美国房产投资——了解一下,核查清单要做什么

为什么清单的威力那么大呢?最主要的原因就是,清单能帮助我们避免犯错。在《清单革命》的文章中提到,使用清单,就是为大脑搭建起一张“认知防护网”,它能够弥补人类与生俱来的认知缺陷,如记忆不完整或注意力不集中。作为房产投资者,我们也需要有一张张核查清单。在看完房子,给出合适的offer前,我们需要核对各种数据。

保证所买的房子是符合要求的房子, 出价是合理的。一个投资房能否赚钱,是在买房子的时候就决定的了,而不是到卖房子的时候。房子买的不好,市场再好也是没有用的。下面跟大家分享一下美国投资买房核查清单,希望对大家的投资有用。

房子的地理位置

简单地说:

A 区有最新的房子

著名的餐馆,很好的公立学校(8-10分),有钱人较多,房产较贵。这是你和你的家庭愿意在此定居的地方。

B区的房子较A区要老

学校在5-8分。这是中产阶层所住的区域。同时,也有可能吸引一批蓝领工人。房价中等偏上。这是你的家庭可以在此居住的区域。

C区是低于城市平均房价的区域

房子整体来说都比较旧 (30多年以上的老房子)。住的人基本上是吃政府救济的, 或者是低收入的人。在这些区,你可能发现一些换现金、典当行等商店。 这是在紧急情况下你和你的家庭能够将就着住的区域。

D区是不安全的区域 (war zone)

是你一个人不愿意独行的区域。这是一个即便在你无家可归的情况下,你宁可去露营, 也不愿意在此居住的地方。

原则:D区的房子绝对不能买。

美国很多信息是公开透明的,学校的情况,人口增长情况,小区周围的平均房价, 平均建房年龄,有多少是业主自住房,有多少白领和蓝领,都可以查询得到。房子是否面临主街。查google map确定,临街的房子不买。

房子是否位于水淹区,水淹区的房子不考虑,除非是抬高的。邻居怎么样?比如说,是否是紧挨着加油站的房子,高压电站旁边的房子,铁路边的房子。或者说,你的邻居,均是被抛弃的小黑屋,杂草丛生。邻居不合适的房子不买。

房子本身

是否是至少是三房两卫的单独家庭住房(别墅, single family house)。少于三房两卫的不买。房子大小必须在1200-2400 sq 之间, 最好是在1500 sq以上。少于1200 sq的不买。主卧室大小必须在12*12 sq foot 以上,能放一张king size的床。少于该大小的不买。结构是否合理?结构很不合理的不买。

房子高度至少八英尺。尤其是主卧室和客厅的高度,绝对不能太矮了。少于8英尺的不买。车库的标准是否跟邻居类似?小于邻居标准的不买。在小区中,该房子是太贵还是便宜。不买小区中高于70%以上的价位的房子。

确定该房子是否值得翻新

距离家有多远?房子需要在离家距离1小时之内。过去一年,该区是卖掉的房子多,还是撤消或者过期的房子多?在MLS(美国全国性的房源系统)中,输入zip code, 改房子类型为single family house。

  • 确定该区过去一年撤消 或者过期 的房子数量。
  • 确定该区过去一年卖掉的房子的数量。
  • 进行比较。 如果是撤消 或者过期的多,这个区就不要考虑翻新了,换个区住吧。

这个区域的库存是否小于12个月,最好是小于6个月。在数据库里, 输入zip code, 改房子为single family house。

  • 确定现在在市场上该区域在卖的房子数量,比如说40个。
  • 确定在过去的30天,在该区域卖掉的房子数量,比如说10个。
  • 用在卖房子的数量(40)除以30天卖掉房子的数量(10), 得出库存时间(4个月)。如果库存时间小于6个月,那么该区域可以考虑。如果大于12个月,不予考虑。

在1个mile的距离内,能否找到三个类似的卖掉的房子吗?要求:房子类型相似,面积在20%上下。这个区精装修的房子平均是多长时间卖掉的?这个数字最好小于3。

确定装修后能卖多少钱

在MLS中找到参照的房子,确定该房翻新后能卖多少钱。确定翻修需要多少钱,通过看房子时候填写的翻修记录表,确定所需的翻修价钱。根据70%法则计算,出最高能给出的offer。

总结:

用合适的价格买对的房子,是投资成功的关键。无论面对什么样的房子,希望你能冷静对待。不要感情用事。 希望在买每一个房子之前,都能用这个清单,把要offer的房子里里外外地过一遍。

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