美国房地产行业投资价值分析

10月31日凌晨,美联储宣布将基准利率调低25bp至1.5%-1.75%之间,这是美联储年内的第三次降息。通过研究美国房地产行业与实际利率的关系发现,利率降低往往会对房地产行业起到一定的推动作用。在当前利率下行的环境下,美国房地产行业有机会迎来一波新的投资浪潮。

美联储降息推动房地产投资

美国实际利率与房地产投资呈较明显的负相关性,每次利率下滑都将推动新屋营建许可的同比增加。在当前美联储持续降息的情形下,美国私人住宅的新开工预计将持续增加。

图1:美国新屋开工与利率

数据来源:Wind(统计区间:2003/7-2019/9)

新建房屋的增加带动销售回升,但美国房屋的空置率却在逐步下滑。表明当前美国房地产市场的火爆是由经济复苏引发美国房屋市场供不应求所导致的,行业风险整体安全可控。

图2:美国新屋销售与空置率

数据来源:Wind(统计区间:2003/7-2019/9)

投资REITs优于直接投资房产

房地产信托基金简称REITs,是将总金额大、流动性低、标准化低的房地产资产转化为小份额、流动性高的标准化证券产品的一类工具。简单来讲,REITs让投资人即使用少量资金也能投资房地产,同时还能获得相应的分红和免税优惠。

表1:投资实物房产与REITs的区别

数据来源:广发基金

最具代表性的美国REITs指数

美国房地产信托基金指数中具有代表性的是MSCI美国房地产投资信托指数(MSCI US REITs),它对美国上市REITs的市值覆盖率约99%,是投资美国REITs最全面的代表性指数。该指数以1994年12月30日为基日,200为基点。从行业分类来看,其主要分布于特定项目REITs、住宅型REITs、零售型REITs、医疗健康型REITs、以及写字楼REITs,行业分散较为均匀。

图3:MSCI US REITs行业分布

数据来源:MSCI (截至2019/9/30)

MSCI US REITs前十大成份股均为美国地产行业龙头企业,总计权重占比36.44%,其中个股权重占比相对平均,最大成份股也只有5.37%。

表2:SCI US REITs前十大成分股权重占比

数据来源:MSCI (截至2019/9/30)

MSCI US REITs风险收益更高

无论从收益或风险来看,美国房地产投资信托指数(MSCI US REITs)均好于美国全市场指数(MSCI US IMI),表明投资房地产信托比投资美国股市整体收益更高,风险更小。

表3:风险收益对比

数据来源:MSCI (截至2019/9/30)

广发美国房地产(000179)要考虑汇率影响

广发美国房地产(000179)是当前A股市场上规模最大、费率最低的投资美国房地产市场的被动指数基金。广发美国房地产基金(000179)成立于2013年8月9日,截至2019年10月29日,其规模共计1.46亿元, 年化收益率10.09%,高于同期沪深300收益率(9.07%)。

此外,作为以人民币计价的QDII基金,人民币兑美元汇率的下滑将会放大基金的上涨效果。今年八月以来,人民币兑美元汇率有了较大幅度的贬值。最近中美贸易缓和,人民币升值回到7的关口。若未来人民币发生贬值,美国房地产QDII基金还能享受汇率贬值带来的收益。

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