2019年美国房产如何投资,中国投资者应把握怎样的机会?

随着美元升值,资产配置的全球化自然成为一种趋势。房产投资需要走出中国,到全球范围内捕捉相应机会。很多高净值人士选择房产的方式投资从中受益,通过全球范围内的资产配置,分散风险、优化组合获得更多的机会和可能。那么,海外房产哪个国家值得投资?

美国房地产综述

房地产市场总值增加

最新发布的美国标普CoreLogic凯斯-席勒数据显示,美国20个大城市房价2018年10月份同比上涨5.03%,连续七个月持续下降。彭博社报道认为,在抵押贷款利率走高和房价上涨双重压力下,需求端出现疲软迹象。高盛在其报告中认为,2012年至今的美国房地产大牛市已经结束,接下来进入低速增长的阶段。

“2019年尽管面临逆风因素,我们依然预计房价总体软着陆。”最新公布的数据显示,2018年美国住房市场总值增加了1.9万亿美元,达到33.3万亿美元,增速6.2%。截至2018年12月,美国房屋价格的中位数是22.28万美元,高于2007年高点的20万美元,与此轮房地产复苏2012年低点14.86万美元相比,上涨超过50%。

房价上升速度放缓

2018年上半年美国房产市场还表现得异常火热,房屋库存短缺,房价上涨快速。表现最为突出的城市是西雅图,2018年1月时整个西雅图都在猛涨:北部地区房屋价值增长28%,西雅图市区增长了19%,东部增长了18%,金县南端增长了11%到17%。而湾区由于一直供小于求,房价也一路高歌。

根据Redfin的数据显示,截至2017年12月底,全美房价中位数$28.7万,环比下降1.3%,同比增长6.8%。CoreLogic的数据预测,全美未来一年的房价还将持续上涨4.2%。到了2018年年中,Redfin的数据显示,截至2018年6月底,全美房价中位数$31.3万,环比增长2.6%,同比增长5.7%。5月全美房价中位数$30.5万,环比增长1.0%,同比增长6.0%。

到了2018年底,房市不同于年初,据Redfin的数据,截止12月,美国房屋中位价为$29.0万,环比下降1.6%,同比增长1.2%,这是近几年最低涨幅。不同的数据来源显示出的房价涨幅不同,但是不可否认的是美国房市在2018年底确实放缓了,销量下降,房价也有所回落。

是什么因素导致房市降温?2008年的金融危机导致了房屋价格大跌,现在是否会再来一轮暴跌?可以肯定的是,上述情况并不会发生。目前美国经济仍表现良好,就业增长强劲,工资增速加快,美联储预计2019年加息4次,所以发生经济衰退可能性很小,不过经济增速会放缓。

那么是什么因素导致了美国房市降温呢?除了宏观经济国际贸易等问题,从另一个角度解释,价格的变化受供求关系影响。美国房价发生回落是发生在销量连续下降之后,在2018年上半年,房市异常火热,有能力买房的人都努力买了房,卖家出售房屋也极容易,溢价出售是常有的事,所以这也就顺利推高了卖家对房屋价值的预期。

到了2018年下半年,房价越来越高,随着利率上升,购房成本越来越高,不少原本在购房边缘的人被挤出市场,导致这部分人被迫选择放弃购房,继续租房生活,再加上中国外汇管制再次收紧,来自中国买家也有所减少,因此美国房屋销量也随之下降。

对于2019年美国的房市会如何发展,各大权威机构也给出了答案:房价增长将放缓,增长在3%左右。这种放缓有积极的一面,那就是它会冷却之前过热的房产市场,降低房价大幅下滑的风险从而使美国房价上升周期更持久。

投资美国房地产的优势

美元计价

美国房产的第一个优势,是以美元计价。美国是全球各大经济体中唯一一个现在实施紧缩政策,也就是减少印钞和货币流通量的国家,包括现在的加息和缩表都是在减少美元流动性。美元是全球流通。美元就算印多了,也可以把美元分散到全球各地交易石油、交易黄金、交易各种大宗商品。但人民币却不能直接结算,人民币只能在国内循环。

国内一般会找一个蓄水池,把多印出来的人民币存在里面,这个蓄水池就是中国的房地产。未来中国的印钞速度,一定会慢下来。但如果停止下来,代表中国的房地产泡沫就会被挤破。潘石屹提及了中国房地产数据,认为中国房地产的市值总额大概450万亿人民币,相当于美国加欧洲加日本这3个地方所有的房子的总市值。

全世界房价排名前11位的城市,其中有5个是中国城市,香港,北京,上海,深圳,还有广州。排第1位的委内瑞拉的加拉加斯是因为恶性通货膨胀,货币贬值96%。正常发展的城市里前10位就有5个是中国城市。还能看到很多不合理的数据,比如房价收入比,像北京,需要不吃不喝,拿平均收入的人工作44.34年才能在北京买一套均价房。

再看租金回报率,房子需要出租多少年才能回本。北京需要70年,上海需要62年,深圳需要73年。再看房价排名,这些城市全都是美国城市,包括一些大城市像达拉斯,休斯顿,拉斯维加斯。基本上在这些城市,平均家庭收入两年多就可以买一个均价房。休斯顿平均需要2.3年,休斯顿平均家庭收入大概就是不到六万美元,平均房价也就十几万美元。

租金回报用6.97年就可以回本。这是毛租金,这些城市都有房产税的。即便美国的房子如此便宜,美国房屋持有率只有65%左右,依然是有35%的人选择去租房而不买房。这个就是完全供需平衡状态,靠市场需求来引导房子的价格和买卖。

中国面临最大问题是居民杠杆率问题。居民杠杆就是贷款总额,基本占居民收入总额的比例是100%,与美国的状态差不多。但美国很多贷款是短期贷款,信用卡或者车贷,学生贷款,但是中国90%的贷款都来自中长期购房贷款。这样的状态对未来消费能力的透支是非常大的,而且未来10年是中国老龄化进程最快的10年,到时候全社会对福利的需求将更大。

未来中国经济想要靠消费来拉动则非常困难,这也是未来中国房地产可能受制于经济发展的原因之一。除了美国房产便宜,投资属性比较好之外,美元对人民币的升势依然处在长期上涨通道。

透明度高

美国房地产另一个优势是透明度高。在美国买房子,不太容易受骗。美国房子周期性比较强,通过遵循一些久远的历史数据,可能100多年的历史走势来判断美国的房产周期。美国房产数据的统计包括标普凯西-席勒指数,美联储也会提供从1970年至2018年每个城市的房价走势图。

标普凯西-席勒指数,统计了1890年到2018年,指数是美国的平均房价按照1890年是100来计算。在抵消掉通货膨胀因素以后,房产价值从1890年到2018年,美国的房价在算上通货膨胀因素以后他增值了94.96%。

美国近100年均通货膨胀率大概3.5%,也就是说,美国在最近的100年物价翻了31倍,房价比物价多增值了94%,也就是房价翻了60倍。如果这样倒推回来,每年的房价净收益率大概是4.2%,可见美国房子的投资属性就是这样。

永久产权

美国房产另一个优势是美国房产是永久产权,再加上美国是非CRS国家。美国是在2010年建立了FATCA系统,但是它只是针对美国人在海外收入征税,而其他国家人在美国的投资收益不用报送。部分发达国家和新兴市场国家都已经加入CRS体系,没有加入到的包括美国、泰国、菲律宾、越南,实际上都是很好的投资机会。

中国投资者持续成为最大买家

2018年,中国对美国商业地产的净购买量降至2012年以来的最低水平。但因人民币对美元下跌,即使卖家以低于买入价的价格出售,在将收益转换成人民币后,仍有可能获利。

中国投资者兴趣转向回报

一些中国投资者仍对美国房地产市场感兴趣。但他们并没有追逐摩天大楼或豪华酒店,而是专注于更为普通的房地产,如仓库和便利店等回报更为稳定的小型零售建筑。中国人寿保险最近通过与Site Centers Corp.的合资企业收购了位于乔治亚州玛丽埃塔和查尔斯顿等地10个购物中心的80%股权,该公司估值约为6.07亿美元。

房地产咨询公司Cushman&Wakefield中国直接投资高级董事总经理McKinny表示,虽然超过10亿美元的交易现在看起来已是过去式,但仍有中国投资者对售价不到3,000万美元的房地产项目感兴趣。“与以前相比,现在的投资者更看重回报(而非仅仅是声誉),以前他们会说,我想拥有纽约市中心或旧金山市中心最昂贵的建筑”。

中国投资者扩大触角

转移对摩天大楼的兴趣并不意味着放弃或退出。横向来看,全美房地产经纪商协会(NAR)的数据表明,中国投资者连续第6年成为美国房地产市场的最大买家,在数量和金额方面都是如此。如今,他们正将触角扩大到新的、更低的价格层次。

几年前,中国政府放松了对外国投资的限制,此后中国开始大举投资美国房地产市场。一些中国投资者被美国房地产市场的稳定回报所吸引,并将其视为分散投资的一种方式。

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