在美国买房后,如何合法抵扣房产税?

在美国,买房容易养房难,尤其是高额的房产税更是遏制了不少人的购房欲望。不少朋友经常会问地产君有什么方法可以减免房产税吗?哪些减免政策适合华人呢?房产税的减免额度又是多少呢?

本文中,我们将美国抵扣房产税的政策,按照不同房屋类型进行分类,为您分别详细介绍。


自住房

美国地方政府主要针对自住房屋规定相关减免税项目,这一政策主要通过减少税基或压低财产价值来实现。

在加州,如果缴税的房子为纳税人的主要自住用宅,就可以在原本房产税上减免7000美元。这对于长期居住在美国的屋主来说,是一个不小的优势。

  • 自主满两年,会有相应房产税减免

相关税法规定,屋主在购房的五年内,并且自住超过两年。卖房后,房屋的升值部分可以不用交税。将美国房产作为一种投资的朋友,更要擦亮眼睛,选择好优势房屋易增值地段。因为若是五年内,房屋没有升值,这个方法就无法奏效了。

  • 房产税过高后的所得税优惠

在美国有一种补偿高额房产税的方法,当缴纳房产税超过某一值时,纳税人可从州政府得到相应的州个人所得税的抵免或现金补偿。

  • 特殊群体免税政策

美国的退伍军人有一定的免税额。美国目前有30个州,政府在对退伍军人自住住宅财产进行估值时提供一定金额的免税额。

不仅如此,若屋主属于65岁及以上老年人,残障人士,致残的犯罪受害者,致残的见义勇为者,神职人员中的一类,都可以享受到一定的减免税福利。

出租房

  • 利用房屋折旧减税

因为一些资本资产可以用于税收折旧,用于在一段时间内将资产的成本用于税收减免。因此,出租房的一种节税策略便是折旧冲回。但只有房屋可以折旧,土地不能折旧。美国出租的房产分27.5年折旧期限来计算。  

举例:

比如说,你买个房子30万,土地值5万,房子本身值25万。你每年就可以折旧9090。27.5年以后,你已经把那25万都折旧完了。这时你卖掉房子,卖了50万。增值的20万,税率比较低如果是长期资本利得。之前折旧的25万,就需要重新缴税了。折旧25万中产生的房产税,在会计中被称为折旧冲回。

因此,为了更好的收益,折旧冲回越早越好。

  • 利用贷款利息抵税

美国国税局对于身在海外,但仍积极参与房屋管理的屋主有很多的减免房产税和优惠的政策,即应税收入=租金收入-费用(贷款利息,房产税,维修费,折旧费等等)。

因此,由于贷款利息较低,出租类住宅的屋主考虑贷款购房,并保留好出租过程中的各类费用证明,用来抵免房产税。

半自主 半出租类房屋

  • 利用房屋维修费用抵税

住在美国房屋也不可避免会出现故障需要维修,而我们在请维修公司出面维修的时候,可能都会以现金方式交易,而现金交易很难具有凭证。而在报税时,我们无法出示维修收据,我们也就无法在估算房产值时抵消一些成本支出。

除了以上减免政策,还可以考虑在换房时,利用“1031”延税

要运用“1031”延税,首先我还是需要了解“1031”:

  • 什么是“1031”?

        “1031”交换是指根据美国联邦政府税法规定第1031条款购买房地产,来实现延迟缴纳增值税的目的。

  • “1031”有什么要求?

首先,需要注意,“1031”的时间限制:

第一,卖掉旧房产后45天内,确认重新购买的房产,并填写表格提交至联邦税务局。并且,售出旧房后180天内,提交表格的个人需要完成新屋交房。

第二,以个人名义买房,需要在每年四月十五号前(个税缴纳时间)完成新屋交屋手续。

第三,以公司名义购房,需要在每年三月十五号前(公司报税时间)完成新屋交屋手续。


其次,需要注意房屋的寄存流程:

“1031”交换在将房屋卖出后,卖出所得的钱都需要交至Escrow保管。当再买房时,Escrow会以支配的形式交给对方。


最后,需要明确,要以交易为目的,才能享受1031缓税:

第一,“1031”卖出与买进的两套房产,都要以交易为目的。

第二,新买的房产和卖出的房产在价格上需要一致,新买的房产可以贵一些,但是不能比卖出的房产价格低。

由于“1031”,若投资人把旧房卖掉,用旧房升值所赚的钱,重新在美购房。则所赚的钱可以暂时不交美国房产税 。当然“1031”延税方法所要满足的要求远远不止这些,并且“1031”的操作要求的专业性也很高。 

温馨提示:“1031”是缓税,不是免税,假如想使用“1031”延税的美国房产投资者必须提早准备,并在专人指导下严格按照要求进行交换,以免不必要的损失。

个人产权,公司产权,房产税减免有何区别?

以个人名义投资美国房产,拥有者可以通过房产税、贷款的利息、房子的折旧费、装修费、装修折旧费、房子的维修费、房地产公司的管理费、房地产经纪的中介费、房东往来美国的费用(机票、车费、餐费)、房产的广告费、自己未成年孩子的抚养费,等等费用来帮助自己减免房产税。对高收入者来说,省下的税可以高达联邦40%和加州13.3%,相当于政府帮你交了一半的房产税。 


以公司名义投资美国房产,目的是去拥有、开发或者租赁房地产,并从中获得盈利。其中的商业支出是可以抵税的,这里的商业支出包括了所有办公室的开销,员工的工资及奖金,以公司名义租的车、投资的款项以及旅游费用等。

哪些政策适合我们华人?

华人想要一下子熟悉并运用美国的房产税减免政策还是很有难度,华人买家可以考虑以下三种,专业性要求不高,操作简单的方法:

  • 自住两年
  • 维修,折旧费,贷款利息抵免
  • 尽早折旧冲回


是否获得美国国籍会对我的房产税有影响吗?

  • 未加入美国国籍(绿卡持有者、H1B、其他签证持有者等)

中国国籍在美国缴纳房产税的税率与美国人一样,也可以享受大部分的减免政策。有两点减免政策,中国公民无法享受:

第一种,就是我们所说的针对“社会特殊人群的减免”。美国政府设计这个政策,是因为,美国的公民,无论是军人,还是老年人,都已经为社会做出了很大的贡献。作为中国公民的买家,显然无法符合这个条件。

第二种无法享受的减免优惠,是当房产税达到一定临界值,政府对于所得税的减免。非美国公民的个人,一般不需要缴纳个人suo'de'shui,自然无法获得个人所得税的减免。

  • 已经成为美国公民

缴纳房产税的税率与房产税减免政策与美国人无区别。


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