美国房产知识:美国房产分几个种类?

美国房地产分类众多,常让首次置产者雾里看花,搞不清楚门道。近年中国客来美国买房子,话题十分热门,中国客人常分不清楚什么是独立屋、什么是城市屋、康斗、连栋屋等,但即便久居美国,美国房地产种类有那些,都不一定搞得清楚。

下面置业哥给大家科普一下:  

基本上,美国房地产可分为:独立屋(Single-Family Home)、集合式住宅(Condominium)、多家庭房(Multi-Family Home)、移动屋(Mobile Home)、公寓(Apartments)、度假屋(Vacation Home)等。

1.独立屋(Single-Family Home)

美国的独立屋就是独栋住宅,也就是中国大陆所谓「别墅」,或台湾所谓「透天庴」,亦即有房屋建筑,又有完整土地产权的独栋房屋。独立屋占美国住宅市场80%以上,是相当普遍的房地产,所以「买别墅」并没有想像中那么稀罕。  

美国一般独立屋为一层或两层建筑,门前有草坪,房后有庭院,多半配有两个车位的车库,比较大的独立屋,车库甚至有三至四个车位,还有车道供访客停车,或停家中额外的车辆。

独立屋大多被规画在一起,群聚成为城市的「住宅区」。住宅区内又可分出,不同建商在不同年代盖的「小区」,每个小区户数都不同,外貌设计也可能因建商不同而异。  

独立屋住宅区的每个小区内,都规画有散步的步道,有的小区甚至有自属小公园,可供住户的小孩玩耍。  

这种独门独院的独立屋都有前、后院,如果您买的是中古屋,通常前、后院的花草树木或水泥地,设计、施工都已成型。但如果买的是全新屋,建商会将前院草坪铺好,后院则由屋主自行打理。

优点:

独栋别墅更有私密性,空间也更大。通常会带有私人前后院。业主可以自由发挥改建和设计房屋。而之后卖出的价值也通常比公寓和联排别墅要高

缺点:

通常维护较多,而所有的花费都要业主承担

2.联排别墅(Condominium)

集合式住宅被许多华人称为「康斗」,是英文Condo的简称,就是一栋建筑分割成两个或两个以上独立单位,每个单位具有独立的产权,可独立买卖。每一单位业主除拥有自住空间外,可共享公共空间及公用设施,但需缴纳一定管理费(Home of Association Fee)。  

通常管理费用来支付整体集合住宅的维护费用如园丁、公共区域清洁维护,以及水费、垃圾费。若集合式住宅有安全门禁及驻警,或游泳池、SPA中心、交谊厅、健身房、休闲育乐室等公共设施,管理费用都会较高。

美国集合式住宅的型式相当多,包括:康斗(Condo)、城市屋(Townhouse)、共管办公室(Office Condo)、分时度假集合屋(Timeshare Condo)、共同产权公寓(Co-op)、开敞式住宅(Studio)。

优点: 

通常比公寓更便宜,但私密性更佳。部分物业可以分摊一定的日常维护费用,所以比独栋别墅的价格更便宜  

缺点: 

通常没有公共设施,如泳池,健身房等,也没有独栋别墅私密性好

3.多家庭住房(Multi-Family Home)

多家庭屋的外形与独栋独立屋相似,一般为二至三层建筑,带前后院。建筑内有二至四个不等的独立单位,每个单位有独立的厨卫设备,以及电表、瓦斯表。  

通常多家庭屋的业主,会自住其中一个单位,其他单位出租,用来支付房屋贷款,是一种兼具自住及投资的房地产。  

多家庭屋也颇适合大家庭居住,例如,父母、兄弟姊妹家庭,同住一栋楼,既方便互相照顾,又有各自有自己的独立生活空间。

优点: 

适于房产投资需求。许多业主会自己住在其中一间,而出租剩下的单元,或者全部出租。也很适合几代人合住,因为可以同住一栋建筑,但有各自单独的单元  

缺点: 

多家庭房屋结合了公寓和独栋别墅的特点。每个单位都比独栋别墅要小,私密性相对差些。如果出租,业主负责所有的维护

4. 移动屋(Mobile Home)

移动房屋是先在工厂预建的房屋,而不是在居住地兴建的。通常,移动屋的屋主会以拖车带,将移动屋搬托到他们将要居住的地方。  

移动屋的屋主只拥有房屋,不拥有土地,移动屋有专门出租土地的「移动屋社区」。一般移动屋会长期安置在移动屋社区,直到屋主更换新移动屋,或搬迁到另一个城市的移动屋社区。

5.公寓(Apartments)

在美国公寓是华人最喜欢的房地产之一,因为公寓既可自住,又可做为「收入住宅」,出租增加投资获利。  

远瀛商业投资顾问公司执行长吴程远说,通常四个单位以内的公寓,属于住宅或收入住宅,但五个单位或五个单位以上的公寓,即归属商业不动产,无论贷款或税务,都要依照商业不动产的标准及作业程序。  

吴程远认为,喜欢租赁或购买公寓的族群,主要以职场新鲜人为主,一般就业较稳定的上班族,或经常跳槽的行业,如:保险、制药等,这两类族群的租屋或购屋,通常会以居住环境及品质为考量要素,距离公司的交通时间在一至一个半小时之内,都还愿意忍受。  

在美国大约30%的人口是住在公寓里。公寓是只出租,不单独出售,只能进行整体出售。

6.度假屋(Vacation Home)

美国不像中国大陆或台湾,并无所谓的「别墅」。在美国有钱人士,多半会在自住住宅之外,再于山上或海边购买第二栋度假屋。  

度假屋有各种形式的建筑,通常都是屋主请专业建筑师,依自己的偏好特别设计及施工。包括:山上的圆木屋(Cabin)、森林里的大宅、湖边的公寓或海边的木屋等。

7、土地 (Land)  

没错,在美国你可以购买土地!  

优点: 

随心所欲建造你想要的房屋,可以是小草屋,也可以是大城堡,种庄稼养动物也可以(根据具体当地法规)  

缺点: 

买土地需要更多的首付款,很少能贷款给购买土地的,并且需要自己去开通基础建设,比如开气,水,电,管道等等。包括建筑物本身,也需要获得许可证才可以建造。

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