投资美国房产戒“贪”

中国人在美国买房收益稳定,但难发大财,应付复杂的税费后,年回报率约在6%-8%之间.在中国房地产市场于去年达到顶峰,如今开始走下坡路之时,美国房地产市场却处于自2008年金融危机之后,房价触底回升的过程中。

金融危机爆发后,美国整个房地产市场房价下跌幅度达30%,个别城市达70%。但近年来,美国房地产市场开始回暖,虽未达到金融危机前的高值,但未来房价上涨的趋势明显。基于国内外房地产市场不同的走势,美国成为中国中产阶级和富豪们最钟爱的投资地。2014年上半年,中国买家的购房总额占美国海外投资者的24%,是美国房地产市场最大的海外买家。

随着中国人投资美国房地产的步伐加速,如何平衡其中的收益和风险,成为中国投资者考虑的首要难题。在2014年8月举行的“2014中国海外地产投资风险论坛”上,多位业内人士称,中国购房者首先要注意避免“在美国复制中国经验”,也就是炒房大赚。

美国等西方国家房地产市场已非常成熟,即使经历金融危机后房价大跌触底,未来也不可能像国内房地产市场那样,短期内出现房价翻倍的情况。因此,中国人投资美国房产应设定合理的回报预期,目前美国房地产市场的合理回报在6%-8%之间,高于8%,可能也蕴藏着较大风险。

二线城市收益较高

中国人前往美国置业主要出于两种目的:一种是获得美国绿卡的中国人自住买房;第二种是为获得投资收益。据国信美投置业投资有限公司(下称“国信美投”)称,在美国购房的中国置业者多属于第二种,占比达90%以上。

购房时,第一种置业者主要考虑社区治安、配套和学校资源等生活条件,其主要选择纽约、洛杉矶等房价较高的一线城市。第二种置业者主要考虑的是房屋未来的升值空间,比较青睐位于二线城市,价格在10万美元左右的小型住宅。

自金融危机爆发以来,美国休斯敦、奥兰多等二线城市降价幅度最大,甚至回到10年前水平。当时美国和世界风投公司大面积购买美国房产,成为美国房地产市场的第一批抄底者。现在,中国人购买美国房产,主要是从风投公司购买二手房。“风投公司是批发,中国人是散买。”国信美投总裁陆鹤壬如此解释两者的关系。

近年来,美国房地产市场整体开始回暖,部分二线城市为推动房地产市场,也采取了相应的刺激措施。例如,以度假、休闲、养老等投资型房产为主的佛罗里达州积极发展医疗和高铁产业。降价最快的二线城市房价出现较快上涨。自2013年至2014年,部分城市房价上涨幅度达到10%。

国信美投副总裁郭道明对《地产》称,在现阶段,对于全款购房者来说,休斯顿、奥兰多等二线城市的房产净投资收益在6%-8%之间,而房价绝对值很高的纽约,特别是曼哈顿区,其净投资收益在3%-4%之间。

对于按揭购房者来说,以按揭利率5%左右计算,购房者将房屋出租出去后,租金可覆盖按揭贷款、税费、房屋修缮费等费用,即付首付后无需再掏钱付按揭,基本做到零现金流。多位业内人士表示,在这种情况下,美国房地产市场适合追求稳健性的投资人。

二线城市的净回报率最高,也仅在6%-8%之间,超过8%一般蕴藏着较大风险。“前段时间美国某些城市的房子非常便宜,一元钱就可以买到。但这些房产的后期管理费、税费等其他费用较高,最终不一定能得到高回报。”陆鹤壬称。

存在避税空间

在美国买房,无论是自住还是投资,对成本和收益有重大影响的还有持有环节的繁杂税费。这一点与国内也迥然不同。美国的税费主要包括房产税、个人收入税、房屋保险、房屋维修费、遗产税和赠与税,等等。其中,房产税、房屋保险、房屋维修费无法规避,而遗产税和赠与税等税费则可通过办绿卡、建公司等方式合理规避。

不同的税种,对于有无绿卡的两类购房者,其“吃亏占便宜”亦各有不同。就房产税来说,美国绿卡持有者和非持有者的纳税政策相同。据陆鹤壬介绍,美国房产税普遍在美国政府评估房价的1%-2%,而美国政府评估房价一般是真实房价的70%,即美国房产税一般在真实房价的0.7%-1.4%之间。

在个人收入税方面,绿卡持有者就比较“吃亏”。因为他们是将租金和工资、股票等其他收入整合在一起交税,而无绿卡者仅就租金交税。“美国个人收入税在10%至39.6%之间,具体税率要根据纳税人的具体收入决定。” 北京安致勤会计师事务所所长张国礼对《地产》表示。

在赠与税和遗产税方面,美国绿卡持有者则享受着很大优惠。财产持有者生前将财产赠与子女或他人,需要交赠与税,死后将遗产交于子女或他人,需要交遗产税。在美国,赠与税和遗产税的税率都是40%,但对绿卡持有者和非持有者来说,免税额度差异巨大。

据了解,绿卡持有者的免税额是534万美元,即将财产持有者房屋、公司、股票等所有财产进行评估后,减去534万美元,剩余部分按40%的税率纳税。而非绿卡持有者的免税额仅为6万美元,将其所有财产进行评估后,减去6万美元,剩余部分按照40%的税率交税。

张国礼解释,大多数美国人的房屋价格在20万-30万美元之间,而存款一般只有几千块钱,远未达到纳税的量级。美国赠与税和遗产税主要征收对象是美国富豪阶级和没有绿卡的海外投资者。

张国礼表示,通过投资移民获得美国绿卡需满足两个条件:一是投资额不低于50万美元;二是要在美国失业率较高的城市创造至少10个就业岗位。若不能提供就业岗位,海外投资者即便斥资5000万美元购房,也不能获得绿卡。

此外,张国礼称,除去有无绿卡会选成纳税的差别,对中国人来说,选择以个人身份还是公司形式在美国投资,纳税方面同样存在很大差异。但具体哪种投资方式税收费用最低,尚要具体情况具体分析。

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