美国楼市放缓,或成新机遇开端?住房市场更亮眼!

美国房价增幅超过通胀水平的情况已经存在数年。最新数据显示,美国主要城市的房价指数上涨幅度继续收窄,已经调整至六年半来低位。

标普凯斯席勒房价中所有20个城市均出现同比增长,其中,拉斯维加斯房价涨幅继续领先全美其他城市,同比增长8.2%,连续十个月涨幅第一,其次是菲尼克斯(6.1%)和坦帕(5.3%)。芝加哥、洛杉矶、圣地亚哥、旧金山和西雅图五个城市的涨幅低于2%,大大低于以往的水平。

但目前,美国的房价水平仍被投资者认为比较高。2019年第一季度,美国房价和2011年相比上涨了70%。在一些城市,如产业集群汇集、就业增长强劲的城市,房屋价格甚至被认为已不可持续。

3月全美最大的50个房产市场中,有40%定价过高,当然情况已经比数年前的超过50%有所改善。3月美国房价较去年同期上涨4.2%,较2月环比增长0.1%。目前房价中位数为226800美元,高于去年同期的213700美元。

住房市场应该表现更好。30年期固定住房抵押贷款利率为4%,失业率接近50年低点,加上低通胀和实际收入的适度增长,这些因素都利好强劲的住房市场。家庭偿债措施没有问题,消费者情绪也很乐观。住房市场面临的困难可能是房价过高,继续超过通胀水平。

虽然春季购房季开始时表现不佳,但未来几个月的房屋销售可能会打破之前创下的纪录。与去年同期相比,4月销售额的下降幅度是九个月来最小的,尽管销售额预计不会大幅反弹,但也不会加速下滑。

全美租金中位数经过长达六个月的连续增长后,4月仍继续增长。年租金中位数率上涨了2.6%,达到了1477美元。其中,拉斯维加斯上涨了7.8%,凤凰城上涨了6.7%,奥兰多上涨了6.4%。房价和租金的上涨使得不少入市者拉长了等待时间。

美国房地产市场标普凯斯席勒的分析人员认为,市场不会立刻修正。目前美国房地产贷款质量较好。2006年仅不到25%的贷款来自于最高级别的借款人,但是目前这个比例高达55%,因此贷款违约也是10年来最低的。

《2019年全球住房可负担性调查报告》对八个热门房产市场进行了调查,涉及309个城市,包含了91个人口超过100万的主要住房市场。调查显示,美国已经连续五年成为房价最实惠的国家,不过各州差距较大也是实际情况。

在经历了过去几个月的低迷之后,4月房屋开工量有所回升。4月新屋开工数较3月增长5.7%,至124万套;独栋住宅的开工率较3月攀升6.2%,较去年同期下降4.3%;多单元住宅开工率较3月上涨2.3%,较去年同期上涨1.4%。抵押贷款利率低、劳动力市场强劲,对住房库存量低的市场来说是一件好事。

4月美国全国房价中位数较3月下降0.1%,这是七年来的首次。分析人士认为,月度下降释放出一个信号:经过几年的高速增长,美国楼市将继续放缓。此次房价放缓,是否会是新机遇的开端,一切未可知。

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