在美置业,你必不可少的关键保障!Contingency

一般而言,当卖方同意了买方对房屋的报价,仍然可能有需要满足某项附带条件才能成交;如不能满足,买方可以合理的退出合同。这一条件我们称之为contingency。常见的contingency主要有三大类:房产估价(appraisal)、房屋检查(home inspection)和房贷审批(mortgage approval)。

房屋检查(Home Inspection Contingency)

房屋检查是很重要的。有了这一条件,买方就拥有了对房屋进行专业检查的权利。如果检查中发现了任何问题,买方可以要求卖方进行维修,或者买方可以选择退出合同。如果房屋有任何问题,正规的检查就能发现。一旦发现了问题,在正式购买房屋前就可以就维修和卖方进行良好的沟通了。

房产估价(Appraisal Contingency)

如果再购房时涉及贷款,银行要请估价师来评估房屋的市场价值。如果评估价值低于房产售价,买家可以选择是否继续购买。在一些热门的房产市场,心急的买方可能会因为市场压力而放弃房产估价,但这样他们可能会花的更多。

要知道贷款方只会针对房产估价来批准贷款,而不是根据房屋的卖价。举个例子,如果您要购买的房屋售价为$1,000,000,打算首付30%,其余70%贷款。要是这房子评估下来只有$900,000,那么贷款方就会按照估价来提供贷款,依旧是70%,也就是$630,000,这样下来您要付的首付就不是$300,000,而是$370,000。

没法增加首付?觉得$100万买这栋房子不划算?如果合同中有Appraisal contingency这条,您就可以退出合同并把订金拿回来。

房贷审批(Mortgage Contingency)

除现金交易外,大多数人买房是需要申请银行贷款的,而且许多人是在签订买房合同后才与银行商洽贷款事项,因此有可能出现签了合同拿不到贷款的情况。

贷款条款(Mortgage Contingency)就赋予买方取消合同又避免违约责任的权利,即允许买主在几天之内申请贷款,如果在合同约定的收到银行放贷确认书日期(commitment letter date)之前拿不到要求的贷款额度,买主有权取消合同,所有定金退回买主,双方互不追究责任。

Remove Contingency:如果买方取消了所有的附带条件,此时买方若再想要退出合同,那定金就拿不回来了。当然,Contingencies 不止这几种, 有时律师会依据别的特殊情况增加别的特殊条款。又比方有些买家需要卖掉自己原来的房子才能过户新家,合同里就可以有这个“卖旧买新 Buying Contingency on Selling Current Home”。

当然屋主也不会痴情等永久,这种条款会有一个时间限制,一旦超过天数,屋主就有权马上取消合同。在美置业无论是投资或自住,只要有买就有可能会卖。美国买房和卖房流程中有许多相似之处但也有不少明显的区别。我们为新移民朋友们整理出在美国卖房的相关步骤、费用成本与一些注意事项,以备将来不时之需。

第一步:聘用专业的经纪人
第二步:制定精准售价
第三步:包装房屋,准备上市
第四步:正式上市
第五步:与潜在买家谈判议价
第六步:签署合同并交由第三方Escrow做过户手续
第七步:配合房屋检查、估价、产权调查
第八步:取消附加条款 Contingency Removal
第九步:完成过户手续并交屋 Close Escrow

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