中式思维“水土不服”!2019年首次购买美国房产者须知

对于初次入手美国地产的中国买家来说,要面临的不仅仅是初次买家对市场不了解的尴尬,还有很长时间思维中固有的“中国经验”。本文将结合美国当地初次购房者及中国买家常犯的一些中式“错误”,为首次在美国购房的人士提供一些参考。

本文要点:

1,2019年选择美国买房的四大理由

2,中式思维在美“水土不服”

3,美国专家给你出招

为什么2019年要在美国买房

对于购房者来说,今年美国的房产市场预计将比去年要好。realtor.com首席经济学家Danielle Hale表示:“如果你的决心是在2019年买房,你将面临一些挑战,当然也能迎接机会。”

细节决定成败,有很多因素决定了今年是否该买进美国房产,以下是2019年在美国买房的四大理由:

1. 美国住房供应量将会增加

当全美的房屋库存在上一年达到历史最低水平,有钱购房的人在上一年度总是遇到一房难求的境况。2018年年底,趋势出现转机。专家们预测,到2019年,购房者的机会将更多,买家信心将增加。

不过,有一点需要首次购房者注意,在房产供应量大的市场中,房价往往也会更高,而可供出售的经济适用房却未必大幅增长。

2,美国房价增速有放缓趋势

房屋库存量在过去几年不断下降,使得房价步步推高。2019年房价将继续上涨,但涨幅或许会减缓。Hale预计,今年房价将上涨2.2%,而去年的涨幅接近5%。在价格温和上涨的之前进入市场,是一个明智之举。

3,美国抵押贷款利率低于预期

上一年度,最受购房者欢迎的30年抵押贷款利率接近5%,有专家预测抵押贷款利率将进一步提高,然而至2019年初,这一趋势并未发生,且抵押贷款利率一直呈下跌态势,尽管前段时间利率小幅回升突破4.4%,但这依旧是历史最低水平。

这一趋势为购房者提供了绝佳的买入机会,因为它大大提高了人们的负担能力。Meyers research经济研究主管Ali Wolf称:“较低的抵押贷款利率将使购房者不再观望。我认为长期看来,抵押贷款利率是会回升的,我们的经济仍将保持强劲。”

4,租金在上涨且短时期内不会下降

攀升的房价看似会把购房者的灵魂榨干,但同时,租金也在一起上涨,且涨上去就很少再下降。买房在短期内的花费必然高于租房,但从投资角度来看,这一切都是值得的。

如果现在可以买的起房子,尽快入手是正确的决定,当租客在为年年上涨的租金发愁时,房东的钱包却越来越鼓。

五大“中式思维”需避免

错误一, 目标不明确

投资还是自住?

这是首次在美购房的买家需要回答自己的一个问题。

一般情况下,自住问题不大,在哪里居住,读书还是工作...这些问题对于自住的买家来说大多已经成型,更多需要了解的是购房中的一些细节,比如学区、交通、居住环境及安全指数等等。

对于投资类的买家,更多需要了解的是美国整体的人口分布、哪些地区房产升值空间大,哪种类型的房产能够获得更大的现金流。

错误二,看房时见小不见大

许多中国买家会被眼睛能见到的问题所迷惑,比如在看二手房的时候会非常重视房间的细节,比如地板的磨损,墙面的划伤等。但是,这对房子的价值并无大的影响,反而一些隐形的重要因素,比如地理位置、学区、社区、户型结构等却被忽视。

错误三,财务证明准备不足

在美国,卖家非常在意买家的购买力及贷款力,这直接决定了房屋能否最终按时过户。作为首次买房者,一定要做好财务证明的准备。

如需要贷款,要准备银行或贷款公司提供的pre-approval letter,来证明您的贷款能力; 如需付全款,准备好美国银行的存款证明或bank statement。如果钱还在国内,当然是要尽快汇入美国银行。没有这些证明,下offer时卖主是不会接受的。

错误四,出价过低

美国房地产市场发展成熟,信息公开透明,待售房源不会随意开价,中国购房者无需大幅度杀价。

在买房时,请房产经纪人分析以下三个因素,从而决定如何出价:

1) 房屋的政府评估价 。

2)过去3到6个月同一区域、相似户型售出的价格,也就是CMA( Comparative market analysis). 

3)  待售房源在市场上放置的时间。

据统计,在休斯顿,房屋的实际售价平均低于标价的3%左右,这也就是买家实际压价空间。在出价时,我们根据以上三条分析结果,以3%为基础,适当调高或者调低砍价幅度,在市场上放置时间越长砍价空间越大,刚上市的砍价空间较小。

错误五,索要高额维修费

在美国买房,尤其二手房,在签署购房合同之后买主有权进行验房,根据验房报告,要求卖主修理或者支付维修费。

这样的规定本来对买主是好事,但是如果买主过分利用这个机会,向卖主索要高额维修费,而卖主无法接受时,交易往往就会中途夭折。

正确的做法是,买主向卖主出示验房报告,逐条罗列维修项目,并请专业人士进行逐项估价,这样才是对买卖双方公平,交易也才能继续进行。

美国专家给你出招

不可忽视抵押贷款

购房者往往喜欢在选房产中介的时候“货比三家”,却忽视了最重要的抵押贷款。

个人理财网站NerdWallet的一项研究显示,近50%的买家在购房时只申请了一家贷款机构。如果有26万美金的固定利率抵押贷款,货比三家可为第一年的利息省出430美金。

不要犹豫

买家在美国若拥有良好的信用记录,可以用更少的首付来完成地产交易。如果房价持续上涨,立刻购买总比犹豫不决更好,因为高涨的房价会令日后的按揭还款增加更多的负担。

愿意妥协

买房者永远不可能在购买房产时满足所有自己想达到的预期值,但确立好最优因素至关重要,比如房产的面积、通勤时间、周边校园的教育质量等等。明确最优因素对于首次购房者来说很有帮助,可以帮助购房者在无法满足全部的条件时知道如何从中取舍。

控制情绪

首次买房者在面对出价时的反应比多次购房者更加明显,提前设想可能遇到的情况以及可能会有的情绪的浮动,能让首次买房的过程变得更加平和可控。

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