美住房专家谈经济适用房危机:楼房多一点,规定少一点

昂贵的门户市场正在和经济适用房市场激烈斗争。在美国,即使是较小的内陆城市也在面临着经济适用房的问题,并且政府的积极动作可能会让解决经济适用房问题变得更加昂贵。 

波士顿和旧金山等地的高租金和高房价经常出现在新闻中,许多当地居民只能被迫搬到更远的地方居住。但在供应稀缺和工资增长有限等因素也让威斯康辛州的密尔沃基(Milwaukee)和德克萨斯州的圣安东尼奥(San Antonio)这样的小城市,房价也在迅速上涨。

Redfin表示,虽然全国房价上涨4%,但密尔沃基甚至俄亥俄州代顿等较小市场的房价上涨近9%。另外,专家提醒,在寻找经济适用房项目时也要注意城市监管规定的问题。

圣安东尼奥的Alamo Community Group执行董事Jennifer Gonzalez上个月在全国房地产编辑协会会议上表示,“所有这些善意的规定都无意中增加了额外成本,不幸的是,这已经影响了很多人。” 

Gonzalez表示,大城市的房地产开放成本确实是天文数字,由于许多额外的法规,经济适用房开发项目也不便宜,这使得住房项目很难在圣安东尼奥上市。根据Gonzalez的说法,在第一批料到达施工现场之前,一栋独户房子建房前的土地、规划、分区以及调查之前的成本就可高达55,000美元。

这笔资金大部分都花在了土地成本中,比如有的城市规定在施工前要做绿色植物转移调查。此外,快速增长的建筑和劳动力成本给市政当局带来了很大的压力,这也要求他们能简化分区和审批流程,控制建房成本。

休斯顿的多家族投资建筑公司Allied Orion Group的首席执行官里卡多·里瓦斯(Ricardo Rivas)认为建筑和监管成本是经济适用房面临的两大阻力。据里瓦斯称,自2012年以来,开发商的建筑成本每年增长7%,这意味着租金每年必须上涨4.5%才能顺利进行项目开发。

而冗长的分区以及审批流程只会让成本一升再升。项目开发时间延长自然不能帮助到那些需要经济适用房的人。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示,经济适用房的核心问题是供给和收入不平等的问题。

虽然08年金融危机以来,经济一直在复苏,失业率下降,但收入增长停滞不前。这使得在供应紧张的房地产市场中买房或租房变得异常困难。根据哈佛大学2018年关于美国房地产市场状况的研究显示,1990年至2016年间,美国中档房屋价格比的通胀率高了41%。

同时,全国平均租金上涨速度比通货膨胀率高了近20%。Fairweather指出,在当前经济周期后期,低收入者终于看到他们的薪水有所提升,但房屋成本仍高于后期工资增长。

Fairweather说:“虽然最底层的人工资上涨了一些,但这已经太晚了,因为房价上涨了更多。”目前,美国距离一个可行的国家经济适用住房解决方案还有很长的路要走。

根据全国多户住房委员会的数据显示,到2030年,美国需要近500万套公寓以满足不断增长的需求。此外,将有近1200万套公寓需要在同一时间内进行翻修,以维持全国现有的住房存量。

模块化建筑有可能降低建筑成本,但Rivas和Geldmacher都表示,在成为可行的解决方案之前,这一想法还需要进一步提高效率并改进技术。

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