"二次购房者"超强指南!资深房产经纪人为你答疑解惑!

很多美国人在美国买房后不会像中国人似的,一辈子就守着这一套房产,会随着自己的工作地点迁移或者生活需要随时改变自己所生活的城市。在这个过程中就需要换房,很多需要换房的“二次购房者”都会心里有这样的疑问:“先买后卖”与“先卖后买”到底哪个对购房者比较有利?


先卖后买预算有数

考虑到财务上的可行性,多数人会选择先卖掉手头的房屋,再买新房。卖掉房产后取得银行新的贷款审批,有助于全面了解屋主的经济状况,对新购屋的预算心中有数。房贷机构或银行会为贷款人制定相应的住房支付能力分析报告(affordability analysis),由此推算可负担的现金首付额度,以及此后的月供支出额度。


先买后卖考验财力  

这样的情形在近些年越来越常见,主要原因是房产货存紧张,造成不少房主担心售房后相当长的一段时间无房可住。先买后卖的挑战在于屋主需要更雄厚的财力来支付新屋的首付,且一旦旧房暂时出售困难,还要准备好在未来不确定的一段时间同时支付两套房屋的贷款和花销。



旧房出租租金抵付

不想出售旧屋,希望留做长期投资用于出租的房主,许多房贷机构允许屋主将旧房租金计入未来收入,以满足新屋贷款要求。但并非所有机构都允许这样的计算,因此上述的例子中,即便是旧屋被用于出租,有些贷款方仍旧需要房主满足年9.9万元的收入要求。  

对于允许屋主将房租收入计入贷款要求的机构,多数允许75%的房租用于抵付支出。假设月租收入1650元,这样一来,上述的贷款人只需要满足6.5万元的年收入要求即可同时拥有两处房屋。


两种做法各有利弊  

不论先买或是先卖,都有利弊得失,「先买后卖的情形会面临双重贷款,在换屋过程中的这几个月,甚至大半年或更久,需要充足的财力支撑」。此外由于旧房最后的成交价无法估算,房屋净值未知,会给这期间的财务规划留下很大的不确定因素。这样做的好处是换房的过程没有压力,尽可以轻松的搬入新居,旧屋只是等着脱手而已。资深房产经纪人李小姐还强调,「搬空的房屋从出售的角度上来说,更容易给买家清爽的印象,也不会对家人居住和安全造成影响。」  

如果先卖后买,尽管在财务上的困难较小,但是卖了房子,全家就要寻找暂时落脚的地方。「买房子、租房子、找房子都是要考虑的问题」,李小姐说,「不少人需要搬两次家,麻烦诸多,也容易造成有些人最后冲动的买下一处并不适合的房屋。」

对于大多数的二次购房者来说,不论是选择先买还是先卖都会面临不同的挑战,但不管选择哪种方式,对买房的过程都不能掉以轻心。所以地产君还是想提醒各位二次购房的朋友,关于买房的一些注意事项。地产君在询问了一些资深经纪人之后,其表示在买房需要准备的材料,以及购房流程还有税费问题等方面都有很多需要注意的事项。今天地产君就为大家带来超强干货帖,一起梳理一下美国购房的常见问题吧!



一、买房前需要准备的材料:

1、全款买房要准备:有效护照、购房款的资金证明、在美国当地开设的银行账号。

2、贷款买房要准备:有效护照和签证、工作证明和收入证明、自付房款部分的银行存款证明、在美国当地开设的银行账号。


二、购买美国房产的一般流程

1、看房。  

2、签订购买询价合同以及支付 1000 美金定金,同时提供银行的贷款预审信。  

3、房屋检查,进一步议价。  

4、签订正式购买合同,以及支付 5% 房价定金,同时向银行提出贷款申请。  

5、等待贷款审批(约 45-60 天)。  

6、贷款审核通过,则房屋交割;贷款失败,则所有定金退还给买家。如果需要在美国的银行贷款,在购房前需把首付款项提前 2 个月汇到美国。


三、在美国买房的税费问题

1、一次性购房税费 

买房时有很多一次性税费,包括交易税、交接费、产权税、产权保险、过户费、律师费、贷款手续费等。

2、持有期间的税费 

美国房产的持有费用,分房产税、保险、物业费三项。 

● 房产税,大概是买价的 1% 到 3% 不等; 

● 保险费,主要是火灾保险,一年大概在 1000~3000 美元(若小区在洪水区,会有洪水险); 

● 物业费(若小区有物业管理),费用从 100 到 2000 不等,看小区环境。

3、在买房时,有哪些费用可以抵税?

第一类是贷款的利息和贷款的那些point ,还有房产税,这些可以在scheduleA表抵扣的。  

第二类是与房屋交易有关的费用,比如产权,产权保险,律师费,产权的登记费,这些不可以抵税,但是可以作为成本夹在房子的买价上,等将来出售的时候用卖价减去买价,作为你的增值。  



第三类是与申请房屋贷款有关的一些费用,例如物业的估值费用,信用报告费用,还有贷款的手续费,银行或者是贷款公司的这些审核费或者是行政费,文件费,这些与贷款有关的费用是不能抵税的,也不能加在房屋的成本之上。所以在税务上是没有任何的作用。  

第四类是房屋的保险,利用火险、地震保险等,它同样也不能抵税,也不能附加在房屋的成本之上,是一个纯粹的费用的支出。

4、持有期间,有哪些费用可以抵税?  

包括自住房和出租房两种情况 

①自住房:房地产税和贷款利息可以用作抵税。贷款利息限两套房。  

②出租房:所有与该房产的一些必要的和合理的费用都可以抵税,如之前提到的地产税、保险费、管理费、贷款利息等,这些都可以抵租金收入。  

③另一个最大的抵税费用就是折旧费,折旧费按年限换算。住宅折旧 27.5 年,商业地产是 39 年。假如一套房子是 275 万美元,那么每年的折旧费就是 10 万美元。  

④特别注意预扣税,预扣税是针对出租收入而言,由于中美之间有条约,税率是10%。当我们在第二年报税时,如果第一年没有净利润,那么可以申请将第一年的预扣税退回来。(预扣税:1980年,国税局出台了针对外国人投资美国房地产的法案,即 FIRPTA。法案规定,外国人出售美国的房产时,买方有义务在 120 天之内预交卖价的 15% 给税局。)  



四、如何保全美国房产、合理避免增值税?

可以从 4方面来讲:  

1、对自住房来讲,可以充分利用免税额的机制。美国税法规定,当纳税人出售“主要住宅房屋”时,如果房主在 5 年之内,自住超过 2 年,卖房后,房产升值部分可享受税收减免(夫妻二人可免 50 万美金,个人可免 25 万美金)。  

2、对投资房来讲,可利用 1031 置换条款(1031 延税法又称为同类财产交换法)。举例说明,如果你卖掉了一栋投资房,在45天之内找到另外一栋投资房,并且在180天之内过户,那么第一栋房子的增值税可以递延,直到第二栋房子卖掉,才要交增值税。  

3、投资人没有绿卡,但子女有,又想将房产赠与子女时,此时不要直接赠与,因为外国人的赠与免税额每年只有 14000 美元。正确做法应该是将房产卖掉,将存款赠与子女,由于存款是无形资产,外国人把无形资产转赠美国人是没有赠与税的。  

对美国纳税居民来说,如果房子一直不卖,过世后赠与给子女,子女可以免交增值税。例如父母买了一栋房子,花费 50 万,过世的时候,这个房子涨到了 200 万,如果孩子拿到这一栋房子以后,马上以 200 万卖掉,中间的 150 万都不需要交增值税。但是这栋房子的 200 万会算在父母的遗产里面,所以我们避了赠与税,同时要特别注意一下遗产税的问题。  

4、由于外国人在美国遗产税的免税额只有 6 万美元,而美国的遗产税高达 40%,如果在 9 个月内没有补齐这 40% 的遗产税,房产将在 9 个月内被迫卖掉,以缴纳增值税和遗产税。所以,投资人可以在购买美国房产时,购买一份美国的人寿保单,如果有人不幸过世了,用人寿保单的赔付去缴纳增值税和遗产税,房产可以留下来从容处理。


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