2019年,还能投资美国房产吗?

美国房产一直以来都是海外置业者的首要选择,中国买家又是美国最大的海外买家,如今面临这种不确定,对于投资者来说在2019年还能不能投资美国房产呢? 

美国经济展望

尽管美国经济在2018年较好,但是市场都在讨论,这种增长势头还能维持多久。高盛认为:受金融市场状况收紧和财政刺激效果消退的影响,2019年美国经济增速可能显著放缓,市场无需担心经济发生衰退。在宏观经济方面,美国就业增长强劲,未来工资水平存在上升动力。

当前通胀率无限接近目标值,不过经济中存在通胀超标的风险。在金融方面,美联储极有可能在12月加息,高盛预计2019年还将加息4次,至3.25%-3.50%。由于就业情况仍然超好,美联储很可能在失业率出现回升之前保持加息步伐,预计持续至2020年。

美国房价会下降吗?

根据Redfin 的最新数据显示,美国12月房屋销售下降11%,同比价格涨幅1.2%,为6年来最小,部分区域价格有所下降。那么2019年美国房价会下降吗?让我们来看看美国权威机构怎么说。

NAR(全美房地产经纪人协会)

预计2019年销售量将增长1%至约540万,房屋中位数价格将上涨3.1%至26.68万美元左右,2020年将达到27.4万美元。

Redfin(美国权威房产网站)

认为明年上半年房地产市场会降温,预计价格增长将稳定在3%左右。

Zillow(美国权威房产网站)

预计2019年抵押贷款利率将达到5.8%,房屋价值将增长3.79%。

Realtor.com(美国权威房产网站)

首席经济学家的预测,2019年房价涨幅可能会放缓至3%左右。基于这样的假设, 未来一年内将持续增加库存。对于2019年美国房产价格发展的判断几乎是可以确定的,那就是房价会继续增长,只不过增长将放缓。

只有在遇到严重的经济危机时,房子的价格才会真正的降下来,但是上文已经说,现在并没有任何迹象显示会发生这种危机。目前部分区域房价下降更多是对之前房市过热的一种调整,由于房价增长速度较快,导致卖房者对房价预期较高,甚至脱离其原有价值,现在人们开始重新审视房屋价值,原本的高标价不再被轻易接受,降价成了出售房屋的必然选择。

对于华人热衷的加州湾区的房产来说,房价下降的可能更是不大,湾区经济在过去几年飞速发展,就业一直表现的很强劲,19年湾区新增岗位数量将会相当可观。去年末谷歌低调收购了旧金山湾区山景城总部附近的一个巨大的商业园区——滨线科技园(Shoreline Technology Park)。

此外谷歌还收购了圣荷西市中心的几处政府用地,计划建设可供2 万人办公的 Google Village。除了谷歌外,脸书、半导体硬件公司Micron等公司都在进行办公室扩张。

供需关系

目前美国的房屋供应量虽相较于2018年上半年显著增加,但是房屋库存对于需求来说仍然相对短缺。支撑原因有三:

目前美国的自有住房拥有率是64.4%,还有很多人没有自有住房。千禧一代步入结婚购房年龄,未来购房需求仍会持续增加。当前美国就业情况是史上最佳,各类指标都呈现出强劲的就业增长动力。预计到2019年,美国薪资增速将达到3.25%-3.5%。薪资增长有助有提高购房负担能力。

对于买家而言,2019年是或许是购房的好时机。Redfin首席经济学家Daryl Fairweather表示:“自2012年以来,房价一直比工资增长更快,而这种情况不可能永远持续下去。现在价格增长已经放缓,更多的房屋将进入市场,买家将在2019年占据优势。”也就是相比2018年买家在购买房屋时拥有更多选择,并有砍价的余地。

利率将上涨至5%以上

最近,美国30年固定期房贷利率受国债收益率影响连续下滑至4.45%,但目前的这种下降只是暂时的,房地美对于未来利率走向是看涨的,预测2019年美国房贷利率将达到5.1%,而到2020年,美国房贷利率将达到5.6%。

而Zillow经济研究主管Aaron Terrazas更是预测:“2019年利率会继续上升,30年期抵押贷款固定利率将达到5.8%。”对于现在的经济形势来说,并不建议贷款购房,有充足现金的买家最好全款购房或者高首付贷款,这才能在未来产生正现金流。

2019年美元指数不会太弱

虽然大多数分析师认为美元指数将会下行,但是美元下行,未必人民币就会升值。正如中国社科院国际投资研究室主任张明所说:汇率从来都是比较两个经济体的相对基本面,而非一个经济体的基本面运动所决定。

比如即使美国经济减速,但如果其他主要经济体也在减速,那么美元汇率未必会贬值;第二,美元除了是美国的国别货币,还是最重要的全球储备货币,美国金融市场是全球规模最大、深度最深、广度最广的金融市场,这就意味着,美元一直是全球最重要的避险货币。因此,综上所述,美元资产在未来一段时间还是比较优质的投资选择。

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