普通家庭如何用十年时间,赚到 1000 万美元?

写在前面

在上周北美地产学堂的线上分享中,我们荣幸地邀请到了北美知名网站投资理财论坛的开山版主Bayfamily,我们的群友 Joyce 主持了本次分享。

Bayfamily 在论坛里提出了普通家庭十年1000万的理财计划。起初有很多质疑、挖苦和嘲讽的声音,但是从2006年起,他每年年初,都会把他过去一年的投资经历呈现给大家,年年如此。他的反思、睿智和坚持,为后来的投资者提供了宝贵的经验,而他的分享又鼓舞着一批又一批的房产投资者,朝着千万的目标迈进。

贝班,他有实现自己的目标吗?他是如何实现的呢?他有哪些回顾与展望?对于刚刚进入投资领域的新人,他又有哪些建议呢?

在一个半小时的分享里,贝班耐心细致地为我们讲解了他自己投资理财的心路历程,也为新手投资者们提出了宝贵的建议,同时也回答了众多听友的问题。这堂分享让大家受益匪浅,下面就咱们一起来回顾一下贝班做了哪些精彩分享。


贝班的分享主要分为以下几部分:

1.自我介绍;

2.贝班投资理财的几个阶段,主要是几个"0":

  • 从一穷二白到10万美元,
  • 从10万美元到100万美元,
  • 从100万美元到1000万美元;

3.给初涉投资的普通人,特别是普通家庭,或者是大学刚毕业,或者即将毕业的年轻人的一些建议。


自我介绍

大家好,我是 Bayfamiy。可能很多人读过我写的文章,今天非常感谢北美地产学堂房博士、Joyce和Amy,组织这个访谈活动。这可能是大家第一次听到我的声音。今天我想分享一下过去十几年自己投资理财的心得,以及对未来的展望。

我在刚开始的时候,得到了别人的良好建议和帮助,所以我想把这些建议也分享给大家。

我跟很多中国到美国的留学生一样,90年代末,来美国读书。当时中国还相对比较穷,我大概只带了200美元,还是挺紧张的。2000年开始工作,2006年开始提出“臭名昭著的口号”——普通家庭十年1000万理财计划,当时引起很多人的质疑,不但是引起大家的质疑,甚至引起我太太的质疑,她认为我是胡思乱想。

后来我每年记录自己的投资行为,过去13年来,我一直在文学城和自己的公众号上写相关的博文,涉及的主要是房地产、证券,文章也都有了一定的阅读量。

大家可能知道几篇文章,特别是《会走路的钱》,这个之前有很多人听过。通过一年一年,自己的积累和努力,最后比原来的计划稍微慢一点,大概用了11年半左右的时间,完成了1000万美元的理财计划。所以今天主要是围绕这个心路历程跟大家做一个分享。


投资理财第一阶段:如何挣到第一个10万美元

第一次经历投资是1997年到2002年的阶段,就是挣第一个10万美元。1999年的时候,经朋友介绍,我头一次接触 Roth IRA、401k 这些概念。当时投了4000美元,是 Roth IRA 的满额。结果经历2000年的股灾,钱就跌了一半。

这给了我个教训,我就开始好奇,投资到底是怎么回事?当时找了很多书来看,然后一点点开始接触投资。

读书期间,我非常感谢早期华人的指导。我一下飞机,比我早来美国四五年的中国人,给我介绍,在美国你需要做哪些事情?读书期间怎么样省钱?怎么样维护好自己的信用记录?不要贷款,买日系五年新的二手车,这样又可以省油,又可以省保险的费用,只要买 Liability 的保险。这些省钱的秘诀,对后期是很有帮助的。

等我毕业的时候,我手上已经攒了一些钱。大部分学生毕业的时候还欠一屁股贷款,可能有房贷,有车贷,但我没有;另外也攒了一些钱,为自己买第一套房子打下了基础。所以这是头五年的第一个10万美元。

通过这方面努力,也感谢前辈的指导,我初步积累了对于股市、房市、证券市场到底是怎么回事的一些基础和知识。


投资理财第二阶段:如何挣到第一个100万美元

第二步就是毕业之后,怎样挣到第一个100万美元?

当时我毕业之后拿到了三个Offer,三个公司分别在亚特兰大、丹佛和旧金山湾区。我像很多人一样,当时也很疑惑,我自己应该去哪里工作呢?

因为亚特兰大和丹佛的生活费比较低,可以买个大房子,舒舒服服地过日子,可能夫妻两个人一个人工作就可以了。但是后来我仔细研究了一些前人写过的自己的生活体验,我决定还是去比较繁华的中心城市,虽然生活费用比较高。

我印象很深,我刚到旧金山湾区的时候,有个同学在湾区待了一阵,待不下去搬去了芝加哥,他说你看我这里多好,可以买大房子。但我的观点和他的不太一样,我还专门跟他稍微争论了几下,这令我记忆深刻。

后面一步就是关于 401k 。一般你工作之后马上就面临着 401k 到底买多少的问题。传统上大家都是 401k 尽可能的买满,我对此曾提出质疑。我自己算来算去,觉得买满不是一个好的方法。应该是买到公司配比的上限——公司给你的钱你肯定要,但是配比以上的,其实并不需要。我少存了401K,加上之前的存款,很快买了一个自住房。自住房4年之后涨了将近一倍。这样我很快挣到了第一个100万。

生活在核心城市比较热闹的地方,其实最贵的因素,无论是纽约还是旧金山,主要就是居住成本。所以你要尽量,把自己的居住成本降下来,我自己觉得我的投资的回报可以超过 401k ,所以我就没有买那么多 401k 。

如何降低自住成本呢?最主要就是要抓紧买自己的房子。

你可以通过买房子——买双拼房 Duplex 跟别人合租的方式,把自己的生活成本降下来。这样可以让别人帮你付贷款,你自己不用付。

我大概是在2010年左右,完全做到自己的居住成本是零,就是我不需要付任何贷款和费用。所以大概到2006年的时候,我挣到了第一个100万美元。当然不是现金,而是各种资产的总合。

这时,我意识到,财富的增长不完全是一个线性,根据过去的记录——从10万到100万的间隙,我觉得用十年的时间,可能是可以达到1000万美元的。


投资理财第三阶段:如何挣到第一个1000万美元

第三阶段要设立目标。

我写了《普通家庭十年1000万的理财计划》,因为我相信一点,没有目标很难做好一件事情!

你有一个目标,也许不见得完全做到,但是可以这个目标是十,最后你可以做到八;但如果你目标都没有的话,可能最后只能做到二,甚至是一。

最后给自己定了十年1000万的目标,因为有了目标之后,你就会把自己的财富管理围绕这个目标去实现。

所以在过去的十年里,我做了三件事情。每次其实也都是犹豫不决,大家可以看到过去的博客,我也是小心谨慎一点点试探出来的。


第一件事是投资国内的房地产,持续买入地铁房。

2000年之前中国没有什么地铁,从2000年之后,投入大量的基础设施建设在地铁上,无论上海和北京。正好碰到上海、北京房价在飙升。这方面受益于一件小事,是连战的妈妈。连战的妈妈很有钱,但是连战他们家以前没有钱。

连战他们家怎么有钱呢?我当时看了一个故事,就仔细去研究,我意识到原来是这样子的。所以很多事情受他的影响,就是买这些房子,基础设施、地铁一建,房价就立刻会涨。

2008年次贷危机的时候,自己做了一个更大胆的事情——在次贷危机之前,我把一个上海的房子卖掉,想通过次贷危机的时候把它变成四个房子,因为那时候房子已经涨了一倍,但是这个操作上有一些问题,最后没有变成四个只变成了两个。你的执行力总是比你想象的要差一些。

上海和北京的房地产投资大概总的获益 Cash by Cash ,现在看是大概是30倍到50倍的收益,要取决于哪个房子。


第二件事情就是,我从2006年开始判断2008年的次贷危机。

我认为加州的房地产过程之前有四次周期,我认为当时是第五次周期,没有任何区别,因为房地产的规律性很强。所以在2006年前做好规划,2007年开始渐渐实施,到2011年的时候进入高峰,那时候开始买很多房。


第三件事是买比特币。比特币的投资大概是获益了50到100倍。所以通过这三项内容加在一起,实现了1000万美元的财富积累。

当然我也错过很多机会,这里面如果很多地方能把握的更好一点,可能会更好一些。当然人生没有十全十美的事情,待会问答环节时候大家感兴趣,我可以一点点告诉大家,我自己曾经错失的很多机会,或者是没有做到更好的很多机会。


投资理财第四阶段:目前投资和未来展望

我觉得投资这件事很有趣,不是因为金钱本身,我是觉得投资理财像爬山一样,是一个很有趣的一个事情。

所以我给自己定一个计划,可能未来10年到20年的时间,我看看有没有本事把财富挣到1亿美元。我就是普通人,收入其实一直不高,因为我更喜欢自由自在的生活,我非常不喜欢加班,也不喜欢非常紧迫的时间和有压迫感的老板,所以我一直在想我应该怎么做?

第一步,我想继续投资房地产,比较稳一点,至少我不会把它清除出去。现在对我来说买一些房子比较容易,因为之前的房子滚出来的正现金流都非常好,每年光是涨房租,比如每个房子涨200块钱,合在一起,你可能一年房租就能涨4万多,涨了三四万的房租,对应的就可以买一个五六十万的新房,所以这个事情不用急,让它生长就可以。

第二步,是我想在电子货币上长期持有。当然每个人跟我的观点不一定一样,还有每个人可承受的风险能力跟我不一样,所以我建议大家不要去效仿跟我做一模一样的事情。

总之我设定这样一个目标,好奇到底能变成怎么样。


对初涉投资的投资人的建议

我自己能走上投资理财这条路,是受到很多人的帮助,也看过很多别人的书、自传或者心得体会,所以我想把更多有用的信息传播给别人。

①树立目标,坚定信仰

1)想明白为什么投资,以及你的目标是什么?

单纯为了奢华享受的投资恐怕难以持续,因为人要做成一件事,需要有更大的感召。对我来说最现实的就是获得自由!我自己喜欢自由的感觉,尤其到中年之后,不像年轻的时候,中年之后很难再出卖自己的劳动力。如果你不想有太大的压力,想生活更自在,想做自己喜欢做的事情,那你就需要投资。

2)存钱

其实无论你收入多少,都可以把自己税前收入的1/3存下来。为什么呢?我可以给举大家举几个例子。比如我在中国读研究生的时候,90年代初,那时的收入是一百人民币的学校补贴。我那时候也可以把1/3存下,存30块钱花70块钱,日子也一样过。我到美国之后,奖学金是1500美元,我可以存500美元花1000美元。没有问题,一样过。后来我工作挣10万美元,也可以存3万美元,花7万美元,没有问题。

能否存下1/3税前的收入,完全取决于你的优先权放在哪里?想先存钱还是先消费?如果你把存钱放在消费的最后,就是钱都花了,最后剩多少算多少,你是存不下来钱的。如果你把存钱放在第一优先,你就当自己收入少了这1/3,你是可以一样生活的,没有问题。


②学会独立思考

1)要自己进行判断!

其实很多人都在找专家的建议。经常有人问我,这个时候应不应该买房子,或者针对某个股票、针对比特币今天要不要买,没有人能够帮你思考,因为每个人承受风险的能力是不一样的、投资的时间也不一样,都需要你自己去判断。怎么判断呢?这就需要你自己独立思考,特立独行,千万不要随大流,跟着大众媒体走。因为市场上大部分人其实都是错的,尤其股票市场。

再举个例子,09年10年的时候,离我们最近的次贷危机之后,你可以看到所有的专家都说房市完蛋了。我还记得《Fortune》杂志,说下一次房市出现暴涨,估计二三十年之后的事情,我们再也看不到了。所以在市场上大部分判断是错误的,跟其他事情不一样,比如说道德判断,大部分人判断可能是对的,但是在经济市场上、投资市场上是不一样的。

2)投资要有恒心,要用时间和复利战胜市场的不确定性。

比如炒股就是一个短期的投机行为,跟赌场一样。你要尽量避开,是挣不到钱的。你买入的东西就要想着永远不要卖,事实上我也是。我现在回顾一下,除了极少数的投资品,我买入的东西基本上从来没有卖过。如果你抱着不卖的恒心去买入,可能你的投资是对的。如果你总是想买入之后,想过几个月就把它卖掉,或者过几年涨了就把它卖掉。你抱着投机的心态,其实可能会带来一些损失。


③不要攀比消费,量入为出,或者是量出为出,只消费真实需要的。

我写过一篇文章《为什么要量出为出?》量入为出已经不错了,但我觉得还不够,量入为出不好听的话就是吃光用尽,但是总比负债要好。量出为出,其实可能是更正确的。你仔细看一看你的衣橱里有多少衣服,你真的经常穿?你鞋柜里有多双鞋子,你真的经常穿?你真的需要那么多电子产品吗?还有其实大家都知道你不是有钱人,你真的需要用那些包和用那些车把自己包装起来,显得自己变得有钱一点吗?

当然每个人想法可能不太一样,我自己觉得消费是有很大弹性的,不要去攀比,也不要在意别人的看法,你是为自己活着的,你自己觉得自己开心自己满意,自己需要什么就拥有什么,不要因为别人在意而去花那笔钱。


④我建议大家年轻的时候尽量生活在核心大城市,比如说纽约、旧金山、洛杉矶这些地方。

在中国、欧洲、美国,无数的前人的生活经验都会告诉你,生活在核心大城市,会让你在中老年后期的时候变得有钱一些,年轻的时候可能会稍微苦一些。

美国也有看不见的城乡差别。我到美国的时候,大家经常会说美国没有城乡差别,在中部、南方或者小一点的城市跟生活在纽约好像差不多,其实差别是很大的。主要是你的机会,你的眼界是不一样的。

⑤房子不是消费品,是强制储蓄。

如果你生活在核心大城市,房子虽然贵,但是是强制储蓄。生活在中小城市,房子是真真实实的只是消费品,这样的例子也有很多。包括中国人也是,你可以看到很多生活在北京上海的人,他们到中年以后变得很富足,然后生活在比如说长沙,我随便说一个这样的中小城市的人,二三线城市的人,他们到了中老年之后,其实相对拮据。生活在核心城市,其实唯一不利因素就是住房。大家说生活在大城市成本贵,其实就是住房,其它都不会特别贵。

怎么样把住房降下来?就是不要租房子,因为租金都是消费。而自住房每一分钱都是储蓄,它不是消费,你付到自己贷款里面的,都是储蓄。有各种办法可以把自己的自住房或者居住成本降下来,在核心城市,最重要的一点就是尽早买房子。

⑥端正三观,管好自己的钱,不要去管不属于自己的钱。

对于90后、80后可能有这方面的问题,90后可能比较突出。你可以看到大部分家庭不和,夫妻、兄弟、姐妹、亲戚之间的矛盾其实都是因为钱引起的。

你明确你管好你自己的钱,不要管别人的钱——爹妈的钱不是你的钱,跟你没什么关系;你的钱也不是你孩子的钱,孩子的生活跟你的钱也没有什么关系。从投资的角度来说,这也是对的,不归你控制的钱,你很难投资。比如你父母的钱,或者你父母房子的钱,这些其实你也无法对它进行绝对的控制。有的时候明明市场不好,但是你需要卖的时候,你也不得不卖,处于各种各样的原因。

我自己的原则就是只管自己的钱,别人钱我不管。我自己兄弟姐妹其实挺多的,但是很多别人有的家庭矛盾,我们从来都没有。我们都是亲兄弟明算账,从来都不互相掺和自己的钱。

⑦维护好自己的信用分数,这其实是随手的小事情。

因为信用分数维护好,贷款各方面才会有帮助。少用信用卡,少开银行账户。不要占便宜,占小便宜吃大亏。不要随便在Amazon、Target等开信用卡,那些都没有必要。要按时付账,做个有责任心的人。对你其他各方面贷款都会有很大的帮助。

⑧不要超前消费,除了房贷以外,不要有其他的贷款。

其他贷款其实都是消费。你有各种各样的借口,其实都是消费或者是超前消费。比如车贷和学贷利息都比较高,它们都是消费。房贷是政府补贴的投资。利息低,比如说30年房贷利息只有3%,而且可以抵税。还有30年房贷利息3%,如果你学一些经济学知识的话,你就会知道,等于说别人白送给你这笔钱。因为30年通货膨胀,货币发行最后会让这些钱变的一分不值,等于你今天贷一百万的贷款,等于今天人家就是送了你100万,谁不用谁是傻瓜。

⑨学习经济学的基础知识。

很多人问我的大部分的问题,其实是对经济学投资的基础概念不理解引起的。我自己因为2000年的时候受到一些教训,后来我去读了MBA。我自己回顾就是要认真学好这三门课:宏观经济学,微观经济学,投资管理这三门课。投资管理最好包括:Fixed Income,Equity,Option。学好这三门课,才能防止人云亦云。就是知道网络上也好,新闻上也好,大部分人的文章也好,演讲也好,采访也好,他们的目的是为了让更多人看,不一定是传递给你最真实的知识。

比如说所有人一打开所有的杂志报纸各种宣传,说401k需要买,这是因为背后有投资公司去推动这件事情,没有人告诉你需要买投资房,至少不像401k宣传的那么广泛,因为没有人受益。

我举个例子,如果你们学过宏观经济学、微观经济学和投资管理这三门课,下面这四个考题你应该自己思考,不需要别人的答案。如果你这四个问题都没做出来,我建议你把三门课好好认真的自己学一下。


总结

投资其实没有秘密,关键是持之以恒。

第一部分是积累财富,你需要存钱,没有原始资本,你什么也做不了,巧妇难为无米之炊。积累财富需要学会存钱,学会避税,学会开源,去挣一些额外的钱;第二是把握时机;第三是提高执行力。有的时候道理都知道,但是机会没有抓住,错过是因为执行力不足,我自己也是,很多执行力做的并不是很好。

为什么持之以恒最重要?我这里给大家举一个例子,大家都知道曼哈顿岛的故事,曼哈顿岛在1600年左右被荷兰人花了24美元买下来。曼哈顿岛今天的市值大家估算一下,所有的房地产大概是1.9万亿美元,但是如果24美元,按照8%的回报率回报,这么多年下来,今天值多少钱?这个数字是个天文数字,大概市值500万亿美元,可以足足买下200个曼哈顿岛。这24美元为什么没有值这么多钱?就是因为没有持之以恒的投资。

所以投资的重点是利用复利,利用时间,持之以恒。


部分网友回答

01  自己失败的例子?

买房需要保持现金流和杠杆,以前想把一个房子变成四个房子,但是由于政策变化,一个房子卖掉,买不进四个。人力投入太大,只变成了一个半房子,造成了一定损失。

02  投资房地产用哪些指标?

购买房地产最好的指标就是现金流。如果你发现现金流是正的,你毫不犹豫就跳进去。如果现金流是负的,你就要想一想,未来有没有可能变成正的?至少在短期有没有变成正的可能?比如说未来一两年能变成正的可能,你就跳进去。如果很长时间不会是正现金流,你就不要跳进去。我说正现金流是你付20%的首付,不要付100%的首付,100%首付当然都是正现金流。

03  如果不投比特币的话,你会把钱投哪里?

如果不投比特币的话,钱就存起来。现金不会有损失。你每做一笔投资的时候,都要好好想想这个钱会不会有损失? Don’t lose money。还有就是买了就不要再卖出。利用这两个刚性条件约束自己,会让自己投资的时候反复权衡。

04  推荐书籍?

我建议去上公开课。宏观经济学、微观经济学、投资管理。哈佛、沃顿都有很好的公开课。

05  好的公开投资方式?

看大趋势,不要看短期的波动和一时的新闻。一个投资品值不值得长期的拥有。比如说中国,中国经济的崛起,或者是整个东亚经济的崛起,这个是非常大的尺度,是几百年上千年的一个循环。这个时候你拥有它的地产,长期来说不太会亏的,短期可能受各种政治战争各种因素的影响,会有一些变化。

买什么东西?第一是大的趋势,第二是要欺负没有钱的人。比如说我当时2000年初的时候买中国的房子,中国其实相对还是挺穷的。那时候北美的人还是挺有钱的。现在你就不要去,现在人家挺有钱的,你跟人家拼什么?我买比特币的时候也是别人其实都是穷孩子,所以我的钱挺值钱的。第一个你看大的趋势,第二要在别人没钱的时候你去买。

06  财富自由后退休了吗?

我没有退休。投资的目的是给你自由,并不是让你什么都不干。自由的好处就是你可以做自己想做的事情。比如你想创业,或者你对某一个问题感兴趣去研究。比如你看伽利略同志为什么能做出那么棒的物理学研究?其实是因为他发明了温度计,卖温度计挣了点钱。

对我来说,财富给我最大的好处就是我可以自由,我想做什么就做什么,但我肯定不会退休,那多无聊。

希望我们的分享,能够对你日后的房产投资,以及实现财富自由,有显著的帮助。


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