在美国投资房地产需要设立LLC吗?

有限责任公司(Limited Liability Company)经常简称为“LLC”,是美国比较普遍的一种公司法律形式。LLC的柔韧性很强,同时兼具传统公司(Corporation)中股东有限责任(Limited Liability)的法律保护和合伙(Partnership)制度中避免双重纳税的优势。

有限责任的意思简单说就是在公司需要赔偿他人的时候,赔偿金额的上限就是股东对公司投资的总额,需要赔偿的数额超过了这个上限也只能赔这么多,除非出现法庭认定有股东个人责任的特殊情况(piercing corporate veil),股东无须搭上自己对公司投资以外的哪怕一分钱。 

设立有限责任公司(LLC)来购置投资房产好处之一:有限责任公司限制个人责任

首先,有限责任公司能限制个人的有关房产的潜在诉讼责任,。如果房产出租,从房客入住的第一分钟起,房东就有了被房客甚至其它第三方起诉的可能。举个简单的例子,房客在租来的房子中摔倒受伤,完全可能起诉房东,管理公司,中介,房产建筑商甚至地板制造商。如果房主是你个人,你自己就成了房客的起诉对象。

一旦法庭判决需要赔偿,你个人的全部资产有多少都可能拿来赔偿。成立有限责任公司来买房就是在房产过户后,申请将产权(Deed)转给自己成立的有限责任公司。这样在法律上房子的主人就不再是你个人了,而是你成立的LLC。

LLC最大的用途是把个人和公司的财产区分开来,债权人只能针对公司财产有所诉求,而个人的其它资产受到法律保护,不会窜入纠纷。美国是个多诉讼国家。有一批小律师每天都非常积极地寻找一切可以起诉的机会。任何人因为你的房产受到伤害或损失,非常可能就会涉入法律纠纷。如果房产是由LLC持有,则有可能把损失降到最低。

当房主成为LLC之后,任何围绕房产的法律责任也就完全由LLC来承担了。一旦出现法律官司,房东败诉需要赔偿,赔偿也只能以LLC的投资额作为赔偿的上限。如果这家LLC成立的唯一目的就是拥有这栋房产的产权,那么可以赔偿的金额上限就是这栋房产的价值,完全不会影响到房东这栋房产之外其它的财产和经济利益。

用LLC控制产权的第二个好处是避税优势

当你在美国成立公司进行一定经营活动并取得收入的时候,这家公司的花费是可以在每年报税的时候上报税务局(IRS)并从毛收入中减去而无须纳税的。当你的房子出租产生收入,与此相关的部分花费本就可以用来充抵收入。

而当你成立的LLC当上房东,你用这家LLC来经营房产出租生意的时候,就会有明显更多的“办公花费”可以大量加以利用,这些花费无疑会大幅度合法充抵你的收入。这里提到的“办公花费”包括了你家里所有的办公设备费用,水电气花费,电话费,甚至你自己开车的里程折算费用等等。这方面从报税中节省下来的金额可能是非常巨大的。

LLC不必直接报税,个人可得税由个人或合伙人申报。公司的一切收入和支出都转到个人或合伙人,所以避免了重复征税。最后所缴税款和用个人名义购房所缴税款差不多,但是灵活很多,有更多的合理避税途径。

LLC具有中国定义的有限公司的形式,即股东(美国LLC称为Member)仅仅会承担有限的责任,又没有一般意义上的有限公司需要双重征税的情况(企业先缴所得税,然后税后盈利分给股东,股东再缴个人所得税),而是直接将税前利润分配给各个股东。故此这种形式在美国,如果是为了持有地产的话是一种比较受欢迎的模式。

无论是一个人,还是一个以上的人士,都可以建立一个LLC,然后拿LLC来持有地产。这一方面可以规避如果地产出现的风险而被索赔的情况,也可以避免双重征税而出现的税款缴纳较多的情况,所以这种方式比较受欢迎。上述常识中显示了种种LLC的有限责任好处,但是有一个关键你必须弄明白并遵守才能避免你被官司牵连。

这就是你必须依法保证你的LLC的完全独立经营(To be operated independently)在财务上,合同签订,任何经营活动不能和私人生活搅到一起。账目往来必须完全分开。个人向LLC转入资金,必须有文档记录是属于私人贷款还是追加投资,前者要细化到term of the loan, interest of loan以及一切和loan相关的信息。后者也要咨询会计师妥善记账。

LLC账号向私人账号转移资金也有一系列要注意,不能混成一锅粥。不论你选择哪种LLC,这些都适用!雇工,签租约,哪怕是大马路上拉一个老墨做粗活也必须明确声明你以LLC名义雇用,否则你个人就要为一切负责!否则在法庭上法官会因为To be seen through而限制你用LLC为自己免责以及其他!

外国人能设立LLC吗?

任何年满18周岁的个人都可以在美国注册公司。不在美国的外国人和持有非移民签证在美国的外国人(如F1学生,B2游客等)都可以注册LLC。

注册美国公司需要注册资金吗?

在美国注册公司,不需要验资,没有注册资金的限制。

何时成立LLC好?买房前还是买房后?

如果你是全现金买房——你应该先成立LLC,然后把现金放进LLC的户头,这样的话LLC就可以直接买房然后房产证上写LLC的名字。如果你需要贷款——一般来说,用拥有房产的LLC来直接贷款比较好。

当然,除非这个LLC有很好的信用历史,LLC的收入和资产可以用来抵押,不然贷款银行还是会让屋主做私人担保。这样一来,你肯定想问那为什么不干脆用个人名义来贷款,买了物业再转到LLC名下。确实,你可以分分钟就把物业转移到LLC名下。然而,很多房屋贷款需要你在转移房屋所有权之前征得贷款银行的同意。

换句话说,比如你私人名义贷款购入一套投资房,然后你成立一个LLC用做这个房产投资。如果你想把这个私人名义的贷款转给LLC,你需要跟你的贷款银行商量。不能保证你的贷款银行会同意。而且转贷款到LLC名下也可能改变贷款条款。

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