中国人在海外置业容易有的错误认识,看看你中了几个?

能够到海外置业的中国人,多半是在国内有产业的富人,十余年来在国内的投资市场尤其是房地产市场积累了丰富的实战经验,房价上涨使早期买房的中国人都成了受益者,于是有些人以为自己是出色的投资人,海外置业亦不过如此,总是用国内的思维去考虑问题,素不知国外的房地产市场跟国内有天壤之别,如果照搬照抄国内经验,注定要吃亏交学费。

中国大陆富人移民海外首选美国,而美西的洛杉矶、旧金山和西雅图等西海岸城市则成为最吸引中国富人的置业首选地,而置业的区域尤以学区房比例最高。那么,中国人在海外尤其是是在美国置业容易犯什么错误呢?

不合理的期待房价快速增长

价格越低越划算

有些中国人喜欢便宜,总以为价格越低越好,却不知在这个相当成熟发达的房地产市场,任何定价都不是随意的,毫无根据的,每个物业在挂牌定价之前,房产经纪人都跟房东进行过充分沟通,作过详细的市场调查,有些甚至请专业人士作过评估,然后才会挂牌出来。任何一个房子或土地,贵有贵的原因,便宜有便宜的道理,如果一味贪便宜而忽视其他方面,就会得不偿失。我就遇到过一个国内的买方,想在春田附近买农场来种植,可能出于对土地的热爱,同样多的钱只想买面积大的农场,说越大越好,却不知许多单价便宜的土地,土壤条件并不适合种植。而适合种植的土地,单价可能是便宜地价的两倍甚至更多。

法拍屋的价格也比正常交易的挂牌价要低,但并非人人都适合买法拍屋,也并非买法拍屋就一定合算。那是因为,法拍屋几乎都不是 Move in Ready (买下就可以入住),法拍屋都有这样那样的质量问题,长期未保养甚至人为破坏是法拍屋的通病,更为重要的是法拍屋的卖方是不对房屋质量作出任何维修或保障承诺的,甚至产权也不是 Warrenty Deed (有保障的产权),所有的风险需要由买方自行承担。如果你没有维修房屋经验,完全不知道未来的修理费用会是多少,也不希望将来发生产权纠纷,那么,便宜的法拍屋多半不适合你。

不找经纪人可以省下一笔费用

省钱本是中国人的美德,省钱并不可耻,但总用中国式的思维方式去行事去省钱,在美国就会弄巧成拙。在美国,买方的中介费不是由买方来掏的,而是由卖方来出这个钱,这个钱早在卖方跟他的经纪人签经纪合同时就把这笔中介费约定好了(比如按实际售价的6%)。

卖方的经纪人有了这份合同,就把卖方的房子拿出去公开挂牌(网上或行业内报纸杂志),同时在挂牌信息中给同行们一个承诺:谁帮我把这个房子卖掉,我就让谁分享我的这份中介费(比如分享其中的3%)。
如果买方找了经纪人,那么经纪人通常不会向买方收取费用,而是通过卖掉房子来与卖方的经纪人分享佣金,如果买方不找中介的话,一旦成交,那6%就全部都由卖方经纪人独自享有了。而买方,一毛钱的中介费也省不了。

你可能会说,我可以向卖方承诺不请中介,同时要求卖方和卖方的经纪人重新签合同,让他们把那3%省下来,这样我的购房成本就低了3%。说起来是很简单的事,但一般美国的经纪人不会为了蝇头小利去自我破坏行业规则。

旧房子推倒重建会升值很多

有些中国人喜欢城市里的某块地,就想推倒上面的老房子重建,以为重建之后的新房子能升值,这个想法又是不了解美国的价值认同观所致。比如说,你在一个老房子所在的小区花10万美元买下一幢旧房子然后拆掉,再花50万在原有地面上重建了一幢新房子,你能指望目前的房价是50万加上原来的地价么?

答案是否定的。这是因为在美国,一幢房子的价值不仅取决于它自己的建筑成本,还要看它所在的小区,如果这幢房子跟周围房子在建造年代、房屋外型风格和内部等方面差异巨大,那么它的价格很大程度上要受周围房子的价格影响,这幢建筑成本50万的房子,如果周围的房子只值10万,那这幢房子的价值就会受到严重的拖累。

正是因为如此,美国许多城市的市中心,常有一些价格奇低的空地出售,中国人以为买这些地来建房是捡了便宜,等到若干年之后卖房才知道又是交了学费。 

美国房产投资注意事项

美国作为世界第一大经济体,无疑是当之无愧的掘金宝地之一,其房产具有收益稳健、省时省力等特点,成为高净值人士买房置业的必选项。但是涉及到投资都是存在一定的风险的,所以我们还是要多加谨慎,多了解投资美国房产需要注意的事项。

投资美国房产需要考虑两方面

投资美国房产有两个方面需要考虑:一个是租金回报率;一个是升值的潜力空间。后者比租金回报率更重要。

通常,房屋越贵的地方其租金回报率是比较低的。比如纽约、旧金山、洛杉矶等都是房价比较高的区域,由于这些地区房价常常攀升,而对应的租金上涨水平跟不上房价上涨的幅度,因而其租金回报率相对比较低。

但从长期来看,这些地方房屋升值的空间比其他租金回报率高的地方要大,因为想要购买此类房屋的人数较多,而买入的数量越多其房价就越高,这就是供需平衡。所以在投资时,并不是购买低价格高回报的房屋就是最好,而是要从两方面同时考虑。

该如何对美国房产出价

美国房产的信息是很透明,您看好一处房产后,经纪人会帮助您做房屋的价格评估,估算这个房子在最近的市场交易中的现在价值。

如果卖主的要价高了,经纪人就要帮助买家杀价。如果要价低于市价,经纪人就要帮买主赶快抢下。有的时候有多位买主都看上同一个住宅,为了得到住宅,可能要出比要价高几倍的价格才能行。

因此,并不是每一个房屋都要杀价,而是要看要价的高低。重点是,买家要能正确评估房屋的价值,当然这需要一位好的经纪人协助。

美国购房对赴美签证或申请移民没有直接关系

这是一个很常见的问题,但买房与移民或签证之间是没有任何关系。在美国买房、移民或美国签证都是由不同的部门及人员来处理。移民局管不着申请人在美国有没有房产,当然,更不会因为有没有房产而区别对待。所以,千万别把移民或签证与买房混为一谈。

美国房产出租问题

很多买家担心房屋无法出租的问题。其实是多虑了,没有房子是租不出去的。事实上,房子能否出租取决于业主的租金是否符合租赁市场的价格。关键在于定价是否符合市场。外国人贷款与美国人贷款之间是存有差异的。

美国人贷款条件:信用、收入、工作是否稳定。

外国人贷款条件:需有较多自备款,通常要求40%-50%左右。一般大约能贷到5-6成。

由于每一个银行的贷款利率不同,对申请人的条件要求也不同。比如,一些银行只贷给外国人3~7年,但也有银行能够贷到30年。而有的银行利率较高,但手续简单要求低;有的银行利率低,但是要求条件多,并不是每个人都能符合。

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