海外房产投资如何“捡漏”

上海电视台《案件聚焦》讲了一个真实案子:上海女白领龚女士打算移民加拿大。为了满足家庭净资产不少于180万加币,大概合900万人民币的移民要求,她把她母亲留给她的位于上海虹桥区的房子卖了筹钱。

为了弥补剩下的资金缺口,她心怀侥幸跑去澳门赌钱,结果毫无意外地输个精光。随着移民核验资产的时间越来越近,她开始铤而走险,把那套已卖出但尚未过户的房子挂在网上出租并同时与四人签订租房合约骗钱,最后被警方抓获。

这个案子里最有趣的一幕是她那套位于虹桥区的房子,按照当时的市值,大概值500多万人民币,但因为她当时急着要钱,最后被中介忽悠以280万的价格成交,买家捡了一个大漏。大概两年前,因为一个非常偶然的机会,笔者在澳洲也捡到一个大漏,差不多以当时市值6折的价格收获一套占地将近800平米,8个卧室的大房子。

捡漏成功之后当然心情兴奋,但事后复盘总结,其实捡漏也是有很多套路的。今天就打算和大家交流分享一下海外房产投资的捡漏秘籍。

捡漏的基本原理是信息不对称或者经济学上的代理机制。

虽然现在网络发达,信息流通快,再想利用信息不对称来捡漏的机会越来越少,但是只要保持敏锐嗅觉,还是时不时会有这种机会出现。几年前,新西兰有个被称为“华人炒房之父”的老头在网上很火。火的原因是他那些炒房技巧太缺德,从而激起了新西兰本地人的公愤。

自己炒房赚的盆满钵满也就算了,他竟然还公开授课,收取高额学费,办炒房培训班,传授炒房技巧。笔者虽然很鄙视他的不道德行为,但在商言商,平心而论,他的这些炒房技巧其实还是很有道理的,虽然缺德,但他并没有违法。

笔者虽然不提倡他的这些做法,但还是把他的技巧罗列出来,读者可以自己从中体会一下这些技巧的内涵。比如说,他告诉他的学生们,买房子的时候一定要盯紧弱势群体,在他们身上才能赚到大钱。具体来说,主要盯住这几类人:

不幸去世的人,他们不再需要房子;因为变故导致还不起房贷的人;家里有突发事件急于卖房子的人;因为矛盾离婚,然后需要卖房的夫妇;压根不知道自己房子能卖多少钱的笨蛋们;生意上出现资金链断裂的房产开发商;想要在银行进行处置之前赶紧卖房的绝望的人。文章开头龚女士的案例大概就属于家里有突发事件急于卖房子的人。

除了这些比较缺德的招之外,笔者更喜欢去市场中寻找一些比较正派的机会。

比如,有些国家或者地区为了帮助当地居民购买首置房,有时候当地政府会出台了一些优惠措施,比如澳大利亚的南澳州就有一个叫做affordable homes的首置房计划。一般来说,被列入计划的房产要比其市场价便宜一些,当然该计划对购房者的资质会有一定的要求,所以如果你符合要求的话,那么这个捡便宜的机会就不容错过。

另外,有时候你会遇到一些很特殊的卖家,特别是非个人卖家,这个时候你就要睁大眼睛,打起十二分精神了。笔者两年前遇到的这个机会就是这样的。这个卖家是一家非盈利机构。从人性的角度出发,一般来说,人对待公共财产,不会像对待自己的私有财产那么上心,只要账上能够走平,他们不会太在乎卖多卖少,这个跟银行拍卖房是一个道理。

类似的卖家还有当地国企和当地政府等等。而且由于它自己的业务需求,和市场上大多数普通民宅相比,这个房子无论是占地面积还是房间数都显得偏大,这样也剔除掉了一部分潜在买家(澳洲本地买家还是首先看重自住属性,一家四口一般就买3~4个卧室的房子)。

要想捡漏,还有一点要谨记:不要买新房。

买卖房产本质上是你和卖家之间的博弈。所以你必须要思考清楚:相比你的对手,你有哪些竞争优势?说到这里,你就该明白为什么在一般情况下,买二手房要优于买新房。新房的卖家都是房地产开发商,在对本地房地产市场的了解和把握上,作为普通消费者的你,尤其是外地甚至海外投资者,根本不可能战胜他们。

所以在和他们的博弈中,你极大概率是那个傻子。除非开发商倒闭为了抵债搞银行拍卖,否则新房是不大可能捡到便宜货的,而买贵了的可能性很大。即使某一天你发现某个开发商卖的很便宜,那么你也最好对房子的质量持一定的怀疑态度,因为房地产开发商是不可能做亏本生意的。不要买新房,因为你永远都算不过房地产开发商。

热门城市,热门区域是捡不到漏的。

避开人群拥挤的地方,选择那些被大家暂时忽视的城市或者区域才是捡漏者的天堂。热门城市或者区域,就算你的对手再愚蠢,他也不可能不知道自己这儿正在被热捧,所以你基本没有可能捡到便宜货。

而那些冷门城市或者区域,因为买家不多,交易清淡,不论是投资者还是市场研究者都不太关注,这样卖家对自身区域和自身房产的认识才有可能不足,这时候如果你能够事先好好研究考察一番的话,就完全有可能战胜你的对手。当然这并不是说所有的冷门城市或者区域都是适合捡漏的,有些城市或者区域属于价值陷阱,是不能碰的。

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