中国富人正在加紧海外购房,是什么让他们如此着急?

众所周知,贷款利率、失业率、工资增长水平都会对的房市产生影响。而美国抵押贷款利率在5月初也呈现下降趋势,所以低抵押贷款利率,强劲的劳动力市场,低失业率和适度的工资增长带来的综合积极影响,将促使2019年美国房地产市场继续稳步增长! 

抵押贷款利率继续下降 

由于屡创新低的房屋抵押贷款利率,美国的房地产建筑商、房屋购买者都对美国房地产持有更高的信心。预计30年期固定利率抵押贷款将继续呈下降趋势,2019年平均为4.3%,然后在2020年增加至4.5%。 

2019年GDP将增长2.3% 

第一季度美国实际国内生产总值年增长率为3.2%,高于预期。私人库存投资等暂时性因素落后于第一季度的激增,并且不太可能在全年持续存在。预计2019年GDP将增长2.3%,然后在2020年放缓至1.8%。 

失业率将保持平稳态势 

美国劳工统计局报告4月失业率为3.6%,创下50年来的新低。预计2019年剩余时间内的失业率将保持平稳,然后在2020年增加。总体而言,预计失业率为3.8% ,2019年和2020年分别为3.9%和3.9%。

房屋销售出现复苏迹象 

现有房屋销售受益于低抵押贷款利率和健康的就业市场。预计未来几个月将有更强劲的房屋销售和新房开工。这将使2019年的全年房屋开工和销售回到2018年的水平。 2019年第一季度房价升值略高于此前预期。这将导致2019年的房价增长预测上调至3.6%。另一方面,预计2020年房价将增长至2.6%。 

房屋可负担性 

2019年全美房屋建筑商协会(NAHB)主席GREG UGALDE先生表示,新的一年,协会将把解决房屋可负担性问题作为优先任务。 

由于在房价高昂的市中心房屋可负担性越来越低,近年来,美国越来越多的人, 特别是“千禧一代”,这个美国房地产市场最大的买家群体,更倾向于选择向郊区搬迁,以寻找更可负担的房屋。 随着“千禧一代”开始组建家庭的趋势,未来美国对于位于郊区的可负担市场的可开发地块需求会越来越高。 

新房建设增加 

美国房屋建筑商协会在2018年6月的一份报告中表示:“在2018年的前四个月,全国发放的单户住房许可证总数达到279,302,与去年同期2017年4月的257,719的相比增加了8.4%。”但是有一点值得提出,就是在提交建筑许可证和完成项目之间可能存在一定的滞后时间。因此,2019年的美国房地产市场可能会有足够的待售房屋来满足买家的需求。 

中国高净值家庭增长速度比GDP快

胡润研究院与银行机构合作发布的一项报告指出,大中华区拥有600万资产的家庭总财富达125万亿,是大中华区全年GDP的1.5倍,其中中国大陆占八成。胡润表示:“高净值家庭增长速度比GDP快。”大中华区25个城市600万资产家庭突破两万,其中13个城市600万资产家庭突破5万。

报告称,中国内地每940人中就有1人是千万富豪。我国千万资产高净值家庭的构成人群中,有55%是企业家,20%是金领,15%炒房者,10%炒股者。

而到了亿万资产超高净值家庭的构成人群中,已经全然不见打工者的身影,转而变为75%企业家,15%炒房者,10%炒股者。

中国高净值家庭正加快海外置业步伐

据资料显示,中国千万资产高净值人群平均年龄38岁,平均年消费占平均财富的3.4%,地产是他们最主要的投资方向,海外置业是越来越多有钱人的选择。

在近几年,全球及中国经济均受到多方面的挑战。国内方面,人民币的加速贬值以及中国经济增速放缓面临的转型;国际方面,英国脱欧给资本市场带来了极大的不稳定性,在这样的环境下,中国高净值人群在海外置业迎来高潮时期。

在近3年,高净值人群当中投资海外房产的人数有了非常明显的上升。一方面是由于国内资产收益率不断下降, 房产市场政策愈发收紧,另一方面也在于人民币的持续贬值及较低的海外贷款利率水平。预计未来10年中国高净值人群将有约30%的海外资产配置需求,投资需求复合年增速预计为20.6%,投资金额预计将达3.27万亿元人民币。

外汇起伏不定,刺激“避险”投资观念

将房产用作避险工具,实则是可功可守的上策。作为不动产资产,房产建造自身具有一定的价值,是“守”的基础;因商住使用、地段位置、市场政策等产生的价值溢价,是其“功”的来源。

房产具备与生俱来的避险作用,而在避险之外寻求投资价值,则要考虑更多。在中国房地产市场远未成熟、弊端较多的情况下,海外房产成为中国人投资避险的首选。海外房产大多不限购不限贷,投资者可以购买住宅,也可以购买商铺,有利于资产合理分配和降低投资风险。

投资的不仅是房产

选择投资海外房产的优势不言而喻,一方面海外房地产市场受政策的影响比较小,涨价都是按照市场的规律,反映出的是一种供需关系;另一方面,选择海外更是一种生活方式的抉择,既能够为子女提供国际化的教育,又能满足对居住环境、饮食安全等诸多需求,更有完备的社会福利体系,让忙碌的生活更加优雅从容。还有:

投资海外房产,如同为自己建立不同货币的储备金。前期付款较低,相对投资国内的房地产,投资海外的房产,其中一大优点是前期付款较低,也就是说门槛比我国低。把握先进市场的成长,这些市场的购买力增强,推高资产需求,包括房产。市场和价格相对稳定,可对抗通货膨胀,且具有更高的升值保障。

最重要的不是最好而是最合适

纵然中国的富人们已经了解到全球经济大背景的发展趋势,但在海外置业的投资上我们仍然需要“做出正确的选择”,那就是同样是海外置业,根据长远的需求选择“最合适”的海外购房计划,远比单纯追求经济利益要划算的多。

首先,富裕人群购买海外物业三大动机,分别是养老、资产配置和子女留学。结合这三大动机,海外置业分为以下几种:

投资型海外房产

以投资为主要目的,一是由于国内投资渠道比较有限;二是越来越多的中国人走出国门,了解到外国的投资机会,不动产又是投资实物类型,更易于接受。

教育型海外房产

多与孩子就读的学校相关,交通和生活的便利度是考虑的要素,针对不同年龄的孩子,对社区和治安的配套要求也需要多方面了解。

养老型海外房产

此类房产对环境要求较高,既有自然风光,也有人文关怀,并且对当地的医疗条件和便利度都有要求,生活是否方便,以及房屋设计是否适合中老年人使用等。而且此类房产可能投资人居住时间相对较多,在海外置业必须考虑到语言、文化、饮食、配套服务等是否适宜。

度假型海外房产

与养老型海外房产有一定的相似度,对环境要求较高,更偏好气候温和、人口密度低的地区,不同的一点是度假型房产居住的时间段较短,以假期休闲为主,放松、享受家庭欢乐,而且投资人会将自己生活的喜好带入此类房产的要求中,比如是靠山或靠海,有无其他配套运动设施,如高尔夫、骑马、游艇等。

移民型海外房产

此类房产通常与该国的投资移民政策挂钩,满足一定金额和条件即可获取居留权,最终目的为移民。房产作为投资和取得移民身份的条件之一,也是目前一些国家的投资移民、买房移民的方式,投资人一方面需要对移民政策细节有充分的认识。

另一方面也需要对投资的房产做判断了解,此项房产受政策性影响较大。更是因为通过合适的投资金额获取优质的移民身份而广受中产阶级及更多高净值人群的青睐。

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