房地产是美国未来十年最好的投资

 速读

✔ 调查中投资者认为房地产是未来十年最佳投资选择。

✔ 股票和债券市场目前估值过高,房地产未来有可能比这两类资产表现得更好。

✔ 如果你判断未来会出现大规模的股市熊市,可以选择房地产,因为风险更低。

“对于十年以上都不需要动用的资金,你认为以下哪种投资方式最好? 股票、债券、房地产、现金、黄金/金属,还是比特币/加密货币? ”

最近,在金融信息服务公司Bankrate的一项调查中,1000多名美国投资者被问到了这个问题。以很大程度胜出的答案是——房地产,每两位受访者选择股票的同时,就有三名以上认为房地产是必然选择。

这些投资者说到点子上了吗?这些年来,理财规划师是不是一直都错了?在本文中,我将从历史数据中寻找答案。

正如我的同事凯蒂•希尔(Catey Hill)指出的那样,乍看起来,接受调查的受访者需要补补历史的课了。

根据Case-Shiller美国全国房价指数和消费者价格指数(CPI),自1890年以来,美国房地产的年回报率仅高于0.4%的通货膨胀率。而标准普尔500指数的表现要好得多,其年化回报率(包括股息)为6.3%,远超通胀率。

长期美国国债的表现也优于房地产,经通胀因素调整后的年化总回报率为2.7%

如果这就是故事的结局,那么这篇文章也就到此为止了。

但这还不是结束。

股票和债券市场目前估值过高,以至于在未来十年,房地产不仅有可能、而且是完全有可能比这两类资产表现得更好。

也许大众投资者们比我们想象中更聪明。

让我们从考虑未来十年债券的前景开始。目前,10年期美国国债收益率为2.1%,仅比10年期损益平衡通胀率高0.3个百分点

编者注:损益平衡通胀率,是10年期美国国债的名义收益率与10年期通胀保值国债的实际收益率之差。

因此,目前市场最乐观的判断是,未来十年,经通胀调整后的十年期美国国债回报率仅为年化0.3%

如果通货膨胀比市场目前预期的还要严重,债券的表现将更加糟糕。

接下来让我们考虑一下股票的前景。与债券相比,预测股市表现要困难得多,因为影响其回报率的因素要多得多。但你应该知道,根据几乎所有的估值指标,股票目前的估值介于高估和极度高估之间。此外,你无法解释为什么低利率会导致这种估值过高。

鉴于这种估值过高的情况,未来十年,股票完全有可能与债券一样,远低于历史平均水平。比历史平均水平低多少? 作为一个可能的答案,我建议你参考由锐联资产管理有限公司(Research Affiliates)编制的十年预测。他们目前预计,标准普尔500指数在未来十年,经通胀调整后的年回报率仅为0.5%(包括股息),而美国长期国债经通胀调整后的回报率为-0.7%

或者以总部位于波士顿的投资公司GMO的7年预测为例。他们预计,从现在到2026年,标准普尔500指数经通胀调整后的总回报率将为-4.2%,而美国长期国债的年化收益率为-1.1%

当然,这些只是预测,其他公司比这两家更乐观。但是,至少,这两家公司的预测表明,Bankrate调查的受访者并不一定像表面看起来那样缺乏信息。

股市熊市期间的房地产

在决定未来十年房地产和股票,哪个是更好的投资选择时,还有另外一个因素需要考虑:在股市大幅下跌的时候,房地产会有怎样的表现?鉴于我们对房地产在金融危机期间糟糕表现的记忆犹新,你可能正在回避房地产,因为它比股票风险更大。

但房地产在金融危机期间的经历似乎只是例外,并非常态。自上世纪50年代以来,每一次股市熊市中,Case-Shiller美国全国房价指数都出现了上涨,只有一次例外。在2007年前的那次熊市中,该指数确实唯一一次下跌了,但跌幅仅为0.4%。(几年前,我在《巴伦》撰写的一篇文章中讨论了房地产在股市熊市中的表现。)

此外,你应该知道,Case-Shiller房价指数的波动性比股市要小得多。实际上,以年度回报率的标准差来衡量,Case-Shiller房价指数的波动性只有整个股市的40%。相反,房地产比股票风险更大的观念,来自于我们在购买房地产时通常使用的杠杆。请注意,风险来自于杠杆,而不是房地产本身。

因此,如果你判断在未来十年的某个时候,会出现大规模的股市熊市,你可能会选择房地产,因为它的风险更低。

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