美国报税季 房产该怎么申报?

美国的税务制度对三类人群要求报税,第一类是美国公民,第二类是绿卡持有者,第三类是税务居民。避免成为税务居民的建议是一年居住在美国的时间不超过120天,非美国税务居民,基本上不需报税。如果已经成为了绿卡持有者,即使在美国本土没有收入,但投资者在全球所得也是需要合理申报的。

根据美国法规规定,移民申请者在美国以外个人名下拥有的房产,不在必须要求申报的项目内。成为美国绿卡持有人后,其房产增值部分,在日后出售获利并缴纳中国物业增值利得税后,若中国缴纳的税款仍低于美国资本利得税15%,才可能有美国交税的义务。

如果投资者有房产且房产没有出租,那基本上是不需要申报。此外,房产增值,增值部分是不需要申报。因为美国税法认为投资者还没有变成所得,等投资者把这部分卖掉的时候,才需要纳税。建议投资者在申请移民之前,把所有名下的财产和房产做评估,方便以后报税时可以证明房产来源。



如果申请人要在美国购房,房契该署谁的名字,孩子,还是父母?

父母买房,通常有三种做法:第一种,房契上只写父母名字,以后留给孩子;第二种,房契上同时写上父母和孩子名字,即联权共有(joint ownership with rightsof survivorship),父母逝世后,孩子承继房产的权利高于其它任何亲属或债权人;第三种,仅写孩子名字。在美国,18岁以下未成年人无权签署任何法律文书,只能靠父母或监护人代理,当父母或代理人无法继续代理时,必须准备代理人“后备军”。比较一下常用的前两种做法:

(1)房契上只写父母名字。如果以个人名义买了房子,几十年后孩子才继承,他以后卖房付税的计税底数(Tax Basis)是父母逝世那一天的房屋市价,如果他马上以房屋市价卖掉房子,收益所得是零,不需付任何收益所得税(capital gains tax);

(2)房契上同时写父母和孩子名字(joint ownership with rights of survivorship)。如果父母买了房子,把孩子的名字也放在房契上,这在美国算作是赠与他一半产权,他的计税底数(Tax Basis)会是买价的一半。父母逝世后,那一半由他继承,计税底数是家长逝世那天房屋市价的一半。再加原先他受赠那一半的计税底数,小孩若马上以市价卖房。他需要为收益交税(如果这不是他的主要居所primary residence),可以看出,联权共有增加了孩子的纳税负担。



在美国买房,不仅要缴纳房产税,如果是投资,还要缴纳出租的个人所得税。2年内卖掉要缴纳房产增值部分的资本利得税。但有以下可以抵税的部分:

房子的地税(房产税),保险费;  

房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费;  

房子的维修费;  

房东到美国来往的机票,餐旅费;  

房地产公司的管理费;  

房地产经纪的中介费;  

寻找租客的广告费;  

自己未成年孩子的抚养费。

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