2018年4季度美国长租公寓市场展望

美联储加息增加了买房成本

经济的快速增长伴随着通胀的压力,2季度美国核心PCE指数增速约为1.9%,接近2%的通胀目标。为了防止经济过热,美联储收紧了货币,18年已加息3次,联邦基金利率区间上升至2-2.25%。在加息影响下,住房贷款利率水涨船高,购房者每月还贷成本上涨约130美元,买房和租房的成本差额扩大至300美元。买房成本增加,银行放贷标准和要求并没有降低,首套房的买家压力陡增。

税改利好租赁市场

税改刺激了经济。美国最新税改法案提升了企业和居民的税后收益,将消费和商业信心推升至了历史高位。得益于消费和投资的增长,美国2季度真实GDP同比增长2.9%。经济的增长带动了就业市场,2018年上半年,全美新增岗位130万个,失业率创下历史新低至3.7%,薪资涨幅提升至2.7%。得益于此,居民的可支配收入上涨了5.4%,远高于过去10年的3.5%的平均水平。

新税法不利于首次购房的居民。首先,之前在美国买房,首笔贷款合计金额不超过100万美元,按揭利息即可作为税基的扣减项。如今该上限降低到了75万美元。不用说这肯定会对住房价格较高的城市如纽约、洛杉矶、旧金山的房价造成冲击。另外,不少州和市级的税负抵扣额有所减少,尤其是房产税,这都会对住房买卖市场带来负面影响。根据美国房地产经纪人协会(NAR)的统计,2018年6月全美成屋销量同比下降约2%。

人口结构推动了租赁需求

数据显示,在18-34岁的年轻人中,同父母一起居住的比例在近些年大幅下降,目前接近31%。这些千禧一代开始进入社会,寻找属于自己的居住空间,成为了美国长租公寓市场需求的主力军。过去5年间,租赁需求基本与存量增速保持平衡,长租公寓平均空置率约为4.6%;2018年2季度,全美长租公寓空置率为4.5%,为2015年以来的最低位。总体而言,长租公寓市场的供求关系较为健康。

长租公寓市场展望

长租公寓交付量将创下近25年以来的新高。2018年预计将交付33.5万个单元,将是连续第3年超过30万个单元。

强势的长租公寓需求将空置率保持在历史低位。2018年预计至少去化26.5万个单元,基本同过去5年的平均水平持平,但略低于市场新供应。空置率预计小幅上升30个bp,至5.2%。

长租公寓租金将迎来第9年的连续增长。近几年处于历史低位的空置率,使得市场上的租金优惠活动越来越少。不过今年因为供应量较大,预计租金让步将略微增加,租金增速小幅下降至3.1%,但依然高于历史上3%的平均增速。平均租金将涨至1330美元/月。

资本市场展望

经济增长引发通胀压力,美联储保持谨慎。目前全美就业市场繁荣,失业率屡创新低,工资涨幅喜人,通胀上行压力较大。再加上中美贸易战愈演愈烈,美联储于9月份实行年内的第3次加息,短期利率(2年期国债)大幅上浮;长期利率(10年期国债)基本在3%出头浮动,长短期利差愈渐收窄。尽管从历史上看,利差走平甚至倒挂都是经济萧条的前兆,有不少经济学者认为本次利差收窄与历史不同,认为本次利率的走势主要受税改、美国结束量化宽松、贸易战等因素综合影响。不过美联储加息将可能打击市场信心,使得消费和投资双双下滑,仍有较大的经济下行风险。

借贷市场将更加谨慎。从借贷市场看,往往在利率上涨较快的时候,银行等机构的借贷意愿将更加谨慎。比如2016年短短60天内10年期收益率上涨超过80个bp,以及今年年初上涨了60个bp的时候,市场的流动性都缩紧了。考虑到近两年这种情形就出现了两次,预计借方希望尽快锁定利率等贷款条款。

投资市场展望

资本持续进入健康的长租公寓市场。目前长租公寓低位的空置率和稳定的租金增长率,继续吸引着大量新的投资机构进入。不过买家和卖家的对于收益的预期,差距正在扩大。对于那些寻找高收益和短平快的投资人来说,现在需要合理地调整收益预期,因为长租公寓尽管有很好的抗风险性,但目前市场上增值空间较大的项目已经越来越少。

投资机构开始考虑二线城市,甚至是三线城市。随着一线城市的竞争越来越激烈,优质项目越来越有限,投资人开始进入基本面良好的二三线市场,并寻求更高的收益。随着竞标更加激烈,收购的资本化率被压缩,交易价格开始上升。

租金管控政策引发市场担忧。美国有不少城市实行租金管控,比如加州、马里兰、新泽西和纽约。当投资人进入这些市场的时候,需要综合考虑收益的空间,适当调整投资策略。

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