把美国房产交易分成这3个阶段,看着就很易懂了

第1阶段找房和出offer,它通常是你通过经纪人来完成的。

如果你是买家的话,你会有一个买方的经纪人,卖方有一个卖方的经纪人,双方进行沟通。这个跟中国不一样,国内是只有一个经纪人,美国是双方各自有经纪人。在这个过程当中,经纪人会使用他们统一的一个系统来给你找房子,在美国,每个经纪人不仅能看到自家的房子,整个地区可能几万套的房子他都能看到。

所以只要你的标准是明确的,经纪人就能给你找出来。接下来是出Offer你看到心仪的房子,这边的offer不仅仅是价格一个因素,还涉及到其他因素。

所以一般来讲,是用一个书面的合同完整地给对方offer,对方一旦接受,你这个合同就算定立了。大家在出offer的过程当中可能需要有一定的耐心,尤其是投资者,当你把offer出得比较低的时候,很多时候可能会被拒绝,这个时候不要气馁。

第2阶段部分尽职调查

当你的协议订立,开始执行的时候,最关键也是最紧张的一个阶段是从这个合同开始执行之后的7天到10天这个范围当中,这个我们叫option period,这是你的一个反悔期,也是你最重要的、做尽职调查的一个时期。

如果你订立了反悔期的话,那么在这样的一个阶段,你可以无理由地终止合同,也就是说基本上你能够最大程度保护你权益的时期就是在这个时期。

你需要对房屋进行检查,这个检查一般包括home inspection,即对房屋的一个全面性的检查。另外有一些专项的检查,比如说害虫的检查,甚至有些人会做结构工程师的检查,看这个房子地基、整体的框架是不是牢靠。

第3阶段是产权过户

接下来,就是需要办理产权过户了,房产交易中产权是否清晰可售?交易资金是否安全?这时候产权公司(Title Company/Escrow Company)制度从根本上解决了这两大问题,是真正的安全卫士。它主要以第三方的身份全程参与以下事宜:

产权核查

在房产交易前,全面调查房产的各类公共文件是否完整合法,在确认房产的产权清晰可售后,出具产权承诺书。

产权保险

为买方提供产权保险。如果产权存在产权承诺书中应记载而没有记载的瑕疵和纠纷,并给买方造成损失时,保险给予赔偿或负责消除产权瑕疵。

资金监管

交易过程中,买方支付的定金、过户尾款一律汇入产权公司的监管账户。产权公司作为第三方监管所有的资金,以确保买方的资金在过户之前绝对的安全,杜绝任何欺诈行为。

这就类似于在淘宝上买东西。有一个第三方的平台,你把钱先打上去,对方发货,你收到货了对方才能够收到货款。

过户登记

前往政府部门进行网络登记备案,政府完成产权登记备案需要约4-6周,之后买方可登陆政府网站核实。最后负责让卖方签署产权让渡契约,之后转交与买方。

为了保证产权公司所监管的资金的安全,产权公司受美国联邦或州政府管辖,须拥有其颁发的资金监管执照,资金流动受政府严格管控,同时产权公司需要缴纳一定金额的保证金,以备特殊情况下向客户赔偿。

当我们把买房交易整个的过程划分为这三个阶段之后,整个逻辑就非常清晰,也就更容易理解了。

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