华人出租自己的美国房产,如何交税?怎么减税?

 No.1 租金收入如何征税

美国租金收入税率。现行的“美国公民和居民的常规个税税率”,采用分级所得税征收办法,最低为10%,最高为39.6%。

如何征收?可分两步,计算缴税数额,按照个人所得分级税率计算税费,为便于大家理解,现以50万美金的房产为例。

假设一栋价值50万美金的独立屋,一年的租金收入 有42000美金,扣除房地产税、基本房屋维修、水电费及折旧共10000美金,则此出租房产净收入为32000美金。根据联邦税率,在8500美金内上缴的税率为10%,剩下的23500美金需要缴的税率为15%, 两者加起来为4375美金。

No.2  哪些费用可以抵租金收入

不过在交税之前,有很多的机会和办法可以减税。你可以将出租这件房间的花费完全扣除。比如,买房时的费用。可以分为以下几类:

1、与房屋交易有关的费用

如产权的转让费、产权的保险费、律师费、产权的登记费等等。这些是不可以抵当年的收入,不可以抵税的,但可以附加在房子的成本上,将来出售时用来降低房子的增值税。

2、与申请房屋贷款有关的费用

如房产的估价费、信用报告费、贷款手续费、银行或贷款公司的审核费用行政费用、文件费等等。这些与贷款有关的费用,如果是自住房是不可以抵税的,也不可以加入成本。但如果是出租房,则可以按照贷款的期限来折旧抵税。

3、租金带来的各项费用

如贷款的利息、房地产税、保险费、管理费,甚至为管理出租房发生的合理的必要的差旅费、酒店的居住费用等等,都可以抵扣当年的租金收入。

但要注意:当年的出租必须在14天以上,或者既有出租也有自住时,自住的天数不能够超过出租天数的10%,才会满足出租的定义。满足了出租房的定义,发生的各种费用才可以抵税。

4、修理费

如果房屋需要修理,而修理并没有增加房屋的价值,也不会延长房屋的价值,仅仅是维持房屋现有的使用状况而发生的费用,当年是可以抵扣租金收入的,如漏水或者是破损墙体刷漆,或者修理坏了的窗户等等费用。

而如果是把屋顶重新修一下,比如更隔热,更饱暖,或者替换房间里的大件物品,能够增加房屋价值的,则不能在当年全部来抵税,这些成本只能逐年摊销。

此外,一些折旧的费用也可以抵扣相关税费。

No.3  租金纳税注意事项

通常,非居民外籍人士在美国拥有出租房产收入的时候,每一年度,需要申报两份税表。一份给联邦申报联邦个人所得税,一份给房产所在州申报州个人所得税。

当房产无法顺利出租或因其他原因而入不敷出时,即使个人所得税为零,仍然需要申报。

比如,大家一年的美国租金收入为1.2万美元,但物业费、房产税、维修费、水电费等支出共2万美元,则业主出租房产净亏损8千美元。

这时,业主千万不要以为出租房产处于亏损状态,无需缴纳个人所得税就不需要申报了。

如果不申报,美国国税局会根据此房产的租金收入1万2千美金计算个人所得税。如及时申报,则可避免这样的事情发生。

结语:出租产生的收入一定程度上可以帮你减税。这是因为出租收入减掉的不只是我们看到的费用,还有外行人没看到的费用。

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