房地产杂谈 ,崩盘和度过难关

 临时起意所写,胡乱起个标题

房地产是地域性问题,还是有再次强调说在南加州。投资房地产二十几年下来,成功根本算不上,但是三个自由实现了两个半。我的赚钱标准低,不担心挣够几个米才敢退休,旅行住四五星级酒店,飞机能坐商务餐,邮轮套间就是我的财务自由;人身可以算是百分之百自由;时间还不完全自由,穆仁智不能完全胜任,出去旅行不敢太久。



房地产有各种形式,商业,住宅,土地,旅馆等等。因为在大房地产公司混过,亲身经历过许多事情。商业地产有的会空置几年没人租,为了给整个购物商场增加人气,免费半年也没人来。生意人鬼精鬼精的,如果不赚钱,请他去也不去,不能赔本赚吆喝。

我不是说商业地产不好,地段好的商业地产赚的是盆满钵满,对于初级阶段最好只可远观而不可亵玩。


我所做的是人类最基本的需求,住宅地产。

美国有将近百分之四十的人租房子,这个百分比还在扩大,美国是人口增长国家。不管高科技怎么发展,许多行业的可以被人工智能取代,但是人不能睡大街上。你没有自己的栖身之所,就不得不租房子。我眼睛里盯住的是这百分之四十,买的起房子的人,也就是说房价涨跌不是我优先考虑。



即使是住宅房地产,也有区别。有些人喜欢白玉房,美观气派租客质量高,很多高薪码工喜欢这种投资。投资这种房现金流差,尤其是初期。基本上是图升值,图未来,这和高薪码工的意图吻合,目前有高薪,不在乎房租的仨瓜俩枣,等若干年后没有高薪,有房租顶上,这无可厚非。 

但房子是用来住的,不是炒的,房租要参照市场行情。大型房地产公司会去投资普通公寓出租,也会开发土地盖漂亮房子卖出去,都是为获取最佳回报,绝对不可能本末倒置。



所以,我会参照大型公寓所面向的人员。买豪宅出租给别人,拿茉莉花喂牲口的事情我是不做的。房地产崩盘来临的时候,往往先开始的是经济差,失业率高,房地产是滞后行业。美国人普遍不存钱,遇到失业收入减少只好减少开支,反应到住房上就是downsize,从大房换到小房,从高端到低端。 

我手里的白玉房很少,都是近期投资,因为早期的房现金流已经够用,税交的多,所以再投资就不刻意追求现金流,但早期投资的几十个房没有高档高端的。



不管房价还是房租都是呈金字塔形状,在租房市场上我面向的是金子塔底部的劳苦大众,是基础上的基础。

当房地产崩盘,租房市场如果也有downsize情况发生,上面的往下掉,在跌到地面之前,也就是说睡到大街上之前要经过我这里。 很多人对白菜房不肖一顾,不喜欢和低端人群打交道,那我就没办法了。我的目光短浅,没有智慧去谈国家大事,只要把眼前的一亩三分地能经营好就不错了。

还是要强调房地产投资是地域问题,我没资格说别的地方,我所在的橙县投资环境是不错的,全国第六大县,三百多万人口,非裔人口百分之二,冰碳不言,冷暖自知。 



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