投资美国房产:房子租的出去吗,租房偏好是怎样的?

近年来,海外置业尤其是美国置业非常火热,不止是为儿女留学以及未来移民做准备,也是分散风险,使资产增值保值。  

我们知道,投资美国房产获得收益主要是两方面:房价上涨和租金收益,那么可能就有疑问了,我的买了美国房子后能租出去吗?租给谁?接下来海悦家来详细解答。

美国租房市场需求巨大

如今越来越多的美国居民选择租房,美国的租房率已经达到近几十年最高水平。  

据调查显示:2017年第四季度美国户主为35岁以下者的家庭拥房率仅有36%。从所有年龄段来看来看,有 37% 的美国居民选择租房,共计约 4370  万户家庭,比 2005 年增多 690 万户。

美国人选择租房有很多因素,但是最主要的是以下两个原因:一方面,美国房价租金上涨,年轻人背负学贷没有能力攒够首付,也没能力还房贷,到能买得起也需要很长一段过渡期,在这期间只能租房。另一方面美国是租购同权,学区房租着也能上学,而且不需要自己交房产税,很多人会认为租房更划算,因此购房意愿不强。

在美国的一些热门投资城市,比如旧金山湾区、纽约、波士顿、西雅图等地租房市场非常火热,在公司聚集地以及优质学校附近租房需求量更是巨大。

租房主力军还有来自全球的留学生群体

美国的学校不像中国,宿舍床位充裕且价格低廉,当然也有很多是为了更好的租住环境,所以就造成了学校附近巨大的租房需求,也因此这些学校附近的房源空置率通常都非常低。  

数据显示:全球赴美国留学的人数在逐年增加,2017年到2018年的年度留学生数量高达1百多万,其中中国留学生总数高达36万人,占全部国际生的33.2%。

这些留学生主要分布在纽约大学、南加州大学、东北大学、哥伦比亚大学、亚利桑那州立大学、伊利诺伊香槟分校、加州大学洛杉矶分校、加州大学伯克利分校、加州大学圣地亚哥分校、加州大学尔湾分校、加州大学戴维斯分校、波士顿大学、华盛顿大学等等。

美国租客群体有什么特点?

根据之前Zillow总结的数据显示,美国的租客整体呈现以下特点:  

1.租客群体呈现年轻化,年龄中位数为 32 岁。 

2.租客群体呈现多元化。55% 的租房者为白种人、19% 为非裔美国人、西班牙裔占 17%、亚裔或太平洋诸岛原住民后裔租房者占租房人口的 7%,另外 3% 来自其他种族。 

3.近半数租房者为单身,其中三分之一的房客没有婚史。 

4.尽管租客中单身人士占比很高,但 78% 的租客都有舍友同住,且舍友多为家庭成员。 

5.57% 的租客因租金提高影响了搬迁计划;37% 的租客因为无法承担更高的租金,在短期内没有搬家的打算。

房租持续并加速上涨

根据6月Zillow房地产市场报告,6月全美租金中位数连续第 9 个月上涨,较去年同期上涨3%,至每月$1483。一些热门区域,租金更高,比如加州、西雅图、纽约、波士顿等。

在全美50强的房产市场中有49个(密尔沃基是唯一的例外)房屋租金同比上涨,而且这50个市场中有43个市场的增幅超过前一年。  

租金也带来了一定经济压力。在过去一年搬家的租客中,有 79% 的人经历了房东加租。

买什么样的房子好租?

和国内相似,想在美国找到增值率高的房子,位置非常重要,好的位置非常重要,这是所有投资者的共识。其次就是房子本身要好。

关于位置

要找到好的位置,首先要挑选的是所在区域/城市。城市的经济发展好,居民收入高,能吸引外部人口迁入,住房的需求就会上升,逐渐带动房价快速上涨以及租金上涨。加州旧金山湾区的房价一路飙升,主要原因就是近20年当地科技产业迅猛发展。

确定了区域/城市之后,就要在这个范围内挑选好的位置了。通常,好的位置有以下几个特点:

在评分高的学区内 

社区安全,邻里相处和谐 

周边住户以中产及以上家庭为主 

靠近大公司或著名大学 

周边配套设施完善 交通便利

关于房子

房子本身也非常重要,房子选得好,维护成本低,能降低持有成本,出租也会比较容易,益于投资。

受大多数租客欢迎的房子有以下的特点: 

租金更便宜 

有2个卧室和2个卫浴 

格局合理,空间充足 

有温控系统

除此以外,独栋是美国人比较喜欢的房型,考虑到未来出售,还有土地增值带来的收益,国人去美国尤其是加州和西雅图购买独栋更多些。  

最后,美国房产确实非常适合投资,但是房屋租金收益是否能覆盖支出并获得正现金流,取决于很多因素,投资买房还是需要拥有专业知识的经纪人协助完成。

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