美国买房知识:如何区分Condo和Apartment

在大多数人的印象里,国外住宅有别墅跟公寓的不同。然而美国的住宅分类却不止这两类,有独栋别墅(Single Family Home)、联排别墅(Townhouse)、公寓(Condo/Apartment/Coop Unit)、多户住宅(Multi-Family Home)等等。下面我们来一起看看同样都是公寓,Condo跟Apartment又有什么区别呢?

1、康斗 

康斗(Condo)是美国一种集合式的住宅的名称,最早出现在加勒比海地区的波多黎各,1960年以后开始在美国本土大规模推广,现在成为美国住宅开发类型的一个主要的产品。康斗在众多外国人心目中,“康斗”就是产权所有,而不太集中在建筑类型这个定义上。 康斗可以只有一个居住单位,也可以是多个住宅单位的居住建筑。

一个居住单位,就是一个公寓了,多个住宅单位,就是一个住宅区了。在康斗社区里面,每个具体的住宅单位是一个家庭拥有的,而社区内部的公共空间,如走道、车路、娱乐休闲设施等等,则是这个社区内所有的住户共同拥有的。

一般来说,康斗分两个大类型。

一个单一家庭拥有自己完整的建筑室内生活单元,不拥有任何外部的公共设施,这种康斗因为间隔清晰,公私分明,因此被成为“detached condo miniums”,建筑内部的住宅单位完全属于一个家庭,但是外部走道、车路、公园、设施、会所、游泳池等等就不是仅仅这个家庭拥有的,而是整个康斗社区的居民共同拥有的。

还有一种康斗社区,居民不但拥有住宅内部的所有权,并且也拥有部分的外部的空间,比较讲究,好像前面有自己的草地和花园,这种类型的比较多,在美国叫做“地段康斗”(site condominiums)。

在美国,这种康斗比例相对比较高级,比较流行。比较适合美国大多数的中产阶级的要求。 除了这种住宅型的康斗之外,还有一种叫做“非住宅型康斗”(Non-residential condominiums),主要是指那些在住宅开发中用康斗的形式开发的写字楼、旅店客房、零售商店、或者集团公寓居楼,特别是退休老人公寓,学术宿舍之内。

其实,这些康斗的所有权情况和前面的康斗所有权是一样的,不同的仅仅是康斗的具体使用功能不同而已。

不过,如果这些康斗属于非赢利性机构拥有,比如教会、慈善机构、教学机构等等,康斗的地产税要低得多,甚至是免税的待遇。这类非住宅性的康斗,如果是商业性的,不断的转手往往造成许多复杂的问题。这里非住宅性的康斗,往往是企业拥有,出租以赢利的。美国法律上称之为“company share”,或者简单叫“co-op”。这类企业出租居住单位,作为生意来做,因此要交纳地产商之外的营运税等等商业税收。 

2、Condo&Apartment区别在哪里?

 Apartment是公寓的总称,即不是单独的一幢楼房,而是一个大楼,内中有几个至几百套公寓。 Condo是指一幢大楼中的一套公寓。

其区别在于,这幢大楼的产权是这样的:楼主以每套公寓的公寓主的形式共同拥有大楼。拥有权相关独立,但屋主要向管理委员会交一定的费用。大楼的水电和其他维修等由大楼管理委员会统一进行。所以condo主要是指公寓的拥有形式了。一般译成康斗,与condo相对的另一种形式叫co-cop。

这样公寓的屋主以股权的形式共同拥有这大楼,每套公寓按其在整幢大楼中的比例算成股份。这样的主权远较condo屋主小,新屋主买入公寓时,其资格还要通过大楼委员会的审查。不像condo主,基本上是想卖给谁就卖给谁。




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