美国房产HOA费用详解

许多准备投资美国房产的朋友,对HOA并不是很了解。本文就请专家来为大家详细解读有关这项费用的前世今生。

HOA (Homeowner Association,直译「屋主协会」) 就是所谓的物业管理,或者可以直接理解成社区管理委员会。该组织由住户(业主)们组成并强制性参加,通常 HOA 的业务会委托社区管理服务公司运行,住户(业主)可能需要定期聚会决定社区发展事项。

HOA 还具有条约限制 (Covenants, Conditions and Restrictions, CC&R) 的权力,并可向住户(业主)收取一笔住屋/社区管理费 HOA Fee。这笔费用的用途包括但不限于:

公共设施维修管理(如有网球场、游泳池、健身房、电梯等)
景观环境维护(庭院草坪修剪除草、洒水灌溉打理、走道打扫等)
治安维护(大门 Gate 设备、治安设备如监视器、保全系统等)
垃圾费(视各 HOA 的负责范畴)
水费(视各 HOA 的负责范畴)
瓦斯费(视各 HOA 的负责范畴)
铲雪费(视各 HOA 的负责范畴)
房屋建物修理(如换修门窗、屋顶,视建物种类与 HOA 的负责范畴而异)
其他物业管理内容,视各 HOA 规定而异

HOA 如何收费?

HOA 月费从几十块、一百多块、两三百块到五六百块,有些新的社区甚至上看八九百块都有,收费差异相当大。主要是看区域、服务、设施、和居住坪数大小,端看各 HOA 收费规定。

需要注意,这笔钱并不算在买房开销当中,而是额外的「养房」费用,为每个月的固定成本,住多久就要缴多久(即使是度假出远门、房子空着也要继续缴交)!

HOA 优缺点大比较

优点:

1. 由 HOA 统一管理、不用操心

2. 庭园洒扫、公设维修等等都有专人负责

3. 省去自行联系、维护住家环境的时间心力

4. 维持住家社区的外观环境一致、井井有条

5. 住家环境水平上乘

缺点:

1. 一切皆须遵守 HOA 规定,屋主丧失自主权

举例:是否可以养宠物、前后院设计、房屋维修方法、外墙颜色、是否可以加装天线插旗竿、庭院布置、汽车停放、屋外悬挂物品、草地颜色(?!)等等一切可能都会被管!(视各 HOA 合同而异)

2. 甚至住所门窗等都必须先通报 HOA 才能进行施工(视各 HOA 合同而异)

3. 若未按时缴交费用,可能需要再交一笔迟交罚款 (late fee)。除了持续被催缴之外,可能还会暂停你使用公共设备如游泳池、健身房、HOA会议投票等权利。

4. 售屋前若有积欠 HOA 费用,则无法成交。

5. 可能不能随便出租。

6. 若 HOA 的经费不够给付社区决定兴建的新公共设施,还会再向住户收取额外一笔费用。

「特定居住环境/建筑」什么样的住所要收 HOA?

通常下面两种住房需缴纳 HOA:

Condo:有些称之为 Condo Fee,由于屋主只拥有内部产权,外部一切维修管理皆由 HOA 负责,使用经费自然是从月缴的费用而来。

Townhouse:与 Condo 相比通常 HOA Fee 会低一些,推测是因为屋主拥有 Townhouse 地上地下的产权,需要自己打理的部分较多。通常 Townhouse 都是以社区为单位大面积兴建,因此都有 HOA 的组织存在。

注:其实 Condo 和 Townhouse 是两个不同的概念。Condo 主要强调「产权归属」,相对于 House,屋主只拥有房屋内部的产权,外部与土地则属物业管理协会或是建商/开发商。而 Townhouse 指的是「建物形式」,指那种与其他住家连在一起、通常是共享一面墙的建物形式,但拥有地上(建物)地下(土地)的产权。所以当我们说 "Condo",它的建筑外型可能像独栋 Single Family House (Detached Condo),也有可能是连栋的 Apartment 或 Townhouse。

Single Family House 一定不会有 HOA ?

大部分的 Single Family House 住宅区并没有社区管理委员会、物业管理委员会 ,但是有许多地区的 Single Family House 每月都要缴交 HOA 费用。可能因为该房属整体住宅区开发形式 Planned Unit Development (PUD) ,每月亦须缴交费用给委托物业公司,管理修缮该社区的公共设施。据悉,许多九零年代之后兴建的房屋都要收取一笔 HOA 费用,所以不是拥有 Single Family House 就一定不会有这项开销。

我不理 HOA 会怎样吗?

如果不理会 HOA 的规定,HOA 会寄发违规通知,说明违规事项并限期改善;如果持续不予以理会的话,就会进一步收到罚款通知、催缴通知。

我就是不缴 HOA 费用会怎样吗?!

很可怕,不要问。

无论是 (1) 不缴交 HOA 管理月费,还是 (2) 对于违规通知、罚款不予以理会,HOA 有权利放置留置权 (Lien) 在该屋的产权纪录上,在屋主改善/还清债务之前是不会被撤销的。未来屋主若要变卖此屋,依照法律规定 HOA 有优先受偿的权利。而如果欠款事态严重到了 HOA 要诉诸法律行动之时,HOA 甚至可以拍卖房子 (Foreclose)。

以目前加州州法为例,屋主若欠款 1800 元以上(不包括迟付罚金、债务催讨费用、律师费或利息)并拖欠 12 个月以上,在 HOA 会议上讨论并取得多数住户同意之后,有权进行接收、拍卖程序。拍卖程序 30 天前,HOA 会向屋主发信告知将采取的一连串法律行动,之后政府相关单位会在欠款屋主的产权纪录上放置留置权 (Lien)。

放置留置权之后,紧接着的拍卖程序分为两种:司法程序 (judicially foreclose) 与非司法程序 (non-judicially foreclose)。若 HOA 选择走司法程序,必须先由法院核准,并由法院进行拍卖。若拍价足以清偿债务,屋主有权在 90 天内清偿债务并赎回房产;若拍价不足以清偿债务,屋主可在一年内清偿债务并赎回房产。而非司法程序则不透过法院,欠款屋主只要在 90 天内还清欠款以及 HOA 条约当中列出的费用(律师费或利息等等),就可以把房子赎回来。

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