华人来美国贷款买房常见误区解疑篇:

1.外国人能不能在美买房?

任何人都可以购买美国房产,对外国人也同样没有数量和身份限制。

2.不是美国公民,没有绿卡是否能够在美国买房?

在美国买房与身份无关,不管是持有旅游签证、绿卡还是本土美国公民,买房的程序都基本相同。甚至如果你没有办法亲自来美国,可以以书面的形式委托给其他人来为自己购房。

3.在美国买房,选择贷款或全现金支付有何区别?

(1) 在美国现金买房
  • 优点:快速成交、压低成交价格,过户手续办理更迅速。
  • 缺点:不能有效利用资金杠杆、资金压力大。
  • 适合人群:购房预算充足,短期需要购房的买房者。
(2) 在美国贷款买房
  • 优点:减轻资金压力、可利用房贷资金杠杆、享有减免报税额度、提高信用积分、适合还贷期间以房养房
  • 缺点:审批程序繁琐,耗时长、高杠杆投资有风险、不利于获取更优惠的购房价格。
  • 适用人群:购房预算有限或更想利用贷款杠杆投资的买房者。

4.不同签证的华人如何申请美国贷款买房?

首要明确的是,签证不同的华人在美国买房时贷款利率和政策都有很大区别。

(1) 绿卡贷款

绿卡持有者的权利和义务与美国公民并无太大差别,所以有绿卡意味着贷款购房时的政策沿用针对美国公民的政策。所以,拥有绿卡身份者在美国贷款买房可以享受美国公民的低首付低利率待遇。

(2) 留学生签证

F-1签证是签发给在美国接受高等教育全日制学习的留学生的签证,属于非移民签证。OPT是持有F-1签证的学生在毕业后可以申请的合法留在美国的实习签证。

  • F1签证:

    不同于其他外国人购房,因为有F1签证的留学生不能工作,所以想要买房,就必须有充足的资金来付全款或者有足够多的首付,还要有充足的手续证明。

    F1签证身份的在校生,不是必须一次性全款付清房价,一些美国境内中资背景银行可以面向留学生贷款,这种贷款不需要美国收入的证明,是留学生可以适用的贷款方式,只是首付比例会更高,一般最低在40%;利率也会很高,将近高一倍。其实首付多相对应的违约风险就会低了,特别是和中国投资者接触比较多的银行,一般来说还是比较愿意给予贷款的。

  • OPT身份

    OPT(Optional Practical Training)是国际学生在美国完成学业后的工作实习期的身份许可证,是学生身份到工作身份的过渡阶段。OPT身份可在美国贷款买房,因为你已拿到了工卡。但是利率相对会比较高,一般会在5%以上,且审批成功率也不那么高。因为市场上有许多lender(贷款机构)会为了控制风险而不愿为OPT身份的学生提供贷款。在这种情况下,为了提高成功率与降低利率和首付,可以找一个在相关领域经验丰富的买房贷款经纪人,他们常常可以拿到一些更为灵活的贷款项目。

  • F1,OPT,CPT之间有哪些联系和区别?

    F1签证是所有在美留学生必备的基础签证,但是仅持有该签证无法工作。
    CPT(Curricular Practical Training,课程实习训练)是允许国际学生在校外合法打工的一个许可,实习或雇佣项目属于课程的一部分。仅持CPT身份无法贷款。
    OPT签证属于F1签证的一种,是在美实习的留学生在毕业后可以申请的合法留在美国的实习签证。一个学生可以在每个教育阶段申请12个月的OPT(比如,本科阶段申请12个月的OPT,硕士阶段申请另外12个月的OPT),但是如果所学专业领域属于STEM专业的学生可以延长签证至三年。STEM是Science(科学)、Technology(技术)、Engineering(工程)和Mathematics(数学)的缩写,是美国允许延长OPT时间的4个专业大类,因此在签证政策收紧的当下大部分留学生会尽可能申请属于STEM项目的院校专业。

(3) H1B工作签证

H-1B是签发给专业技术工作人员的,一般来说软件工程师、律师、医生、科学家这类职业(STEM专业)比较好申请,因为这类职业拥有三年的OPT签证延长期,享有三年三次抽签机会,相比只有一年OPT身份的人员抽中概率更高。评判标准一般是根据劳工部相关数据和移民法的相关法条来确定的。

OPT和H1B都属于已完成学业的人持有的签证,那么两者在贷款购房上的关系,通常有这么几种情况:

  • H1B抽中:

    享有和美国公民同等的低首付和低利率待遇。但同时,要注意H1B身份交税要比OPT身份交税要高。

  • H1B没有抽中,但还在OPT有效期内:

    仍可以享受低首付和低利率待遇。但首付和利率还是要比H1B身份高一些。

  • H1B没有抽中,OPT失效:

    OPT失效后必须在宽限期内离境,重新去大使馆办理B或者F签。

(4) 旅游签证

中国公民的旅游签证主要分为两类:B-1和B-2类签证,即美国短期商业、旅游签证。

  • B-1类商务签证

    持有这类签证的中国公民不允许从美国获取报酬或在美国工作,停留在美的时间一般也不长于6个月。

  • B-2类旅游签证

    持有这类签证的中国公民的申请目的一般为赴美旅游、探亲访友、就医、处理突发事件亲属伤亡、财产纠纷等。一般也是给6个月有效停留期。

    任何中国公民,只要拥有美国旅游签证(B类签证),就可以申请美国的购房贷款。但贷款利率会因申请者是否已在美国开通账户和账户金额大小有所不同。需要注意的是,不是每一家银行都能贷款给海外买家,而且海外买方需支付更多的首付,通常要求35%-40%左右,而本国人首付的额度主要取决于银行账户金额和信用分数,一般在20%左右的首付需要740以上的信用分数。

5.在美国买房时,华人需要重点考察房屋的哪些指标?

  • 看房源新旧程度

    新房居住舒适度会更高一些自然是毋庸置疑的,因为不会面临老旧、维护修缮等等问题,但是买家要分清投资和自住的区别,新房的投资需要谨慎,因为新房一建一大片,脱手转卖不会容易,新开发区还可能会有Mello Roos税,增加了买主的税负压力,老房子虽然旧,但保值能力强,有时投资回报率会更高。

  • 看建商与社区

    一般来说,大家都偏向于选择更加权威的建商,一来,买房需谨慎,权威建商出品的房屋质量能得到更好的保证,社区配套往往也更完善,当然也要注意小区地税;二来,信息比较透明,定价也比较科学;再者,这些建商会更加谨慎的开启一个项目,选址、地段等等更为优秀,上涨几率大。

  • 看学区

    学区房和非学区房的价格差异还是很大的,包括小孩以后上学的学费问题和一些税的问题。在美国购房需要交房地产税,由各县或各市政府征收,税率各地不同,但是新开发城市一般地税都比其他已经成熟的城市要高,新小区地税比其他小区高,正常地税在1%到2%(也有地区会高于2%)以下,库卡蒙格地税在1.4%-1.5%左右。房地产税根据房子的评估价值征收。一个学区如果房子价格高,房地产税也就相应较高,用于学校的钱就相应充裕,学校教学质量便会提高,好学校必然吸引家长来买“学区房”,从而推动房价上涨。

6.如何分辨美国优秀房产经纪人的从业资格?

在美国的所有州,对于房地产代理商的上岗许可都会颁发两类证书:一种是销售人员(代理商),一种是经纪人。拥有经纪人执照的代理商必须满足比仅拥有销售人员执照的代理商来说更严格的经验标准。美国对房地产经纪人员执照的核发有严格规定,房地产经纪人员每年必须接受再教育,执照每2年申请重新换发。

7.在美国你的土地使用权如何界定?

以独栋房屋为例,房屋所属的土地将完全属于你,一般会以院墙为界限来划分你的土地。在很多县,建造较早的房屋会存在公路也被划分到你的土地之中的情况,但近30年内的房屋不会出现这样的情况。

华人来美国贷款买房准备篇:

1.美国贷款买房流程图解

2.美国贷款买房需要符合哪些资格?

1.中国买家申请贷款买房所需材料:

总体来说,中国买家在美国申请购房贷款需要准备以下5种材料:

  • 购房合同&首款支票
  • 借款人身份证明(国内身份证+护照)
  • 收入证明(包含过去两年的收入情况)
  • 资产证明:银行账户流水,或者理财账户、投资账户、房产证明
  • 信用证明:由于中国买家没有美国的社会安全号(SSN),因此没有美国开具的信用报告。

这种情况下,海外买家通过经纪人找银行经理拿一封推荐信即可代替。而对于贷款比例,美国这边有一个计算公式,即贷款人每月的负债金额不能超过工资比例的43%。普遍来说,海外买家会付40%-50%的首款,也就是贷款50%到60%。如果某些贷款人资产情况和收入情况特别好,最高可以拿到70%的贷款。

一般来说,借款人的条件越好的,可以获得的利率水平也会相对更低。海外客人的贷款利率一般在4%-5%之间。

而对于银行账户来说,地产君强烈建议您开设一个美国银行账户,因为这会给您在买房过程中支付首付、手续费、和未来每个月的还款提供很多方便。

一般在签署购房合同时买家要支付10%的首付。在有贷款保护条例的情况下,在30到45天内,如果买家不能在银行拿到贷款,那么他可以取消合同,并从卖家那儿取回10%的首付。而在没有贷款保护条例的情况下,买家如果没有通过贷款资格的审核,就无法取消合同,也无法取回这10%的首付了。

2.中国买家申请贷款买房影响因素:

  • 收入

    稳定的收入自然能够贷到更多数额的贷款,所以收入是影响你贷款的一个重要因素。你在估算能贷多少款时用的应该是税前收入,所以建议还是计算净收入,这样可以更加准确知道自己的稳定收入是多少。

  • 月负债

    月负债包括房屋贷款的本金、利息、房产税、以及房屋保险,当然还有房屋小区管理费,信用卡的每月最低付款额,汽车贷款以及每个月的子女以及配偶赡养费等,这些债务会影响你的贷款,如果数额较大就不容易取得贷款。

  • 可变现的财产

    比如你现有的债券或者是其他房屋,又或者是汽车等,这些可以变现的财产也会影响你的贷款。

03/不同签证对在美贷款买房的影响?

华人来美国贷款买房行动篇:

在充分了解了美国贷款买房所需要做的准备之后,我们就要开始真正的行动起来了,那到底美国贷款买房有哪些步骤呢?接下来地产君就为您详细介绍下。

1.开始贷款资格预审,评估房源价格区间

贷款买房的第一步就是开始贷款资格预审,房屋抵押贷款有多少,直接决定了购买房屋的能力和可购买房屋的范围,从而帮助贷款者更好的评估房源价格区间。让我们先来了解一下关于贷款资格预审的相关知识:

1.什么是贷款资格预审?

美国贷款买房过程中贷款资格预审是贷款人的书面声明,根据该贷方的指导方针说明你有资格获得的贷款金额。此评估基于信用评分、收入、债务和就业历史等信息。

美国贷款买房过程中抵押预先资格可以估计你能够承担多少购房费用,但预先批准更有价值,因为这意味着贷方实际上检查了你的信用以批准特定贷款金额 (通常为特定的时间段,如90天)。最终的贷款审批发生在你完成评估并将贷款用于特定房产时。

2.获得贷款资格预审的流程:

美国贷款买房过程中获得资格预审是抵押贷款流程的第一步,通常相当简单:

  • 你向银行或贷款人提供整体财务状况,包括债务、收入资产

    比如:在电话中询问住址、居住时间、社安号码、收入多少、在公司里工作了多久等;也会问信用报告怎么样?信用历史好不好?信用分数高不高?等等。

  • 在对这些信息进行评估之后,贷款人可以让你了解符合的抵押贷款的规模。
  • 资格预审基本通过电话或互联网就可以完成,通常不涉及成本。贷款资格预审不包括对你的信用报告的分析或深入了解你购买房屋的能力。

    在初步资格预审这一步骤上允许你与贷款人讨论有关抵押贷款的任何目标或需求在这一点上,贷款人可以向你解释各种抵押贷款的选择,并提出最适合你情况类型的建议。

3.获得抵押贷款资格的优势:

在开始确定在美国贷款购房之前获得抵押贷款资格可以帮助你更好的购买房屋。优势有以下几点:

  • 美国贷款买房过程中获得抵押贷款资格可以帮你计算出就现在情况,你购买房屋可以承受多少费用,为后期选房树立目标,缩小范围。
  • 你可以在银行发现你的信用有问题或者错误前更正错误,从而获得更好的贷款额度,或者说更顺利的获得贷款。
  • 在美国贷款购房前获得抵押贷款资格,可以减少卖方的顾虑,获得资格预审还表明,你是一位准备购买房屋、有财务承诺的严肃买家,这样会使卖家更加放心且快速的完成一系列手续,完成交易。

4.如何找到贷款人获得资格预审?

  • 银行:

    银行是抵押贷款的传统来源。如果你的本地银行提供良好的利率和有吸引力的条款,没有理由不去贷款。与银行合作的主要缺点是每家银行通常只提供数量有限的抵押贷款项目,而银行在谈判费用方面通常不灵活。

  • 网络在线工具

    网络在线工具有助于帮助你找到合适的当地贷方。一旦找到贷款人,他将对你的自我报告进行分析,对资产和其他信息进行初步审查,根据你提供的情况提供指导方针并确定你的贷款资格。然后他们会给你一封资格预审信函,说明你可能有资格申请的贷款金额。

5.贷款预受函和贷款资格预审的区别

贷款资格预审(pre-qualified for a loan)是申请贷款的最初步骤,贷款者/银行根据你的信用记录来初步判断你的贷款要求能否得到满足。

贷款预受函(pre-aprroval letter)则是进一步的审批,贷款者/银行会要求你出具工资明细,收入记录和纳税申报表,贷款预受函上会写明贷款者/银行愿意放贷的数量。

不管是贷款预受函还是贷款资格预审,都是为了让卖家相信你是一个认真的买家,你有经济能力负担你的报价。

有些贷款者/银行会将这两者视为同样的文件。不管你得到的是哪一个,都会收到一份文件,声明他们愿意贷给你特定金额。

但是,这并不保证你会得到这笔贷款。银行可能会要求你再提供额外的证明文件,也可能在实际房贷前对你的新房价值进行评估。一旦你的财务状况或者负债状况有任何重大变化,贷款者/银行都可能会改变决定。

6.未获得资格预审的办法

美国贷款买房过程中,如果你没有获得资格预审,那就需要从自身的情况作出改善,为了有资格获得抵押贷款,你必须符合收入,信用评分,首期付款和债务与收入比率的具体标准。

如果你不符合需要,可以通过这些手段来提高获得资格预审的机率:

  • 选择增加首付金额,减少你的整体债务,以提高债务收入比。
  • 纠正信用报告中的错误。
  • 解决诸如延迟或错过支付等产生的信用问题,减少报告中的信用查询次数来改善信用评分。

2.选择地产/贷款经纪人

引言:对于在美国买房居住或者投资的华人来说,他们对美国的房产可能已经有了一个大概的认知。但是很多人并不清楚地了解美国买房的一些具体操作流程和注意细节,买房和卖房是一项重大的财务决策,其过程也是繁琐至极(点击查看华人来美国贷款买房详细流程),一个好的经纪人,能让你避开众多繁琐且不必要的工作,确保你的买房或卖房流程顺利进行。本文将为你详细介绍经纪人的分类、职能,如何分辨与寻找优秀可靠的经纪人,以及遇到不好的经纪人时你应该如何维权。

1.房产经纪人的分类

美国房产经纪人的数量非常庞大,根据全美房地产执照委员会(ARELO)的数据显示,目前美国大约活跃着200万持牌的地产从业人员。而房产经纪人的种类繁多,在你了解这个群体的过程中,可能常常会看到这些词汇:Real estate agent、Realtor、Real estate broker、Real estate salesperson,以及Real estate associate broker。在开始介绍经纪人的职能之前,地产君先为你简单介绍下经纪人的分类。

房地产代理人Real estate agent

参加了房产课程培训,并考取了房地产许可证牌照的人。同Real estate salesperson房地产销售员,无法独立地进行房地产相关业务,必须在经纪人的名下协助经纪人,或为经纪人服务。

房产经纪Realtor

考取了房地产许可证牌照,并成为全美房地产经纪人协会(National Association of Realtors)的成员,这意味着他或她必须坚持协会的标准及其道德准则。

房产经纪人Real estate broker

在通过了房地产许可证牌照后,再考取了Broker的牌照,才能成为一个独立的经纪人,当然,也可聘请代理人为其工作。其收取服务费用,向客户提供代地产买卖、转让、抵押、租赁等服务。

具体业务范围包括:

  • 各种房地产转让交易过程中的谈判协商事项;
  • 代理房地产销售和租赁活动;
  • 代理抵押贷款;
  • 代理收租;
  • 代理房地产交换;
  • 代理房地产拍卖;
  • 代理房地产价值占半数以上的企业拍卖

但经纪人不可代替律师,向雇主提供法律意见或从事产权审查方面的业务,不可起草合同,否则将受到处罚。

伙伴经纪人Real estate associate broker

已经获得了房地产许可证牌照以及Broker牌照后,仍然选择在其他经纪人名下从事房地产业务的人。

2.房地产经纪人代理模式与规定

在买卖房产的过程中,经纪人可充当房产代理的角色,指被授权并且自己同意代表他人利益的人。具体可分为买方代理、卖方代理,或是双重代理。

买方代理

代表房屋买卖过程中买房的地产经纪人。按照法律规定,买方代理将忠实依照买方的需求,代表买方,负责找房产、协调交易中的各个环节,包括协助安排与购买房地产相关的所有事项,与交易涉及的所有人士谈判或协调处理交易事务。

卖方代理

分为独家销售代理(Exclusive-right-to sell listing),独家代理(Exclusive-agency listing),敞开挂牌(Open listing)三种形式。

  • 独家销售代理:只要买卖成交,不管买主是谁介绍的,都要付佣金给经纪人;
  • 独家代理:卖方不能再委托其他人代理,买卖成交,如果买主完全是卖方自己联系的,那么不用付佣金,否则都要付佣金;
  • 敞开代理:卖方可以同时委托多个经纪人,买卖成交后,谁联系的买主,佣金就付给谁。

简单来说,卖方经纪人是代表房屋销售卖方的房地产经纪人,专注于帮助卖方出售房屋。当卖方经纪人深入了解特定社区或地区的市场状况时,卖方经纪人会在区域性多重上市服务(MLS)上列出待售房屋,并为卖方协商出最佳的价格和条款。

双重代理

顾名思义,既代理买方,又代理卖方。一般比较少见,需要双方接受并签署DA-11表格。事实上,由于买卖房产的佣金一般由卖家出,因此理论上对于买家而言,可以拥有多个经纪人。从佣金角度看,双重代表立场也会更加偏向付佣金的“卖家”,也就容易出现对买家不利的情况。

经纪人代理佣金:

买房经纪人与卖方经纪人的佣金费用均由卖家承担,佣金的比例是卖家和卖方代理人签署卖房代理协议时确定的,买卖双方经纪人分配的佣金比例是双方谈判得出,一般来说,买卖双方经纪人平摊该佣金费用,买家不需要为经纪人的普通服务付费。因此,一般我们都建议买家找寻专业经纪人合作,便捷你的买房之路。

另外,不少朋友认为,只有买卖二手房才需要找经纪人,新房则是可以直接与建商交易,省去一笔“中间商”的差价。但实际上,建商并不会把应支付给经纪人的费用退还给你,而买方经纪人却可以为你提供更多的“评判与辨别”服务,帮你找到许多建商或卖方经纪人并不会告诉你的房子的缺陷与瑕疵。且在交易过程中,你的经纪人还可以为你省去众多繁复的手续,地产君也将在下文中为你详解,你的经纪人能为你做什么。

3.买卖房产过程中,经纪人能为你做什么

许多人觉得,房产经纪人只是一个普通的中介,找中介的目的仅仅只是图“省事”,他们不了解房产经纪人所做的事情,也不理解房产经纪人的价值。

从美国买房的角度来讲,买房分为现金买房与贷款买房,从最初的准备阶段:观望、确定房源的过程都相当繁琐,更别说更为复杂的贷款流程,选择贷款机构、获得pre-approval letter、准备首付及其他相关费用等,到后来的交易阶段:开始贷款资格预审、评估房源价格区间、寻找房产及贷款经纪人、获得pre-approval贷款预先批准信,接着是出价协商确认房产offer、拿下offer支付定金、房屋检查、购买保险、过户等等,每一个阶段都需要大量的精力。

与之相对的卖方流程,该有的手续,该注意及仔细审核的买方细节,也绝不能掉以轻心。而一个好的地产经纪人,可以为你删去大量繁复的工作。

经纪人可提供职责范围:

  • 为你提供更多房产的信息,筛选符合你要求的房源,提高你的找房效率;
  • 为你寻找或推荐专业的贷款经纪人,帮助你顺利地申请适合你的贷款,并协助你与贷款公司以及卖方之间的沟通,完善所有相应事项;
  • 帮助你填写繁复的英文文件与表格,如报价合同、验房报告、贷款证明,房屋保险等 ;
  • 帮你协商买卖过程中的各种问题,比如成交价格、融资贷款、过户日期、房屋检验、过户前的房屋修缮要求等,协助你完成最后Escrow的关闭过程;
  • 如果你是买新房,许多美国的建商是配备装修升级服务的,这时候经纪人就可以结合你的具体要求,帮助你识别最具性价比的装修选项;
  • 如果你是要卖房,你也可以寻求经纪人的帮助,帮你进行资格预审,筛选合适的买家;
  • 如果你是需要出租房屋,也可授权经纪人代理,尤其是你并不在房屋所在地区时,更是可以为你减少诸多麻烦。
  • 针对你的需求,从经纪人内部共享房源系统(MLS)中,筛选出更符合你的心意的房屋资源,并对房源做出中肯的评价与建议,提高你找房的效率。

MLS系统及美国众多房产网站

美国房产市场与中国的有很大的不同,中国缺少一个专业权威的房产信息平台,无数的虚假信息充斥着各大租房买房平台,自证信息真实可靠,甚至成为了众多门户网站及移动端app的一个巨大卖点。

而美国房源信息均是透明、公开的。MLS数据库,正是一切信息公开的源头。

MLS(Multiple Listing Service)经过了约百年的发展,如今,俨然是美国房源的基础信息库。MLS的房源信息,都是通过卖方委托的经纪人上传的,且必须保证真实。MLS需要交纳一定数额的年费,才可以进入系统查看房源信息,不过一般都是经纪人使用,较少有买房需求的买家使用。

另外,美国市面上还有Zillow、Trulia、Redfin等平台可免费查询众多的房源信息。Zillow更是可以提供房屋的客观估值Zestimate、历年价格、租金预测、周边环境、学区分数等等,对于有意向在美置业的投资者而言是一个相当好用的免费平台。

也正是因为信息的公开透明性,买家和卖家都可以轻松地接触到所有的房源资料,房产经纪人无法再以简单粗暴的“贩卖真是信息”获利,因此,提供更多增值服务,成为了美国房产经纪人的主流。你所能接触到的房源有限,大海捞针式寻找房源更是浪费精力,除非你愿意预留出大量的时间,定期参观考察目标地段范围内的每个开放屋,否则你很难掌握邻里房屋的详尽信息。

而美国经纪人之间共享几乎囊括了美国所有房源的MLS系统,能快速地在海量的房源中筛选,筛选范畴包括学区、社区、公共设施配套和其他信息,解释价格的合理性与否。且经纪人拥有最新的房源上市信息,推荐给你许多你并不知道的“沧海遗珠”。

许多买家买房时,甚至自己都没有一个特别清晰的房屋需求,这时候,就需要经验丰富的房产经纪人,充分发挥自己的专业水平,根据对目标地区的了解,将你抽象的要求具象化,并找到合适的房源。

另外,美国的房产不像中国,大部分都是非标准化的布局结构,因此经纪人大多是个房屋结构的“专家”,这样才可以给用户提供更多的建议。

为你寻找或推荐专业的贷款经纪人,帮助你顺利地申请适合你的贷款。

优质可靠的房产经纪人,往往有着自己的贷款经纪人资源,他可以向你介绍专业的贷款经纪人或贷款机构(银行及非银行金融机构的合作伙伴,可以向贷款者提供全面、专业的咨询,帮助客人解决各种复杂的贷款问题),通过贷款经纪人,你可以拿到更加符合你财务需求的银行产品。

帮助你填写繁复的英文文件与表格,如报价合同、验房报告、贷款证明,房屋保险等;

购买或销售房屋过程中,会有大量的文书工作,尤其是结算代书时,此时经纪人就是你坚实的后盾,帮助你化繁为简。另外,有需要的情况下,经纪人还会协助阅读HOA财务和所有权承诺等文件,确保你获得所有正确的文件,并根据本身的信息和经验提供更多建议。

帮助你协商报价,处理买卖过程中的矛盾;

如果你需要卖房,你需要寻找专业的估价师,来评估你的房产价格,这便又涉及到了经纪人的人脉问题。同样,需要买房的你,可能并不完全认同卖方的报价。经纪人便是其中协调斡旋的角色。值得注意的是,经纪人牌照与估价师牌照并不矛盾,经纪人同时也可以拥有估价师牌照。哪怕不是估价师,经纪人也更熟悉针对地区市场的行情,能给你更合理的价格建议。

联系房屋检查员和产权代理等专业人士。

当一切尘埃落定,接下来就是检查房屋、过户的程序了。

房屋检查

在过户前,联系专业的房屋检查员是一个很有必要的步骤,以尽可能地减少之后居住过程中的麻烦。一份专业完整的验房报告有时候甚至能够影响房屋最终的交易协议,房屋检查员熟悉房屋的结构,更了解房屋各项检查需要落实的地方,能够对房屋的整体状况做出客观的评价和全面的评估,从而帮助买家和卖家更好的进行协商。事实上,房屋的查验过程对于买家和卖家都是一种保障。

  • 买家可以根据验房报告进一步了解房屋的各项情况,对房屋的具体信息做到心中有数。
  • 卖家可以在卖屋之前先验房,针对房屋存在的一些问题上做一个提前的修缮,保证房屋的质量,从而卖出更好的价格。

房屋检查员可以去专业的机构寻找,当然,经验丰富的经纪人一般都有诸多靠谱的房屋检查员的人脉资源,也能省去你不少麻烦。

过户

过户需要一个第三方“产权公司”来持有资金,并全权安排产权的转移。同样的道理,一般经验丰富的经纪人也有着自己的人脉,能为你找到更可靠高效的产权公司,在一定程度上也可以帮你一起浏览,把关过户的过程。

除此之外,经纪人还可以为你推荐值得信赖的房地产律师、搬家人员和其他房地产专业人员。当贷款、房屋检查、过户流程中出现问题的时候,也可以向你提供富有成效的解决方案。

新房装修升级服务

一般来说,新房的开发商都有合作的贷款公司与过户公司,为了贷款顺利批准、过户顺利进行,他们会希望你与自己合作的公司达成协议。针对该选择,不同的开发商会有不同的补偿措施,比如一定数量的金钱补贴,或是帮助你进行一些房间装修、电器等方面的免费升级。而若是你并不是装修、估价或是生活方面的专家,这时候经纪人就可以结合你的具体要求,帮助你识别最具性价比、最适宜生活的装修选项。

租赁房屋也可全权委托给你信任的经纪人。

美国房屋的售租比颇高,不少投资客在看中房屋升值空间的同时,也是中意稳定且可观的租金现金流收入。当然也有不少人选择搬家,却又不想处理掉自己的多余房产。空置房屋未免过于浪费,但又没有过多的精力去寻找租客,处理房屋各种事宜,这时候,寻找经纪人就是一个相当轻松又高性价比的选择。

你需要和你信任的经纪人签订一个委托租赁的协议书,然后经纪人便会通过MLS房源共享系统、Zillow,以及个人的资源与渠道去帮你寻找租客。另外,部分经纪人与公司还会提供物业管理业务。其具体可提供的服务包括:

  1. 在各平台刊登租房广告,帮助寻找租客;
  2. 审核租客的信用分数,租房历史记录,是否有稳定收入、以及犯罪记录等;
  3. 选定适合的租客后,起草租房协议,确认租房合同中的各种细则;
  4. 每月定期收取房租,并转如房东的账户;
  5. 定期进行房屋检查,并向房东汇报;
  6. 代替房东进行年度报税等事务;
  7. 处理租客的变动以及与租客的纠纷,若是涉及到法律事务,也可帮你寻找专业的律师及公司,不过这部分的费用需要自费。

不同的经纪人与经纪公司,具体代理的费用可能有所出入,一般来说委托出租的房产经纪费用为全年租金的6%~8%,而房屋管理的为月租金的5~10%。

4.如何分辨、寻找专业可靠的经纪人

正是因为经纪人的重要性,你更应该谨慎地选择自己的“独家代理人”。建议不要盲目寻找,随意确定,货比三家的道理也在这里适用。

那如何找到合适的经纪人

熟人推荐

如果你的朋友或人脉中刚好存在拥有买卖房经验,并且与经纪人合作相当愉快的人,不如去咨询他们的意见。不过买卖房产因人而异,诉求不同也可能导致不同的结果,因此还是不能盲目根据介绍确认。

找专业可靠、信誉高的公司

如果实在不知道怎么选择经纪人,也没有相熟的人脉关系的话,可以考虑寻找信誉高的公司,或者通过口碑好的平台寻找,比如壹窝看房,以降低风险。

如何分辨可靠的经纪人

找到经纪人的渠道不尽相同,但是评判经纪人的标准却有更多共通的注意要点,你可以采取以下的措施,来谨慎选择你的经纪人。

要求查看经纪人凭证,酌情考虑经纪人工作年限

毋庸置疑,我们需要寻找经验丰富的经纪人,可以适当将经纪人持牌从业年份作为参考因素。选择工作年限合适的经纪人相对不容易出错,也可省去不少麻烦。另外,最好寻找每个月都至少有1-2比交易的经纪人。

另外,许多房地产经纪人会在特定领域接受额外培训,以下可供参考:

CRS(认证住宅专家):  完成处理住宅房地产的额外培训。

ABR(经认可的买方代表):  完成了代表买家交易的额外教育。

SRES(老年人房地产专家):  完成培训,旨在帮助50岁以上的买家和卖家。

如果代理人称自己为拥有大写R的房地产经纪人,那代表她是NAR的成员。

询问经纪人熟悉的领域及社区。

你需要找一个熟悉你要购买的目标区域或出售的区域的经纪人,这样他才可能是最了解该区域价格、趋势、社区情况等等的最佳人选。另外,他也能解答更多房源的“附加价值”,例如最好的学校在哪里,通勤时间等等。

询问专业奖项,查询纪律处分

你可以通过询问经纪人是否获得由NAR的州或地方分支机构颁发的“年度最佳房地产经纪人”等奖项,来简单粗暴地确认该经纪人是否拥有较高的专业性。但利弊共存,这往往也意味着该经纪人会比较忙碌。

根据你不同的需求,了解经纪人是以团队形式工作,还是独立工作

一般来说,独立工作的经纪人时间更加灵活,也可以有更多私人联系的机会,引导你完成每一个步骤;但团队协作形式的经纪人,每个部分可能会更加专业。具体情况也要落实到不同的经纪人。

记得询问经纪人的日程安排,能否在你空闲的时间陪你去open house。

很多时候,好房一经上市,立刻会被嗅觉灵敏的地产经纪人推销出去。因此无论是你买房还是卖方,在你签订合作协议之前,需要询问清楚经纪人之后是否有休假或者其他安排,以确保你可以享受到最高效、快速的服务。

询问经纪人出售过哪些物业,另外可以尝试联系经纪人最近的客户

可以要求经纪人向你展示他们已售出的其他一些物业,确保这些属性和你要购买或出售的属性相似,也可大致判断经纪人对这类房产的了解程度。同时,如果经纪人本身业务能力强,他也会愿意让你联系最近的客户,来增加自己的可信赖度,你可以致电咨询,以此参考。

仔细查看你与经纪人签署的合同,以及合同的时限

注意:如果你是卖家,需要寻找卖房经纪人,不要因为贪图便宜而轻易选择价格过低的经纪人。一般来说,佣金大概在物业的5%~7%,如果佣金要求低,要仔细确认合同上著名的服务。另外,合同的时限也相当重要。在房市状态好的时候,卖方市场的房屋出售可能都不需要花上三十天;地段好,附加价值高的房屋也相当紧俏抢手,因此一般情况下,合同本身的期限不会过长,(尽量不要超过六个月),合同过长也可能导致经纪人怠慢项目。

5.遇到不负责人的经纪人,该怎么办?

既然介绍了如何分辨与寻找优质负责的经纪人,那么肯定也有朋友可能或者正在遇到不负责任的经纪人。

首先,地产君选取了两个比较细节化的真实案例:

一.如果你的房产经纪人不负责任怎么办?

问:在我首次买房置业和检查的过程中,我发现了一些问题,这些问题涉及到了我的切身利益:房间里的污水泵被拔掉了,一些来自污水泵的水被直接释放到了洗衣房水槽中;地下室洗衣房门上的水渍和水分测试显示有水;一根电线有铝;主卧室窗户进水,并且墙壁有点破裂;屋顶虽然只有10年,但检查员说有几十个凸起的钉子需要更换;活性白蚁的木材损坏,但有白蚁处理的迹象;厕所管道漏水的迹象。由于这所房子建造时间过长,所以这些问题让我非常焦虑。

同时,我的房产经纪人对此不以为意,他认为自己能够很快解决这些问题。但这反而更让我担心,首次的购房体验之旅并不美好,而且我感觉我的房产经纪人很不负责任,他完全的只是想从我的身上赚取足够的佣金而已。基于以上现象,我应该怎么办才能让我的购房过程更加顺利?

答:在买房的过程中,选择一个靠谱的负责人的房产经纪人是一件很重要的事情。如果房产经纪人不负责任的话,在之后的检查看房的过程中,他非但不能给你提供任何有效的帮助,还可能会阻碍你的选择过程。在上文所说的案例中,其实房屋产生的这些问题都是比较棘手,不太好在短时间内解决的。而且类似于地下室漏水的修理,可能会对地下室和院子造成很大的破坏。由于房子是砖石结构的,如果修理的话需要内部和外部全部重做。总之想要彻底修好房屋,还可能需要大量的时间金钱和精力,会对你的生活造成很大影响。

如果你认为自己有足够的现金和时间并且可以修复房子的话,你可以和房产经纪人协商进行修理。但是,如果在接下来的看房过程中,你们无法达成共识的话,你可以考虑换个房产经纪人。

二.租房过程中,我受到了房产经纪人的欺骗怎么办?

问:我和我的女朋友是实习生,最近在考虑租房的问题。一个月前,我们看中了一套转租的房子,我们和房产经纪人签了一份转租合同并支付了唐人街公寓的押金,我们准备尽早搬进我们租的房子,但是,在后来我们去看房的时候,他说自己还需要再整修一下。但是大约两个星期前,他给我们发了一条短信,大概意思是说如果他转租这套房子,房东就会驱逐他。几天之后,房客告诉我们,房东已经明确地开始了驱逐的过程,所以转租协议可能不能继续了。但更重要的是,他迟迟没有归还我们支付的押金,并且想尽办法来拖延时间。但是,我们需要这笔钱来支付我们新租的房子的押金。在归还押金的过程中,他的态度是非常消极的,所以接下来我们应该怎么办才能解决我们之间的押金问题?

答: 针对在处理押金问题中产生的纠纷,建议可以先尝试联系他,跟他说明你目前的情况,要求他退还你的押金。而且,他作为一名房产经纪人,会有自己所属的公司,你可以直接去他所在的公司找他。让他的公司采取相关行动,之后他可能会失去营业执照。如果以上方法都行不通的话,建议你可以直接向法庭提起小额索赔诉讼,让法律来帮助你解决这个问题。

如何与经纪人取消合作

我们衷心祝愿大家可以找到专业又贴心的经纪人,但譬如以上案例,的确会因为对情况缺乏了解,或者遇人不淑而导致不愉快的情况发生。从以上两个案例中,我们可以了解到,当你遇到了不负责任的经纪人时,其实你还是有较大的主动权来结束这段合作。接下来,地产君将为你详细讲解,如何与不良经纪人取消合作

在什么样的情况下,可能需要考虑和经纪人说再见

  • 当你们对于买卖房源的诉求,多次与经纪人提出的解决方案大相径庭时;
  • 当你重复性地提出某些具体的要求,但经纪人始终忽略,或始终不及时回复你的邮件、语音,且态度恶劣等;
  • 当你对于经纪人的专业能力产生质疑,询问多位其他经纪人关于买卖房源的细节问题之后,得到与你的经纪人一致的不同回答时;
  • 当你与经纪人对彼此产生情绪,影响你们的理性判断时

买卖房源过程中,产生摩擦或是质疑无可避免,并非说稍微有些不愉快就该解雇经纪人。但如果持续性地发生不愉快的摩擦,甚至影响到了你理性的判断,其实选择换一个经纪人,或许能打破当下的困境。

如果你是买家:

取消与经纪人的协议将会比较方便,你只需要给你的经纪人一张 Termination of Buyer Agency.的表格,它将取消口头或书面代理协议。。

事实上,由于佣金并非买家出,理论上买家其实可以多次更换经纪人。不过地产君还是建议大家在接触几位经纪人后,谨慎挑选经纪人。毕竟一个区域内的经纪人圈子并不大,如果真的在达成协议后,还同时接触多个经纪人,很容易被发现并引起经纪人的不满,反而得不偿失。

如果你的卖家:

作为卖家,你会发现也许你的经纪人已经投入了一定的资源与资金为你的财产做广告,可能不愿意让你离开。为了保持良好的客户服务记录,大多数都会允许你结束关系,但是在这过程中你可能会遇到一些困难

具体操作流程

寻找一个退出条款

这些条款在大型国有企业中很常见。他们允许你在公司换一个经纪人。如果你对个别有问题的人有成见,但是对公司比较满意,那么这些条款用来纠正这种情况算是相对无痛的方式。 其他合同包括终止费,会允许你完全取消合同约300到500美元。 

与房地产经纪人沟通交谈

大多数卖家会因为与经纪人之间的失败沟通而对他们的经纪人产生不满情绪。一般问题在交流的过程中是可以解决的,如果实在无法解决问题,那么经纪人可能会允许你中止合同。 

  • 讨论一下,你是否因为决定不卖你的房子而想与代理商解除合同,或者是因为你对代理商提供的服务不满意。 
  • 如果合同中没有规定撤销协议,你通常需要协商终止费用。经纪人可能会要求你支付广告费用。
  • 如果你们确实协商过想要提前终止合同,一定要达成书面协议,并且原合同的所有规定都是无效的。通常原始合同会有一些条款,如果你独立于经纪人出售房子,经纪人可以得到佣金。 

等待合同无效为止

如果经纪人不愿意解除你的合同义务,还有一个被动的方法就是,你可以等到合同变为无效为止。大多数此类合同的有效期不超过6个月。

  • 如果你在合同期内成功出售了房子,并且你有独家销售权协议,那么即使你在没有经纪人积极参与的情况下促成了交易,经纪人也会得到一笔佣金。但是,如果是独家代理协议或公开上市,你可能不必向经纪人支付佣金。请务必审查上市协议,以确定佣金责任。
  • 大多数券商毫无疑问地允许取消上市协议。但是如果上市经纪人投入了相当多的精力和金钱,而卖方希望在上市期满之前取消,那么上市经纪人可能能够得到补偿,但如果上市协议没有被提及,卖方将没有此义务。 

在合同中发现违规行为

如果代理商不愿意解除您的合同,而您不愿意等待合同到期,剩下的唯一选择就是证明经纪人违反了合同。如果你能证明经纪人没有履行合同中列出的义务,你就可以合法地中断它。

这应该是最后的方法,因为违约最终将需要在法庭上进行证明。你的经纪人很可能会因为合同而把你告上法庭。但是,声称违约会使情况迅速升级。

如何取消有关购买财产的合同 ?

立即通知你的代理人你打算退出合同

你是否能够取消你的合同而不给自己带来实质性的惩罚,这通常取决于你的行动速度。取消合同的规则通常是针对你的合同的。你的经纪人应该十分熟悉这些条款。 

注意:在正式签署前可以随意取消

虽然你已提出口头协议和物业投标,但口头达成的协议是没有法律约束力的,直到各方正式签署合同书。让你的经纪人或律师给卖方代表写一份正式的采购合同取消协议。

虽然你不应该在这个阶段支付押金,如果你支付了,那封信中应该表明会将钱返还。一旦收到信件,合同将被视为无效。这一点上,废除将说明存款保证金将流向谁,无论是买方或其他人。一旦卖方同意解除合同的条款,买方应立即收回定金。 这封信应包括有关交易的基本身份信息,包括物业的地址,合同的日期和当事人姓名。

仔细审查合同和所有权报告

如果合同有任何不清楚的地方,可以向专职人员询问。除了郡长的销售之外,买方可以选择取消任何类型的,销售中带有所有权意外情况的合同。买方应对这些房产做一些预先研究。买方在收到合同后通常会有5天时间取消合同,但合同可以规定其他条款。

例如,确保报价“一旦收到”。如果只发给经纪人,并且经纪人外出工作3天,那么你现在只有2天时间进行审查。在将合同交给卖方之前,要仔细检查合同的条款,确保合同的期限是合适的。 

在合同中寻找“撤销权”条款

大多数合同都规定了允许买方撤销合同的特定期限。一般来说,买方在收到合同后将有3天的时间可以取消合同。其他的撤销是基于合同中的特定意外事件。 

拒绝谈判

如果财产受到损害或估价低于购买价格,或出现意外情况,买方有权要求修改或撤销合同。如果出现上述情况,请拒绝谈判,以便合法退出合同。 

  • 例如,在紧急情况下,买方可能会要求维修或降低购买价格。如果卖方不同意,买方可以选择撤销合同。如果你是卖方,试图终止与买方的合同,不要允许买方提出的要求。 
  • 买方可以基于检查失败而选择购买或取消报价,但此时只允许买方取消交易,并退还任何保证金。如果卖方不按照买方的要求行事,买方很有可能解除合同,但他们仍然可以继续购买合同,并免除检验的偶然性。 
  • 如果估价较低,买方有权要求卖方降低购买价格。但是,卖方可能拒绝,在这种情况下,只要在应急期满之前做出请求或解除,买方可以决定撤消或支付所需的额外金额。

使用偶然性

尽管每份合同都有所差异,但每份房地产合同都应包括买方能够使合同无效的一些意外情况。大多数合同允许买方进行性能检测,如果有实际损坏可以要求对合同修改。同样,如果你无法从银行获得资金,或者评估认为物业定价过高,合同可能会被撤销。 

  • 然而,如果评估结果较低,买方仍然有权获得更多的资金,只要他们在较高的购买价格下符合贷款人的条件,并且有更多的资金可以支付。买方在终止合同前必须选择解除合同。如果买方在报价中签订了合同,卖方在报价中接受了合同,买方将有一段时间来审查合同。这是所有买家都可能遇到的意外情况之一。 
  • 在取消抵押品赎回权和REO房产的情况下,买方可能会或可能不会允许出现任何突发事件。但一般来说,在传统的销售中,买方可要求这样做。卖方可以在合同相互履行之前拒绝接受要约中的任何意外情况。
  • 请记住,卖方已经提出并接受了报价,没有可以拒绝的条件。如果买方在经过审查协会规则和其他关联要求的文件之后提出异议,他们必须使用此应急和解除合同。它们通常作为标题报告的一部分发布,但如果是新建工程,承造商或承造商的代理通常会提供它们。 
  • 有时出现在合同中的其他突发事件包括:无法按照意外事件指定的价格(一般½的购买价格的1%)找到足够的保险,以及发现无法清除对财产的留置权,这些称为“所有权意外事件” 。

做好失去存款的准备

如果你允许你的意外事件和解除权到期之前打破你的合同,你可能会失去你把提存的保证金存款。如果买方违约,买卖协议将说明补救措施。通常情况下,保证金将流向卖方,但如果是这样的话,它可以是卖方的选择。

虽然失去押金将是痛苦的,但从某种意义上说,它将免除你任何进一步的义务来保护你。另一种选择是卖方可以以“特定履行”为由提起诉讼。虽然这种情况很少见,但这将迫使你履行合同中承诺的义务,本质上让你完成房产的购买。

房地产合同一般都写得很牢固,如果案件诉诸法院,那些违反合同的人必然会失败。

咨询律师有关取消事宜

如果你已决定取消合同,可以立即咨询律师或经纪人。让他们根据合同规定的条款取消交易。迅速行动可以减少你发生意外事故的机会。 

如何取消买卖财产的合同?

咨询律师和房地产经纪人

作为卖方,你取消合同的机会比买方少,违约的后果也会更加严重。你应该立即寻求专业人士帮助。

审核合同中的“驱逐条款”

这是相对罕见的。然而,一些合同包括条款规定卖方如果能找到一个买家愿意支付更多的财产,那么他可以逃避合同。此类条款仅适用于合同规定的期限内有效。 然而,这一条款只允许你将一个买主替换为另一个买主。如果你改变了出售房产的想法,这条条款可

注意买方的失败

通常合同规定,买方应在特定日期前履行应急预案。你可以利用这个优势。例如,如果买方未能在特定时间段内获得融资,则可以以此为由解除合同。  为了成功运用这一策略,你需要请求买方证明你有贷款承诺。如果买方在这种偶然情况下违约,卖方可以要求违约和终止合同。如果意外事件已经过去,买方将无法使用它来收回并获得定金。 

  • 一旦紧急情况过去,卖方可以要求两天免除融资,如果买方不放弃,卖方可以要求解除融资。如果他们放弃融资,买主仍然可以购买房产,并可能会有人给他们现金购买。卖方只能在买方违约时要求解除合同。

准备付款

如果上述策略中没有一个对你有用,你将需要提供财务解决方案。买方有充分的法律权利起诉你,强迫你卖掉房子并支付损失赔偿金。然而,根据她的性格,她可能不愿意从事必要的法律斗争。你需要提供一个足够大的和解方案来劝阻她不要采取这样的行动。 

在这种情况下,买方有充分的理由就“具体表现”提起诉讼,这将迫使你继续出售。然而,这种情况往往需要数年时间,并且耗费巨资。大多数购买者更愿意接受付款,所以你需要和买家协商一个具体的金额。

3.获取Pre-Approval贷款预先批准信

在选择好一个优秀的经纪人后,他可以帮助你更好更顺利地完成贷款购房全流程。接下来的步骤就是获取Pre-Approval贷款预先批准信,这是贷款的必经过程。

1.美国贷款买房过程中预批信有哪几种?

  • Pre-approval, 有人也称之为pre-qualifiation,是贷款机构愿意贷款给你买房的一个意向书,是非常初步的。贷款机构基本上就是知道一些你的概况,会初步表示愿意给钱,这个贷款机构通常最慢24小时可以出具,很多比较有效率的简直30分钟就可以。但是这不是一个承诺,不是说未来一定给你钱,利率和具体选的还款期限等都是真正开始贷款申请才会涉及到的。它只是一个很简单的审查,特别是负责贷款审批的信贷审核人没有看过,所以很多细节并不能探查到。
  • Underwritten approval/ Verified Approval, 这种批准就厉害多了,通常是经过信贷审核人的提前审查,所有关于你的贷款需要的材料他们都要提前仔细查看(包括paystub, W2, 居住和工作历史等等)。它是贷款机构已经审查过你的材料,一定会向你贷款的一个承诺,有的贷款机构有能力出这个文件,有的贷款机构不能。每个银行效率不同,通常需要3-14天。但是有了这个批准,你的贷款基本是稳了,不太容易出问题。

2.什么时候可以去拿贷款预批信?

汇款在境外账户2个月后,就可以提供材料让银行提供贷款预批信。建议尽量早些去办。

先办理好房屋贷款对在美国买房子是有好处的。那么有读者会问,我还没找到满意的房子,就去办贷款是不是太早了。答案是:并不早。如果你是认真在买房子的话,贷款早晚是要办的,先办后办所花的时间是一样多的。

4.可提供外国人贷款的相关银行机构

在获取Pre-Approval贷款预先批准信之后,就要开始着手选择贷款银行了。但是对于海外贷款或者外国人贷款,并不是每个银行都可以贷的。因此,华人贷款在选择银行上也有一些需要注意的点:

一般来说,美国有四种常见的贷款项目:

  • 常规贷款
  • 退伍军人贷款(VA)
  • 农村住房服务局补助贷款(USDA)
  • 低收入政府补助贷款(FHA)

1.持有绿卡及H1B工作签证:常规贷款

如果你是绿卡或H1B签证持有者,能申请到的贷款很可能是这样:

  • 贷款项目:Conventional(普通贷款)
  • 条件限制:信用分数最低620,无收入限制,要有至少两年报税单
  • 首付比例:

    (1)贷款数额在$417,000以内,首付比例是房价总额的3% - 5%

    (2)贷款数额大于$417,000,将属于大额贷款,需要付20%首付

  • 贷款审批时间:10-15天
  • 其他费用:

    (1)无中介费,无申请费

    (2)首付为3%-5%时:房屋贷款保险相对于FHA贷款低很多,并且当你贷款额度偿还到20%的房市值后,自动消失。首付为20%时:不收取房屋贷款保险费用。

    以华人购置兴趣浓厚的洛杉矶来说,房屋中位数在60万美金左右,即首付需要承担12万美金左右,无须房屋贷款保险费,后续每月还贷金额则根据利率不同,还贷额度不同会有变化,每月还款额度需要具体案例具体分析。

2.不持有绿卡和H1B工作签证:

首要需要说明的是,美国以上四种常见贷款并不适用这类买家,一般国外买家若有意于美国购屋,需要联络房地产经纪人或商业银行,寻找合适的借贷银行,操作比较麻烦。

F1签证或B-2签贷款都属于外国人贷款,很难贷到款,即使有,利率也非常高。

贷款机构:一般只能找专为外国人贷款的公司或机构:

  • China Trust Bank中国信托银行
  • Sterling Bank & Trust 富华信托银行
  • Cathay Bank国泰银行
  • Guaranteed Rate
  • *HSBC 汇丰银行(不接受B1,B2,只接受已有绿卡但尚未报税者)

外国人贷款的条件及利率各家银行不太相同,但一般都要求较高的首付比例,基本在 35% 或 40% 以上。当然在具体的操作过程中你需要比对各个可贷款银行的利率等再进行选择。

5.挑选房源

挑选房源往往是贷款买房过程中最关键的一步,不同于中国简单的小区房和别墅排屋,美国的房屋类型更加多样,所以选择也更加多样。那么到底该如何选择适合你的房屋类型呢?让我们先来了解一下美国不同房屋类型及其优缺点,来帮助你更快的找到适合的房屋吧!

1.美国房屋种类有哪些?

总体来看,美国房屋种类虽然繁多,但是大体上可以分为以下两类:house和apartment。

House

House是美国常见的房屋类型,与我们所说的别墅有些类似,是美国最具有长期投资价值的房产类型。House一般又可分为独立屋(single family residence),多家庭独立住宅(multi-family house)和联排别墅(townhouse)。

  • 独立屋(single family residence)

    独立屋的屋主能够同时拥有自己的房屋产权和土地产权,同时也需要承担一些基本的维护与管理工作,比如说自家门前庭院的卫生状况的保持。独立屋分为attached single family residence(双拼屋)和 Detached Single Family Residence( 独立屋别墅)。双拼屋就是两栋房子两栋房屋有一堵公用的墙,但是能够拥有各自的门牌,独立屋别墅是那种独立院户的类型,能够拥有独立院子、车道、车库和庭院等等。

    • 适合对象

      首先,独立屋的价格会比较高,一来是房屋面积大再者后期的维护工作耗费也会较大,因此比较适合经济条件相对较好的购房者。还有是独立屋的面积会比较大,因此适合居住人数比较多的家庭,也会更加方便。

    • 优点
      • 拥有更强的独立性与隐私性;
      • 通常都会配有自己的庭院与车库,生活方便;
      • 独栋别墅的升值空间很大。
    • 缺点
      • 成本较高;
      • 难以打理维护。
    • 独立屋房产市场分析

      独立屋不管是出于建筑本身还是后期的修缮,其成本相对来说都十分的高昂,市场局限性较强,再者,随着现代城市的快速发展,公寓式住宅越来越多,独栋别墅的占比不断下降也造成了市场稀缺性,因而独立屋的房价也居高不下。但是,我们依旧可以看到独立屋的升值潜力依旧很大,不管是出售还是出租市场的状态都相当可观。

  • 多家庭独立住宅(multi-family house)

    对于华人来说,多家庭独立住宅可能并不熟悉,这是美国所特有的一种房屋形式。从外观上来看,他与独立屋并没有太大的区别。但是顾名思义,多家庭独立住宅是一个能容纳多户家庭的住宅单元,一般为2-4户。每个家庭都能拥有独立的卫生间、厨房、客厅和卧室。

    事实上,多家庭独立住宅这种形式的房屋,非常受投资者的青睐,是一种很典型的投资房。而且,它还可以兼顾自住和投资。比如,你可以自己住一户,把空出来的那几户出租给其他人,租金可以用来补贴房贷或者是日常生活开支。但是因为整个建筑归您所有,整个房屋的维护工作也将由您全权负责。

    • 适合对象

      首先,多家庭独立住宅的空间较大,如果仅考虑自住,适合几代同堂的家庭自己居住。如果考虑出租或者是出租一部分,那对前期的资金要求也比较高。

    • 优点
      • 可以自行出租闲置的房屋,是一种比较安全和两全的投资方式;
      • 适合几代同堂一同居住,也适合和朋友一同居住,空间大;
      • 从目前的的房产市场来看,多家庭独立住宅的市场价格呈现出不断上涨的趋势。
    • 缺点
      • 由于空间被分割,可能会出现一些不方便;
      • 若出租一部分房屋,可能隐私性会相对差一些;
      • 多家庭独立住宅的房屋一般都建立在郊区等距离城市中心较远的地方,交通比较不便。
    • 多家庭独立住宅房产市场分析

      多家庭独立住宅兼顾了自住和出租,其租金回报率较高,由于面积大其房产保值能力也强,统一住宅内的不同房屋结构有所不同,空房率也会较低,不需要太担忧出租情况,因此,他在整个美国房产投资市场中所占的份额较高。

  • 联排别墅(townhouse)

    顾名思义,联排别墅就是一栋或者几栋别墅共享共同的墙而组成的。一般来说,每一栋房屋,都会有2-3层的房屋空间,而水、电、气等都是与其他家庭完全分开独立的,相当于是house和apartment的一种结合形式。联排别墅的房屋所有权和土地权都归业主所有,而独立的庭院和车库没有特别的规定,有些有而有些没有。一般来说,联排别墅的面积会在150-400平方米之间。

    • 适合对象

      联排别墅一般也不会在市中心,因此对一些准备养老或者是不喜欢太过喧闹的城市生活的人来说是比较好的选择。其次,联排别墅的面积和结构对升值来说很占优势,因此对于一些有一定经济基础但是并不富足,希望购买升值空间较大且希望每月能够获取一定租金收益的人来说,联排别墅应该是最好的选择了。

    • 优点
      • 联排别墅的位置一般在城市的边缘地带,远离城市的喧嚣;
      • 联排别墅的空间大、格局分明,还有可能拥有自家的庭院和车库;
      • 升值潜力较大;
    • 缺点
      • 由于和其他家庭共在一栋建筑,中间仅有一墙之隔,隐私性相对较差;
      • 内部的设施维护需要自己负责。
    • 联排别墅房产市场分析

      鉴于联排别墅的地理为主与房屋结构特点,它成为了很多白领的第一套房子或者是退休人群养老房的首选。因此,在当下美国房产市场中所占的份额依旧不低。

  • Apartment

    其实,美国的公寓就是一些小区高楼,但是美国将其细分为apartment(公寓)和cando(产权)。

    • 1 公寓(apartment)

      一般来说,美国的公寓比较受到年轻人的喜爱,距离工作地比较近,而且公寓的配套设施完善,洗衣间、空调、健身房、游泳池等一应俱全,小区周围还有生活便利超市,各项活动都相当方便。公寓的所有权可以是公司也可以是个人,以公司形式存在的公寓通常由公司进行管理,这一类的公寓不出售,只招租。而个人形式的公寓通常是个人通过买卖获得了公寓的所有权。这种房屋可以投放到市场招租也可以出售或者自己居住。居住在公寓需要自己缴纳每年或者每月向管理公司缴纳一定的管理费。

      • 适合对象

        由于位置在热闹的市区,因而比较适合经济能力一般且喜欢都市生活的年轻人。相对于独立屋来说,公寓的交易更方便快捷,因而也适合短期居住的人,也比较适合利用杠杆定理投资的投资者。

      • 优点
        • 位于城市区域,交通较为便利,各项设施完善;
        • 产权归属于公寓,不需要担心房产税;
        • 对于投资者来说,地理位置比较优越,租金带来的回报率非常可观。
      • 缺点
        • 公寓的单户面积比较小,可以容纳的居住人数比较少,并且有一些公寓限制宠物的饲养;
        • 住户不能拥有房屋的产权,只能拥有使用权;
        • 公寓本身就带有的土地升值速度缓慢。
      • 公寓房产市场分析

        整体来说,目前公寓的租金涨速普遍放缓,但仍保持在10%左右。而且,随着城市的发展、人口流动的加速,公寓的市场需求依然巨大。

    • 产权公寓(condo)

      其实,从外观来看,产权公寓与公寓并没有什么区别,产权公寓只是对这类房屋的产权形式进行界定而不是房屋类型的界定。产权公寓的所有权可以属于个人也就是业主,而不是被房产公司所拥有,因此,业主每年都需要缴纳房产税。如果打算租产权公寓,通常都是直接和屋主签订租房合同,而不是房产公司。

      但是,这不影响你享受物业对你的房屋的日常维护服务,只是如果您想要对房屋的内外部进行改善时,需要实现取得物业管理公司的同意。同时,你也需要定期向业主协会缴纳一定的管理费用,用于整个小区的公共区域的维护清洁,一般在每月200美元左右,但涉及业主自己的设备的维护还是需要由业主自己承担。

      • 适合对象

        产权公寓主要适用对象为年轻人,经济能力一般且没有太多的积蓄,或者是一些希望通过出租来进行投资房产的投资者。

      • 优点
        • 产权公寓内部的结构和装修都可以自由地调整;
        • 前期的投资比较小;
        • 交通休闲便利。
      • 缺点
        • 不具有土地权;
        • 增值空间受到限制;
        • 物业管理费较高;
        • 空间不大。
      • 公寓房产市场分析

        就目前的产权公寓房产市场形势来看,公寓房产的前期投资压力比较小,因此官网和购买的用户都比较多,市场相对来说也比较火热。其次,因为产权公寓可以以单元的形势进行购买,能够做到分散投资,所以可以将风险降低到一定值。

6.出价协商,确认offer

在选择好自己满意的房子之后,接下来就是出价协商确认offer了,也就是买方和卖方经过不断谈判协商最终达成对房子交易价格的一种共识。在这个过程中,我们需要根据专业经纪人的建议填写申请书,并且和卖方商定最终价格。所以,在经过前期一系列买房准备后,谈判递offer阶段的意义就变得尤为重要,一不注意就可能会前功尽弃。事实上,这个谈判递offer的过程也有许多小技巧和需要注意的地方,让我们先来了解一下吧!

1递offer应该怎么填写申请书?

递offer过程中首先需要银行出具的证明,这里又有全款买房和贷款买房的区别:

  • 全款买房:全款买房所出具的证明比较简单,甚至只需要一张存款截图,只需要证明你有足够的钱买得起房子就可以了。
  • 贷款买房:贷款买房的证明比较复杂,需要银行出具可贷款资质,证明买方可以贷款买房。但实际上,一般银行不会出具证明,只有一些费用比较高、利息比较高的银行同意出具证明。而且在此过程中有任何财税问题都可以问会计。

Offer其实就是申请表,同时还需要附带一些辅助合同,比如物业管理合同、贷款合同等。Offer的填写需要去官方网站下载,房产经纪人所能帮助买家做的就是理清所有细节然后填写申请表,合同的任何条款都不能修改。因为合同本身具有强大的法律效力和严格的规范,本身条款就是在以前的基础上不断完善的,所以买家必须要尊重合同。

合同都是由权威的官方网站发布的,网站上也有合同填写注意事项,需要注意的是新手和二手房的填写合同是有区别的。

  • 申请表需要填写的大致内容:
    • 买方卖方姓名
    • 房产位置的法律描述(房子的物理地址不是有效合法地址,因为物理地址是不断变化的,真正代表房子的地址是由法律描述决定的。)
    • 全款/贷款买房
    • 价格(房屋金额、定金金额、反悔金金额)
    • 买卖方关系
    • 保险(产权、电器及其他保险)
    • 土地证明
    • 买房用途(投资/自住)
    • 房子状态(接受现有状态/需要房主重修)
    • 过户时间
    • 特别需求
    • 双方经纪人律师
    • 辅助合同
    • 贷款明细(方式和利率)
    • 资金资产证明
    • 工作证明
    • 报税单
    • 收入证明
    • 银行贷款预批信

2如何协商房屋的合理价格?

首先最重要的是买方卖方对待房屋价格的态度也就是谈判过程对价格的协商过程,最重要的共识就是所有房产都应该有自己的合理价格。事实上,在买房过程中,买家都想尽可能的减低价格,卖家都想尽可能的提高价格,那最终的交易达成就基于合理价格的基础上。那么,我们应该怎么判定房子的合理价格呢?

  • 中位数:房子的合理价格最具有参考价值的就是小区最近90天房价交易的中位数,中位数最能反应近期房地产市场行情。
  • 时间:这套房子挂出的时间对房价也有影响,挂出的时间越长,房价也会在一定程度上变低。
  • 周边环境:
    • 季节影响:比如连日多雨,多暴晒。
    • 周边影响:房子所处的位置,周围最近有没有发生一些负面新闻;
  • 房地产经纪人:

    房地产经纪人对你的态度、回复你消息的时间速度、买房时的情绪等,都其实是对房价的隐性回复,因此选择一个足够专业合格的经纪人就变得尤为重要。

    事实上,在现实的操作过程中,一切因素都会对房屋价格造成一定影响,而充分考虑多种因素来量化房屋价格,能够让我们了解当下最适合房屋的价格。但对于价格来说,最核心的一点取决于供需关系,一切关于房价的探讨研究都无法脱离供需关系而存在。没有一个绝对的肯定的数字能够确切的表达出房价,但只要我们能够不断缩小房价区域,细化各种条件,尽量使数据精确,得到的房价会更加的合理。

3递offer过程中,您需要注意什么?

事实上,在递offer的过程中,为了保证我们的利益最大化,除了大致的流程步骤之外,还有一些需要注意的点:

  • 双方价格协商的过程中,请尽量参考专业经纪人的建议

    一个专业的经纪人在你买房谈判过程中所起的作用是非常重要的。很多时候,不要仅仅只是依靠自己的主观判断,因为专业的经纪人他们更懂房地产市场的行情,更懂购房的一些具体细化的操作流程和步骤,更懂得如何规避一些不必要的麻烦,所以首先就是寻找一个足够专业的经纪人,一旦在买房过程中有任何不懂的地方都可以去参考经纪人的建议。

  • 定金和反悔金

    定金和反悔金都是要交给屋主的,在交付定金之后,记住一定要交反悔金。这时候交反悔金的意义更多就是花钱买时间,如果在没交反悔金的时候反悔,那你所交给屋主的定金是不可能退回的,也就是说,无形之中增加了买家的负担。一旦交了反悔金,就相当于有了一个无条件反悔的机会,如果反悔退定金也会更有保障。

7.拿下offer并支付买房定金

买房从来都不是一件简单的小事,尤其是在海外买房。在美国买房的过程中,传统观念认为最要考虑的因素是位置、位置、位置,因为大家普遍都会觉得国外地广人稀,住的太远会非常不方便。但是其他一些小事也是非常重要的,最近就有人问美国买房中的定金到底怎么交,为此我们也是查阅了一些资料,让我们一起看一看吧~

1什么是定金?

Earnest money——定金是买家在签署购房合同时需要支付的款项。定金实际上是买家对购房的承诺,来向卖家表达诚意。具体金额是可以双方协定的,一般为购价的1%到2%。但当房子抢手,买家竞争激烈时,买家也可以通过小幅提高定金(如达到总房价的4-5%)来吸引卖方,增加抢到房概率。一旦报价被接受,定金通常会由卖方经纪或产权公司存管。

2关于定金你必须注意的事情

购买之前,买家就需要将定金准备好。定金的比例是多少呢?定金支付后,如何保证买家的利益和资金安全呢?在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性,往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。

否则,一旦违约,买主要求退还定金时,卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话,一旦买主违约,卖主要扣下定金时,买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。要知道在中国买二手房时定金往往就是直接给卖房的人了,万一有纠纷定金也很难要回,买房者的权益很没有保障。必须注意的是合同中提到的相应条件条款(如贷款是否能获批等),若买方因为这些条件未达到而放弃购房,卖方必须退还定金;若是因为合同中未提及的其他原因,那定金是不能退还的。

8.房屋检查

对于很多华人来说,在美国购买房屋都是一笔大投资,为了尽量减少购房过程中的不愉快和避免一些不必要的麻烦,在买房前,我们需要尽可能全面的了解房屋的具体信息,那么检查房屋就是一个必经的过程。无论是新房还是旧房,在房屋过户前都应该对房屋进行全面的检查。

1如何寻找专业的房屋检查员?

首先,我们必须强调一下验房过程的重要性,因为屋主与购房者在达成协议之前会有一个专门的时间来进行房屋的查验过程。而一份专业完整的验房报告有时候甚至能够影响房屋最终的交易协议。事实上,房屋的查验过程对于买家和卖家都是一种保障。

  • 买家可以根据验房报告进一步了解房屋的各项情况,对房屋的具体信息做到心中有数。
  • 卖家可以在卖屋之前先验房,针对房屋存在的一些问题上做一个提前的修缮,保证房屋的质量,从而卖出更好的价格。

事实上,不管是买家还是卖家都会有寻找专业的房屋检查员的需求。而专业的房屋检查员都会有属于自己的专业执照来证明自己的专业资质,这些房屋检查员可以更好的满足购买者和屋主的不同要求,检测房屋中存在的一些问题。

一般寻找这些专业的房屋检查员可以去找专门的机构,也可以经过房屋经纪人介绍一个靠谱的房屋检查员。一般来说,专业的房屋经纪人都会有专门的房屋检查合作机构。房屋检查员熟悉房屋的结构,更了解房屋各项检查需要落实的地方,能够对房屋的整体状况做出客观的评价和全面的评估,从而帮助买家和卖家更好的进行协商。

而在检查出房屋问题之后,屋主和购房者可以进行谈判协商,通常有两种解决方法:

①屋主自行将验房过程中发现的一切问题进行修缮,保证房子在过户时是完好的。

②屋主根据验房过程中所发现的问题的严重性对房子进行适当的减价,由购房者自行修复完善这些问题。

2房屋检查流程需要注意哪些问题?

在房屋检查员工作的时候,买家也可以跟随房屋检查员一起勘验,以便更好的了解整栋房子的详细情况。新房和二手房检验有所不同,新房的查验过程相对来说比较简单一点,而二手房相对就更加的复杂:

①新房

  • 根据新房的购房合同展开检查,看是否完全按照合同描述内容;
  • 检查新房的所有系统,包括房屋结构、水电、冷暖系统等设备;
  • 检查新房的装修和各种设备是否完好。

②二手房

首先我们将根据不同房间的特点来具体讲述不同房间的检查步骤和注意要点:

  • 车库:
    • 检查车库门的启动开关,开启是否顺利;
    • 检查车库门的安全装置,一般来说,美国的车库门在开关的时候考虑到了安全情况,如果车库门关闭的同时有小孩子站在车库门下,车库门会启动安全装置,立即停止关闭,来保证小孩子的安全。所以在验房的时候可以测试一下车库门的安全装置是否灵敏;
    • 由于车库的整体装修很少有覆盖物,所以能够更加直观的看到房屋的木质屋顶结构和水泥地,从而更好的观测房屋的结构完好性和地板状况。
  • 厨房:
    • 烤箱炉头测试;
    • 微波炉是否能够正常使用;
    • 抽油烟机的运转状况和管道使用是否通畅;
    • 洗碗机能否正常工作;
    • 厨房水槽打碎机能否正常工作;
    • 厨房水龙头喷洒功能是否正常;
    • 煤气管道是否安装正确,有无泄露危险。
  • 浴室:
    • 水龙头冷热状况是否正常;
    • 是否有接地保护插座;
    • 淋浴设备是否能正常使用;
    • 洗手间马桶是否能正常使用。
  • 阁楼:
    • 检查屋顶的结构;
    • 中央暖气的风管是否完好;
    • 排气扇安装是否正确;
    • 阁楼有无漏水状况;
    • 保温层的喷棉是否充实。
  • 洗衣间:

    洗衣机和烘干机属于房主私人财产,不在检查范围之内。

  • 房屋冷暖系统:
    • 检查中央冷暖系统是否可以正常使用;
    • 检查冷气机等机器的寿命(一般机器的寿命在30年,但在使用30年后,如果机器可以正常投入使用,可以不用更换;如不能正常使用,则必须更换)。

    除了一些特定房间的特定地点和功能需要检查之外,其余需要检查的还有:

  • 房屋结构

    由于美国的房屋大多都是木质结构,房屋检查员会在检查过程中分析房屋结构的整体状况,他们会利用专业知识来观察房子的地基和墙壁的状况,检查房子是否有下陷和沉降问题,是否会影响进一步的使用。

    • 天花板:是否完好无损,周围是否有漏水,是否有裂缝;风扇和电灯是否能够正常开启、正常使用。
    • 墙:天花板是否完好无损,周围是否有漏水,是否有裂缝;风扇和电灯是否能够正常开启、正常使用。
    • 窗:窗子的开关是否正常、纱窗是否配备。
    • 地板:是否完好、是否漏水、是否有裂缝。
    • 门:每个房间的门是否完好、是否能够流畅开启。
    • 水:明确水闸的位置,检查房屋的供水系统是否完好。
    • 电:明确电箱的位置,检查电线线路是否有老化现象、检查每个插座的接线能否正常使用;检查配电线路、用电负荷和漏电保护装置。要确定每个插座是否都有电,是否有配置电表。
    • 管道:室内和室外的排水管道和通风管道是否完好。
    • 安全:烟雾报警器是否有配备。

3小区物业管理能帮你做什么?

虽然美国物业每年的管理费用比较昂贵,但是相对于美国小区物业所从事的管理和服务来说,绝对是物超所值的。

首先,美国封闭式小区的物业管理是十分严格的,它保证了小区各个方面的规范化,如果不服从小区物业管理甚至屡教不改,小区物业管理委员会有权力罚款,如果长时间不缴纳罚款的话,物业也有权力冻结你的房屋所有权,影响你对房屋的使用。

而小区的物业管理在你的验房过程中也非常重要,你有必要去了解物业所管辖的范围,所制定的各种规范和你要遵从的各项管理。同时,像一些房屋改动项目的话,必须要物业递交申请,要严格遵守小区物业的办事程序。

此外,物业也会提供给你各项服务,类似于房屋屋顶的修缮等,这在美国是非常昂贵的费用,但物业可以帮你解决这些问题。

9.取得贷款、房屋估价与购买房屋保险

在美国贷款买房是一次很重要的交易,房屋评估在一定程度上保障你在这场交易中获得合理价格。房屋评估发生在你的要约被卖方接受,并且你已经开始与贷方合作为你的新房提供资金之后。接下来具体了解一下房屋评估。

1什么是房屋评估?

房屋评估是对房屋真实价值的无偏估计。通常在抵押贷款流程中由贷方下令进行,由专业的房屋评估师执行,确保购房者、房屋销售商和抵押贷款人获得房地产的准确和真实价值。

2如何测评房屋评估师?

你在美国贷款买房,申请抵押贷款,你的贷方通常要求由他们安排的评估师进行房屋评估。虽然房屋评估师由贷款方提供,但费用可能由你来支付,因此你可以询问评估师以下问题来保障评估师的水平,免去未来一些麻烦:

  • 你有资格做评估吗?

    你需要确保评估师获得许可,满足评估资格委员会(AQB)的所有要求,包括学历、经验、许可或认证等。你在我这类房产方面有多少经验?仅进行投资房地产评估的评估师可能没有资格评估你的住宅房产。

  • 这次评估需要多少钱?

    如果你要为评估付费,你有权在开始工作之前知道评估师将收取多少费用,而且答案应该是固定金额或小时费率,而不是最终评估价值的百分比。要知道收取评估价值的百分比作为酬劳是不道德的,最好不要允许这样的评估师来工作。

3房屋评估内容有哪些?

在美国贷款买房,房屋评估师进行房屋评估主要从一下四个部分展开,每个部分都在确定房产价值方面发挥重要作用:

  • 财产描述

    这是客观描述房产的属性,例如评估师将通过河流,街道等地标以及测量房产的面积来界定财产边界;检查房屋中卧室和浴室的数量,并将调查结果与当地县记录提供的住房数据进行比较,以确保准确性。

  • 市场信息

    评估师通过市场信息分析房屋在评估时或在将来的市场,例如房屋位置,如靠近当地学校;周边地区的人口。

  • 最高和最佳使用

    房屋价值很多时候取决于房主打算如何使用它。通常,用作住宅具有最高价值。在某些情况下,评估师会将要重新开发的土地分配更高的价值。

  • 房产估值

    房产估值是房屋评估中最重要的部分,即评估师根据他的分析为房产赋予价值。这里有一个常见的误解,认为房产估值仅评估房屋本身。事实上,房产估值评估了房产内房屋和任何其他永久性建筑的总价值,如建造房屋的土地。

4房屋评估报告中有哪些信息?

在美国贷款买房,从房屋评估内容中,我们了解到评估师采取一些行动确定房屋价值,评估师在此过程中收集的信息将在最终的评估报告中一并呈现出来。

在美国,抵押贷款估价改善住宅物业通常以统一住宅评估报告等标准化形式报告,例如Fannie Mae提供的统一住宅评估报告。

通过房屋评估内容我们笼统地了解了评估内容,评估报告要求评估师描述房产的内部、外部、周边以及附近的可比销售房产,我们能获取更多细节。具体如:

☛ 解释评估师如何确定房产价值

☛ 陈述严重结构问题,例如潮湿的地下室和破裂的地基;

☛ 说明周边地区,例如新建或已建成的开发,农村种植面积等;

☛ 描述房屋和其他永久固定装置的大小和状况,房屋已经进行过的改造及其使用材料;

☛ 评估可能影响价值的该地区近期市场趋势,如市场销售数据,公共土地记录和公共税务记录;

☛ 地图,照片和草图,如评估财产和可比销售房产的街道地图,房屋正面,背面和街道场景的照片,所使用的每个可比较财产的外部照片等。

很多朋友在看自己的房屋保险合同时,总有一头雾水的感觉。厚厚的一本合同会涉及到很多条款,专业术语等等,让人摸不着头脑。但是在美国买房或租房,房屋保险是其中不可或缺的一环。下面让我们来了解一下房屋保险。

1、什么是房屋保险(Homeowner Insurance)?

房屋保险可以理赔因自然灾害(部分)、盗窃和人为事故造成的损失。大多数房屋保险条款中会包含以下四种情况:

  • 房屋本身结构受到破坏(房屋本身、围墙、车房、车道、泳池等均包含在这一范围内)
  • 屋内个人物品遭受损失(例如家用电器、屋内家具、个人收藏品等)
  • 屋主责任险(用于屋主或来访客人在房屋室内外发生意外时)
  • 额外生活费用支出(因灾难使屋主无法使用房屋,以及房屋修复期间所产生的额外生活开销)

2、美国房屋保险保障范围包括哪些方面?

  • 房屋建筑物本身结构遭到破坏时

    当房屋因为各种灾害受到损毁,保险公司将根据合同条款要求付费修复或重建你的房屋。前提是灾害类型处于保单列出的范围内,常见的有火灾,飓风,冰雹,闪电或其他灾难而遭到破坏情况。

    同时,大多数保单条款中还包括与房屋分离的结构,如车库,工具棚或凉亭等,一般来说,这部分会占据房子结构保险承保额度的10%左右。

  • 个人财产蒙受损失时

    如果屋主的家具,衣服,运动器材和其他个人物品遭到火灾,飓风或其他保险条款范围内灾难的损坏,保险公司将会予以赔偿。这部分的保障额度是固定的,承保额度是房屋结构受损承保额度的50%-70%左右。确认个人物品是否处于保险覆盖范围内的最好办法便是,进行家内物品登记造册,拍照备份,构建家庭物品清单。

    个人财物覆盖范围包括存储在屋外的物品,这意味着当你出差携带物品,或将贵重物品存放在他处此类情况都可以尝试申请房主保险赔偿。

    昂贵的物品,如珠宝,皮草,艺术品,收藏品和银器都在保险覆盖范围内,如果它们被盗,可以理赔,但理赔额度会有上限。 为确保该类物品被盗后,理赔额度大大低于物品本身价值的情况发生,建议再购买一份单独的贵重物品保险,并做好该物品的官方评估价值鉴定。

    房屋保险同时也包括植被部分,一般每件约理赔额度500美元。树木和植物因疾病,或者维护不善导致死亡的情况不在理赔范畴内。

  • 屋主责任险

    保障发生在整个房屋范围内(屋内和屋外)因人为疏忽或天灾等因素引起的任何第三方诉讼责任。 所以,如果你的儿子,女儿(或者甚至是你的狗)不小心毁了邻居一条昂贵的地毯,保险公司都会理赔。在保单文件中规定的上限额度内,你在法庭上辩护的费用和任何法院裁决产生的费用都会由保险公司承担。

    责任保护的限制额度一般在10万美元左右,如果您拥有重要的资产,并希望获得比基本房主政策上限更高的责任保护理赔额度,你可以向保险专业人员请教是否有必要购买更高级别的保险,超额责任保险可以提供更广泛的保险覆盖范围和更高的责任理赔上线额度。事实上,责任险30万与50万保额的保费每年只差几十刀,却可以给自己和家人更多保障。

    常见案例,下雪天没有及时清理人行道积雪,导致他人跌伤。此部分所占保费很小,但对业主至关重要,建议保障额度至少等值于房屋市场价值。如仍觉得保障不够,可考虑加买个人雨伞险 (Personal Liability Umbrella)。

    责任保护还包括了部分的医疗保险,如果您的家中有朋友或邻居在屋内受伤,比如不小心滑倒,他或她可以向您的保险公司提交医疗账单,申请理赔。但是你自己的家庭或宠物的医疗费用不包括在内。

  • 额外生活费(ALE)

    如果由于受灾(灾害类型处于保单列出的范围内)而不能在房屋内居住,ALE会支付额外的生活费用。它涵盖了你的住房正在重建时,产生的超出日常生活费用的酒店住宿费用,饭店餐费和其他费用。

  • 注意:

    您的房主保险中的ALE会有一定的限制,比如有些保单中ALE会有时间限制。 同时,即使你使用ALE,保险公司仍将支付重建房屋的全部费用,直至达到保单限额。

    如果你的房屋有一部分用于出租了,同时你的房屋没有被毁坏到了需要重建的地步,那么ALE也会把你从房客那里收取的租金部分赔偿给你。

3、美国房屋保险不保障范围包括哪些方面?

  • 附加保障

    比如地震、战争、核能意外、洪水灾害等。一份标准的房屋保险中通常不包括地震和洪水灾害。多数保险公司都会提供单独的地震险或洪灾险,屋主可以视当地的自然气候环境自行选择,单独购买。不过在加州,法律明确规定保险公司需要提供地震保险业务,保费取决于所在地区发生地震的可能性。

  • 日常维护损坏

    维护好自己的家是每个屋主的职责所在,所以保险单将不覆盖由于缺乏维护,造成霉菌或白蚁或其他有害生物造成的损失。

  • 下水回流险

    下水回流险并不包含在房屋保险的基本条款中,有此需求的朋友,切记在房屋保险中附加此条款。对于靠近河流的居民,安装回水阀(Backflow valve)不仅可以降低遭遇此类风险的几率,更会为您大幅降低此条款的保费。

4、Condo和Single House、Townhouse保险的区别是什么?

一般来说,保险的责任和业主的所有权保持高度一致。

  • 保险覆盖范围

    Condo或apartment业主所有权仅包括墙壁以内,因此需要负责的部分也仅仅限墙壁以内,保险只负责这一部分。墙壁以外楼顶,过道,电梯,墙壁中间的下水管道、房屋整体结构、小区道路、绿化、公共设施等,都属于公寓管委会的责任。Single House 业主拥有整栋房子、地基和地块,因此需要对这一切负责。Townhouse的所有权和责任介于二者之间,通常更接近Single House。

    举例来说,如果发生自然灾害,Condo需要重建,那么整体重建部分会由管委会掏腰包。Condo保险只需要负责业主墙壁内的损失,包括洗手台,厨房以及其他个人财产。而Single House保险则需要负责一切的费用。

    保险费用:

    • Single House保险:每年1000+美元左右
    • Condo/Apartment保险:300-400美元
    • Townhouse保险:400-800美元左右

不少朋友会问了,我人在中国国内,买房是为了远程投资。出租房购买房屋保险时有没有什么注意事项之类的?

自住房和出租房购买的房屋保险类型会有不同的侧重点吗?

自住房屋屋主一般会购买标准的房屋保险,而出租房的屋主一般会购买租屋保险。

  • 房屋建筑物本身结构遭到破坏时

    房屋建筑物本身结构遭到破坏这一范畴内,租屋保险与房屋保险差不多。保险公司都会在保单规定的条款范围内理赔。

  • 个人财物的保障方面

    租屋保险只是保障属于屋主的东西,所以租屋保险只包含房子部分的内容,不包含私人财物这一项。一些屋主为了防止租客遭遇偷窃而给自己带来麻烦,就会要求租客够买租客保险,租客保险里面可以保障屋内的私人财物以及一部分责任险。

  • 屋主责任险

    如果房客与屋主发生矛盾接到诉讼,便是屋主责任险的理赔范围。

  • 额外生活费

    租屋保险还包含损失租金部分的赔偿,屋主对房子进行重建或者装修,在此期间屋主是收不到房租的,保险公司会对这部分租金损失予以赔偿。

  • 承保额度

    自住房屋主一般会选择自付额比较高的保险,因为所有的东西都是自己使用,都在自己的控制之中,不会做出损坏房屋的事。

    但如果是购买租屋保险的话,最好选择自付额度低一点、责任险额度高一点的保险,虽然保费会贵一些,但是在发生房屋损坏的时候,低自付额、高责任险的保单合同对屋主的保障力度明显会大很多。

    费用方面,责任险一般有十万丶三十万和五十万三个等级,调高一个等级对保费的影响不是很大,一年也就相差几十美金左右。

10.贷款利率选择、年限确定、点的使用

在美国贷款买房,贷款利率始终是一个避不开的话题。作为贷款方,肯定希望尽可能的选择较低的利率,最大限度的节省自己的开支。但作为非专业人士,我们对于贷款利率知之甚少,那么到底什么是贷款利率,怎样选择适合的贷款利率呢?让地产君带你一探究竟吧!

1.美国贷款买房中什么是贷款利率?

美国贷款买房中你的钱存入银行,银行要付给你利息,贷款就是你借银行的钱,同样,你借银行的钱,你也得付给银行利息,而这个利息的利率就是贷款利率。利率是一个数字,它描述了贷款需要多少利息,通常以年利率表示。美国房屋贷款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率,或者7/1ARM、5/1ARM等可调节利率。

2.美国贷款买房中最新房屋贷款利率趋势怎么样?

2月1日,房地美出今年最新贷款利率数据,30年固定贷款利率为4.22 ,15年固定利率为3.68 ,5年可调整房贷利率为3.53。总体而言,或多或少都有所攀升。

  • 30年固定房贷利率

    今年一月的平均值比之前高出了0.12,可以算是增长迅速快了,几乎已经达到了去年最高点。

  • 15年固定房贷利率

    今年一月的平均值比之前高出了0.13,涨幅很大,同比去年高出了0.13.

  • 5年可调整房贷利率

    今年一月的平均值比之前高出了0.1,也算有所增长,相比起去年增长了0.24.

    由此可见,房屋贷款利率正在逐步上升,正打算购房贷款的买家要注意动向,判断好利率走向,把握形势,选择最适合自己的贷款模式。

3.提高信用评分,一定程度上可降低贷款利率

在美国贷款买房中信用评分有助于确定贷款买房者是否有资格获得贷款,以及贷款买房者将支付的贷款利率。一般情况下,其他条件相同,信用评分越高,贷款利率越低。根据市场定价,如果贷款买房者的信用评分高于740,可以从利率中减去八分之一到四分之一的百分比。那么在美国贷款买房如何提高信用评分呢?

  • 按时支付所有账单。通过按时支付帐单并保持较低的信用利用率表明你擅长偿还债务,因此贷款给你的风险很低,你可以获得高信用评分,争取达到720分以上。
  • 确保你的支出不超过可用信用额度的20%至30%,不会出现信用卡债务。
  • 与可以使用信用评分模拟器的贷款人合作,贷款人会告诉你要采取哪些步骤来提高你的分数,这可能需要30天到90天或更长时间,具体取决于你的情况。

4.增加预付款,有助于降低贷款利率

在美国贷款买房时增加预付款,可能会让贷款买房者的贷款利率更低。预先支付住房总成本的20%是黄金标准,这通常可以享受较低的贷款利率。

需要注意的是,在美国贷款买房时如果首付比例<20%,通常需要PMI(贷款保险)。要注意保持一定的财产以应对潜在的紧急情况。

5.联系各种贷款方,货比三家可降低贷款利率

在美国贷款买房时使用贷款方提供的贷款估计来比较成本。在贷款买房者申请贷款之前,每个贷款人都会提供一份潜在的贷款条款和贷款费用说明。最好比较至少三家不同贷款方的官方贷款估算,以充分评估总的贷款成本,确保获得有竞争力的贷款利率。

6.就业和收入稳定,有利于降低贷款利率

在美国贷款买房时贷款方倾向于向能证明过去两年有稳定就业和收入的候选人提供较低的贷款利率。贷款买房者至少需要在过去的两年里一直在做同样的工作,或者在那短时间已经有了一个更高薪的职位。

7.选择合适的贷款类型,有助于降低贷款利率

在美国贷款买房时选择合适的贷款类型将帮助你找到合适的贷款利率。贷款类型如下:

  • 固定利率贷款

    在美国贷款买房时固定贷款类型指在贷款期限内支付一致利率的贷款类型。近年来,历史性的措施使贷款利率很低。利率低于4%的固定利率贷款已经非常普遍。如果考虑到这点以及利率只会上涨的可能性,那么选择固定利率贷款可能比较合适。

固定贷款类型又分为30年固定利率贷款和15年固定利率贷款:

  • 30年固定利率贷款

    特点:期限固定;未来付款稳定,可预测。

    30年期固定贷款是迄今为止最常见的贷款计划。适合更喜欢固定利率和更低月付款的贷款买房者。

  • 15年固定利率贷款

    特点:期限固定;低利率;低于30年期贷款的利息。

    15年期固定利率贷款,相比30年期固定利率贷款,每月支付会更高但在贷款期限内总支付利息较少。并且15年期固定利率贷款的利率低于30年期固定利率贷款的利率。

    尽管在一半时间内还完贷款听起来很有吸引力,但要根据贷款买房者每月能够付款的情况来定。适合那些想要更快还清贷款并支付更少利息的人

    • 可调整利率贷款(ARM)

      在美国贷款买房时可调整利率贷款的利率在贷款期限内波动,分为以下三种:

      1. 5/1 ARM:固定利率5年,随后每年会发生改变;
      2. 7/1 ARM:固定利率7年,随后每年会发生改变;
      3. 10/1 ARM:固定利率10年,随后每年会发生改变。

    ARM通常开始时间为10年,7年,5年甚至1年之后,在10年,7年,5年,1年内贷款利率固定。ARM的固定利率期利率比较低,很适合在固定利率期内就出售房屋并能快速交易的贷款买房者。之后,贷款利率将根据银行选择的利率指数变化。

    ARM对许多贷款买房者来说看起来不错,因为他们通常提供较低的入门费率。但需要注意的是,之后的可调整利率可能会上涨,因此贷款买房者需要确保对未来每月按揭付款可能大幅增加的事实感到满意。

    • 其他特殊贷款
      a) VA贷款

      特点:需要一定资金;利率可以固定或调整;不需要过高的信用评分;可以降低或不付首付,没有PMI;你或你的配偶是现役军人或退伍军人。

      b) FHA贷款

      特点:预付款低至3.5%;利率可以固定或调整;信用评分要求不太严格。适合信用评分较低或预付款较低的人

8.房产类型选择正确,可降低贷款利率

在美国贷款买房时公寓被认为是一种风险较高的投资,因为在住房危机期间,公寓的价值低于其他类型的住房,因此公寓的抵押率通常比单户住宅高出八分之一。因此,如果贷款买房者有条件的,建议购买独栋住宅。

11.美国贷款买房流程8:产权过户调查

在确定贷款利率和贷款年限之后,贷款购房工作已经完成了一大半,接下来就是房屋产权过户调查。之所以强调产权过户调查的重要性,是因为在美国经常会有一些卖家买家因为产权报告记录不全或其他原因产生纠纷,给双方带来一些不必要的损失。那如何才能避免产权纠纷呢?其实这个时候就需要进行产权过户调查,必要的话可以购买产权保险来保障双方的利益。特别是在贷款买房过程中,更需要贷款产权保险来保证贷款公司能正常收回资金。就让地产君带您去一探究竟吧!

1.美国贷款买房中什么是产权保险?

产权保险,是指在房屋交易过程中,为避免产权报告引起的纠纷和瑕疵,保险公司和被保险人员之间所建立的具有担保性质的赔偿合同。

产权保险分为两类:屋主产权保险和贷款公司产权保险。而本文主要介绍贷款公司产权保险。贷款公司产权保险是为了保护贷款公司所借出的资金能够按时得到偿还,保证买房确实是房子的新主人,而这笔贷款也是这所房屋的第一贷款。一般来说,投保金额是你所要贷款的金额,一般情况下由借款人支付,通常来说保金不会太高。

2.美国贷款买房中什么是产权调查?

美国贷款买房中,产权调查一般是由产权公司的律师调查卖主的房子的产记录,即物业的产权转移的历史情况,同时也会调查该房子的产权上是否存在债务,例如地产税的拖欠或是物业管理的费用。

通常情况下,产权公司会仔细审查从最初的产权确定到目前为止的所有产权转让是否均符合法律的要求,也就是产权转让的过程是连续无瑕疵的。主要包括:是否有未偿还完成的贷款,是否有抵押,是否有法院判决以及是否有欠税情况等等。关于房屋的使用状况若与合同不符的也可进行进一步交涉。

3.贷款公司产权保险如何运行?

贷款公司产权保险是为保护贷款公司而设立的。在还贷过程中,随着贷款金额的减少,保险理赔的金额也会减少。而当贷款还完后,产权保险同时也会结束,所以屋主的权益获得充分保护。屋主产权保险则对屋主及其继承人终身有效。

4.贷款公司产权保险的作用有哪些?

顾名思义,贷款公司产权保险是用于保障贷款公司利益的一项保险。作为借款方,固然会承担一定的风险,而这一产权保险就是用来保障他们能够在期限内拿到贷款人的还款。产权保险只需要在房产交易时购买一次,而且产权保险只负责房产过户以前发生的纠纷,对于买方以后发生的纠纷不在产权保险的保护范围以内。一旦产权公司证实了产权的合法性,就会提供产权保险。

5.美国贷款买房中购买产权保险的注意点有哪些?

目前,产权保险已经成为美国房地产市场交易顺利进行的重要工具。但是,在购买过程中,也有一些注意事项。由于存在过一些假的保险公司欺诈行为,因此,假如在支付完保险费后的一定期限内,你没有受到“policy”,就需要去联系给你过户的公司,要到产权公司的电话要求他们把证明寄给你。

在购买房产过程中,买家最担心的就是产权的问题,而产权也是最复杂和有风险的,在产权登记中遗漏和失误一旦发生就会给交易带来危害和损失。而产权保险可以把这个风险给避免了,可以确保产权出现问题后的赔偿问题,也可以让贷款公司高枕无忧。

12.美国贷款买房流程9:过户交房

在经过了上面一长串流程之后,就到了美国贷款购房的最后一步工作:过户,过户顾名思义就是房屋产权的转移。但过户过程并不简单,过户中最重要的文件是什么?获取该文件你需要准备什么?以及办理该文件的流程有哪些?别担心,地产君已经为您整理好了详细的过户资料。

1.美国贷款买房中过户与契约的关系是什么?

在美国贷款买房你会涉及过户,过户是将产权从一个人转移到另一个人的过程,而契约(deed)正是证明产权从一个人转移到另一个人的正式法律文件。因此,契约有时被称为财产转移的载体。在美国贷款买房,契约用于确认财产所有权,它必须由买方和卖方双方签署。

2.美国贷款买房中获得契约的流程有哪些?

美国贷款买房过程中获得契约需要卖方和买方共同努力,当然,你在美国贷款买房也可以委托产权公司获得契约以获取所有权。具体的流程包括:

(1)起草契约

A.决定契约类型

卖方的所有权形式和房产出售方式决定卖方转让财产的契约类型。同时,不同的契约类型给予你在美国贷款买房,作为买房的保护程度也会不同。

美国贷款买房中,契约类型大致有四种,其中一般担保契约和放弃索偿契约比较普遍。

  • 一般担保契约

    美国贷款买房中,一般担保契约通常被认为是转让不动产最常见的方式。通过提供一般担保契约,卖方可以肯定地声明财产不存在债务或留置权。这个概念可能会让一些房主感到困惑,因为他们在家中拥有抵押贷款。但是,当卖方出售自己的房产时,卖方的抵押贷款通常会以出售所得收益支付,甚至可能转移到卖方购买的新房产。该契约担保不仅适用于卖方,而且适用于涉及该特定财产所有权链的所有个人或实体。因此,一般担保契约是你在美国贷款买房对抗所有权缺陷的最佳保障。如果可能的话,你在美国贷款买房最好努力在房地产交易中获得这种类型的契约。

  • 特殊担保契约

    美国贷款买房中,特殊的情况使用特殊的担保契约,有时用作买方和卖方之间的折中方案,以便卖方仍然做出一些担保。

  • 放弃索赔契约

    不幸的是,美国贷款买房中,并不是所有的财产都可以通过一般担保契约转让。产权转让常常存在许多未知因素。使用放弃索赔契约的卖方不能保证拥有的产权是有效的和可销售的。这意味着交易只转让卖方拥有的财产的权益。在大多数情况下,业主对该物业拥有有效的所有权权益,但仍不愿提供一般担保契约中提供的担保。放弃索赔契约往往是转移财产的最快方式。因为它本质上在避免完全解决潜在的产权缺陷。许多产权保险公司不愿意提供放弃索赔契约所表达的与不动产相关的产权保险。因此放弃索赔契约通常用于在家人之间或亲密朋友之间转移财产。

  • 格兰特契约

    通过授予在美贷款买房者格兰特契约,卖方承诺产权未转让给其他人。

B.获取需要的契约表格

美国贷款买房中,办理契约文件者可以通过律师协会或你所在地区政府办公室获取空白契约表格。契约主要包含以下信息,卖方和在美贷款买房者可以提前准备:

  • 对涉及财产进行法定描述。卖方转让财产,需要对财产进行法律描述,这些信息卖方可以在自己的记录契约中找到。契约表格将为财产的法定描述留有空白。办理契约文件者在契约的表面输入整个财产的法定描述。如果描述特别冗长,则可能需要使用附件,如果使用附件,需要在纸张上清楚标注“附件A。对财产的法定描述是非常重要的,以便能够准确记录。
  • “设保人”与“受让人”,即卖方与在美贷款买房者的签名,任何在契约上签名的人都需要身份证明。
  • 关于在美贷款买房者正在获得财产所有权的信息。如果卖方将该物业转让给多人,则必须指定受让人如何持有该物业。

(2).执行契约

A.请律师查看契约

美国贷款买房中,起草的契约最好在执行之前展示给律师。律师可以查看契约并确保没有遗漏任何东西。卖方或在美贷款买房者可以致电当地律师协会并要求推荐,以获得转介给房地产律师的推荐信。

B.寻找见证人

在美国贷款买房,一些州要求有见证人见证房地产的转让,其他州不要求见证人见证。

卖方或在美贷款买房者可以通过阅读在美贷款买房者所在州的法律或通过网络搜索或直接到政府办公室询问以了解在美贷款买房者所在地区是否需要见证人。

C.访问公证人

美国贷款买房中,卖方必须签署契约,如果该财产由多人拥有,则所有拥有人必须签署该契据,卖方的签名都必须公证。在公证人面前签字可以获得公证文件。不过,卖方和在美贷款买房者都必须向公证人出示足够的个人身份证明,如有效的驾驶执照或护照。

大多数法院,镇政府和大型银行都可以找到公证人。在美国公证协会网站上也可以找到公证人。

(3).记录契约

A.找到办理记录契约的地点

每次财产转移都会以公开的方式进行记录,通常记录在贷款买房者所在地区的县记录员办公室或法院,以使契约在大多数州都具有完全约束力。

B.要求记录契约

把你的契约交给工作人员并告之你要记录契约。

值得注意的是,在美贷款买房者必须支付费用才能记录新契约,因此你最好提前打电话询问工作人员付款金额和可接受的付款方式。

C.支付转让税

在美国,必须支付“转让税”实现转让土地。税款通常根据转让金额计算。

每个州都有自己支付转让税的规则。在一些州,例如缅因州,税款在设保人和受让人之间平分,而其他州,如纽约,由“设保人”(卖方)支付税款。

D.等待收到记录契约

通常需要四到八周才能记录契约并将契约副本通过邮件发送给在美贷款买房者。到时,在美贷款买房者就会拥有房地产的所有权。

13.正式入住与装修等相关事宜

1.美国装修与室内设计注意事项

每位买家在进行房屋装修与室内设计时容易有的通病是,无论做了多少预算,对生活品质的向往总是要比预算高。所以房屋装修开始前,一定要把预算做好,否则会导致项目做到一半发现没钱了,引起很多纷争。

怎么进行房屋装修与室内设计的预算呢?有如下两种不同的情况。

  • 房屋装修设计与房屋建造一起进行。

    房子建造与新房的房屋装修和室内设计一起交由同一家建筑公司来做的话,不同地区会有不同的价格。比如说在橙县附近价位就稍高一些,在加州会比其他州贵。在靠海的尔湾一带就比靠近沙漠的地方预算要高一些,主要是因为生活成本和市场价格的问题。在尔湾一带,大概是$250/平方英尺,不包括设计费和审批手续费用。

  • 装修公司只负责装修,不负责建造。

    为已经建造完成的房屋做装修的话,预算就比较难确定,因为要看装修的范围有多大。只是做一些简单的没有结构性变化的装修,还是要把房屋功能重新改一遍,比如把厨房从左面移到右面,改建一个主卧套房等,预算需要根据这些条件来确定。在这种情况下,室内设计就显得尤为重要。

    建议屋主在房屋装修与室内设计没有开工之前先把预算做好。因为很多人习惯先给出一个大概费用,但是最后细节会差很多。需要屋主以及房屋装修与室内设计公司双方对预算签字确认后,才进行施工,这样是比较好的做法。

    那么在美国如何选择一家靠谱的房屋装修和室内设计公司呢?

2.如何选择房屋装修和室内设计公司?

选择合适的房屋装修与室内设计公司之前,首先要确定房屋装修与设计的类型及项目管理方式。对房屋装修与室内设计项目的管理都有哪些方式呢?

  • 针对超级豪宅,如果预算特别大,一般公司会收取固定的费用,比如说装修总费用的百分比或者每个月固定的管理费。
  • 如果是比较小型的项目,比如厨房的改造,浴室的改造。因为这种比较简单,大家习惯找第三方装修公司负责,然后再找几个设计公司来报价,最后再做施工。
  • 第三种方式就是一家公司把设计施工一起抓,这种比较适用于稍大型施工和设计项目,比如说一整套房子进行全部改造,或者建一个新房子。

选择房屋装修与室内设计公司,还要注意以下几点:

  • 根据项目的大小,比如说如果是很简单的厨房或者浴室的改造,可以自己来作项目经理,做出设计之后,找几个人报价就可以了。如果要做比较大的项目,比如整体装修、买个新房进行升级的话,最好要找一个设计施工兼做的公司。这个公司当然首先要有执照、保险等。
  • 要看装修设计公司过去的设计案例,设计风格是不是屋主喜欢的。
  • 要查一下公司过去的项目经验,这样能确保双方是不是能很好的配合。

公司一般会跟客户签三个合同,一个是做室内设计的合同,另外一个是做施工的合同,第三个是做预算的合同。第三个合同有些人觉得可以省掉,“给我报个价不就可以了吗?”但实际上如果没有室内设计和建筑师的方案做基础,给出的报价意义并不大,后面会有不少问题,可能吃了亏也不见得知道。

除了买房之外,整个房子的装修大概是普通人一生花钱最多的一项,所以前面的工作越仔细,后面问题就会越少,这样公司与屋主双方都比较满意,也可保证装修施工的顺利进行。

3.美国买房后期维护要点

在美国买房,每月的花费并不比租房少,许多美国人不买房,一直租房,就是这个原因。在美国有自己的房子,开心之余,也不得不每个月斤斤计较计算花费。那么,节省维护成本的方法有哪些?

1 房屋融资方面(House Financing)

在美国买房,选择房屋融资时要货比三家。

  • 选择便宜的保险公司

    在美国买房,房子的保险是计入每个月的房贷的,选择一家便宜的保险公司等于省了每个月房贷,如果和车险是同一家公司的话,费用能降低不少。

  • 购买住宅担保

    在美国买房,房屋保修的花费,每年需要几百块,但万一电器坏了,那么恭喜你,之前的保修费用没有白花,你只需要付便宜的保修费,就能得到房屋的修理或电器的更新。

  • 缩短还房贷周期

    在美国买房,如果银行允许的话,每两个星期还一次房贷,而不是每个月还一次。如果每个月需还1000美元,那么改成每两个星期还500美元,这样一年下来就多还了一个周期,不但减少利息,还能加快还款速度。

2 房屋维护方面(Maintenance)

在美国买房,维护总是会比维修便宜!

  • 定时更换空气过滤板

    在美国买房,每年秋天请人检查炉子和冷气机,及时发现小问题,长远来看可以节省一大笔维修费。就炉子和空气过滤器而言,建议不用购买特别贵的空气过滤器,过滤性能太好反而会阻碍空气流进炉子。

  • 基本的维护DIY

    在美国买房,组合家具、翻新家具、刷墙、割草等都是不错的方法,在这方面,YouTube 也可以学到很多有用的东西。

  • 不要急于添置家具

    好不容易拥有了自己的美国房屋,不需要一次性置办齐全,如果自己装修的话,做一点小计划,把费用平摊到每个月,就能缓解不少费用压力。总而言之,家是自己的,只要住得舒服,不需要做成样板房的样子。

  • 二手材料

    在美国买房,在装修期间,门窗、地板砖、洗脸台等建材如果不介意二手的话,会便宜很多。窗缝墙缝都密封起来,不但节能还能防止雨水渗入。

  • 邻居帮助

    在美国买房,如果没有其他办法,必须找专业维修人员时,多问几家,看看估价,多问朋友邻居,他们通常会知道你所不了解的好推荐。远亲不如近邻,邻居之间如果有一技之长,互相帮助,就会更加方便了。

3 家庭使用部分(Household)

  • 不购买有线电视服务。

    在美国买房,可以使用 Netflix, Hulu,Amazon fire stick, Apple TV等。有线电视几百个频道,看不过来的话,可以省下这笔钱。

  • 使用高效率电器

    在美国买房,电器要使用高效率的。灯泡全部换成节能灯泡,滚筒式洗衣机比漩涡式的省水很多,转速高,还少伤害衣服。冬天出门时可以调低暖气温度,夏天出门时调高冷气温度;或者使用可编程的恒温器。衣服可以选择晾干而不是烘干。

  • 花园部分(Garden)

    在美国买房,布置花园可得花不少钱 ,在购买花草树木时记得保留收据一年,一年内当你的花草树木死掉了是可以拿去退货的。

    很多华人会在后院开辟小菜园,建议买一个堆肥桶,把瓜皮菜根做成肥料。报纸、杂志、纸皮、塑料罐这些可以回收的生活垃圾自己拿去回收站,美国请人上门收是要收费的,自己拿去回收站则免费,所以减少垃圾也就是减少收垃圾的费用,既对环境做了贡献,又省下买肥料的钱,还省下了收垃圾的费用。

14.后期房源维护与HOA相关问题

HOA的定义是什么?业主们一定要加入HOA吗?加入HOA的优缺点是什么?加入HOA之前,有什么注意事项吗?

当你购买一个公寓(Condo),排屋(Townhouse)或其他有计划开发潜力的房产类型(如租用土地或有警卫的社区),你就有义务加入该社区的业主协会(HOA),并每月或每年向HOA支付费用,用于保养共享的区域和建筑物。如果你正在考虑购买这种类型的房产,那么在购买房屋之前,你应该了解以下九项有关业主协会的事项。

在了解HOA的九件事前,我们首先要对HOA有一个基本的了解。

1.HOA的费用包含哪些方面?

HOA全称homeowners' association(业主协会)。HOA费用通常为$200-4-$400/monolith。房屋越高档,设施越完善,向业主协会支付的费用就越高。除了每月的费用外,如果修建新的屋顶或新电梯等,且HOA的储备金不足以支付时,协会会收取额外的费用。

由于多个业主居住在同一栋建筑物,公寓和联排别墅的所有住户必须同时承担起维护社区景观,电梯,游泳池,会所,停车场,健身室,人行道,安全门,屋顶和公共场地等公共场所的责任。许多公共区域的维护,如建筑外部,游泳池和网球场,也会细分到单独家庭住宅。无论HOA是否管理一栋建筑,如公寓,联排别墅,还是个别住宅的附近,缴纳HOA费用都有助于提升社区居民的生活质量,保护所有人的财产安全。

2.HOA有哪些规定?

除了缴纳费用,HOAs还制定了一些规定,所有居民都必须遵守CC&Rs(公约,条件和限制)。在一幢公寓或联排别墅中,HOA制定的规定可能包括你的房屋可以使用什么颜色的前门,你是否允许在外面晾晒衣物,是否可以有卫星天线,饲养的宠物大小和类型等等。在许多方面,这些规则公寓居民必须遵循。

个别独立住宅也有细分的规定,可能包括你可以给你的房屋涂什么颜色,你可以做什么样的外部景观,你可以在街道或车道上停放什么样的车辆类型(例如部分HOA规定房车不能停放),安装什么样式或怎样高度的围栏以及面向街道的窗户的窗帘也有限制。

如果你想要打破这些规定,你必须征得HOA同意,但这几乎是不可能的,事实上无论你居住在哪里,你都可能受到与使用你的财产有关的城市法令和限制。HOA所涉及的范围较小,往往只针对固定社区,所以更能了解业主的需求。因此,相较于其他城市法令,HOA的规定往往能更好地实施。

购买房屋后,HOA将一直伴随着你,所以你应该从以下九个方面全面了解HOA。

3.了解HOA的规定

你可以在网上找到HOA最新的CC&R,以及违反规定会面临的处罚。如果你无法在网上找到这些信息,可以要求你的房地产经济人为你提供这些信息与文件。要特别注意有关罚款的规定,以及HOA是否会因为没有支付HOA费用或因违反CC&R而罚款,或甚至封锁你的房产。

不仅如此,你还需要了解制定或更改这些规定的过程,你是否有时间可以参加HOA会议等等,假如这里的规定太严格,你可以考虑购买其他地区的房子。

  • 确保你想要购买的房子符合HOA的规定

    购买现有房产可能是一个头痛的问题,我们不仅要弄清楚HOA的规定是什么,还要清楚想要购买的房子是否符合规定,假如不符合还要自己进行整改。

  • 了解HOA维护绿化的做法

    如果环保生活对你来说很重要,那么请注意,一些HOAs可能会要求你使用肥料,杀虫剂,喷水设施以及其他任何方法来使你的草坪符合规定。他们可能会不允许业主复原那种环保的景观形式,并可能会限制业主花园的大小,禁止堆肥堆,禁止安装太阳能电池板。如果上面这些东西对你来说很重要,那么记得购房前在HOA条约合同里先确认好这些信息。

  • 考虑你的性格

    你是那种讨厌做事被要求的人吗?如果是,生活在一个有HOA的社区将是一种非常令人失望的体验。拥有房屋产权的主要好处之一就是能够按照自己的需求改变房屋,但是HOA的规定刚好限制了这一点。

  • 了解费用

    每个社区的费用会有所不同。因此,你应该向你的HOA提出以下问题:

    √ HOA费用怎么增加?

    √ 增加的频率是多少?曾经有过几次费用的增长?

    √ 你能否获得一份印刷的过去十年中每年HOA的会费记录?

    √ HOA的储备基金有多大?

    √ 此外,询问以往的特别评估记录,询问是否近期有特别评估计划。值得注意的是,规模经济意味着在更小的HOA,特别评估更高。

    √ 了解每月会费的涵盖范围。你还需要为垃圾额外付费吗?会费包括电缆吗?


    比较你有意向的楼房或小区的费用与该地区的平均会费。请记住,无论你是否使用娱乐设施,你都必须付费。了解游泳池和网球场等设施的开放时间,了解是否有时间可以享受这些付费设施。请注意,HOA可能对于公共设施的使用人数有所规定。如果人数限制严格,你将无法举办你的泳池派对。


    • 尝试获取一份最近HOA会议的副本,或在购买之前参加一次HOA会议。会议记录可以告诉你HOA的政策。因此有些问题可以问:

      √ 现在与过去,HOA与业主的矛盾是什么?

      √ 解决矛盾的过程是怎么样的?

      √ HOA是否起诉过业主?最后是怎么解决的?

      警惕那些潜在事件。在一些HOAs中,power trips和petty politics可能是一个问题。如果可能的话,与建筑物的一些现有业主交谈 ( 最好是那些不在HOA董事会里,并且已经在建筑物里住了几年的人)。

      与HOA主席交谈,了解你是否希望这个人决定你对房屋应做的事。如果一家私人公司管理HOA,请在购买之前进行调查。一些HOAs是专业管理的,但是通过建立以志愿者身份担任居民来管理协会是很常见的。即使你喜欢目前的HOA董事会或者管理公司,这些也有可能会在入住之后发生变化,最终你可能会得到与预期完全不同的东西。

  • 清楚HOA管理中可能的不足

    并不是所有的HOA都完全管理。相反的可能是没有人真正在意管理,也没有人有兴趣维护建筑物,修理,在董事会里听到居民的不满。居民可以轮流担任主席,或者随机任命一个人,假如你的社区是这样的,无论你是否愿意,都要准备好担任这个角色。

    但这也一个很好的时机去检查是否有规定限制你出租你的房产。如果你的房产管理得不仔细,你可能就没有问题,但如果社区有一个活跃的管理人员,这可能就完全不同了。

  • 了解HOA是否有对建筑保险以防止自然灾害

    如果您考虑购买公寓或联排别墅,而且你居住在容易发生洪水,地震,暴风雪,火灾,龙卷风,飓风或任何其他类型的潜在自然灾害的地区,那么这一点尤其重要。

  • 考虑HOA费用对你长期财务状况的影响

    假如Condo的HOA费用过高,长时间累积,可能会让你错失购买一套更好的房子的机会。

美国买房城市调研

在了解了一些美国买房的基础知识和买房流程之后,相信大家对于美国买房投资有了自己的判断与思考。买房的大致步骤清晰了,接下来便是如何根据自身的个人情况与实际需求,选择宜居的城市。地产君以华人定居密度最高的洛杉矶为示范,给您全方位解读洛杉矶各个城市的宜居度,以便于您根据您自己的实际情况选择最适合的城市。

首先,买房是件大事情,一定不能草率决定,要考虑到各个方面的影响因素,对美国的一些比较热门的房产城市逐一了解,才能帮助您做出美国购房的最佳选择。同时,由于篇幅限制,文章也只能根据官方网站的数据大致列举分析不同城市的优劣点以供您参考。

  • 如果您想要更详细地了解相关城市的房价及其具体情况,可以通过各大房源信息网站做进一步地了解,简易版教程如下:

Zillow:zillow是美国比较权威的房地产网站,可以向用户提供各类房地产信息查询服务和估价服务。


  • 搜索城市房价:以尔湾(Irvine)为例

    从各大浏览器直接搜索zillow都可以直接进入zillow官方网站,进入页面之后可以直接在搜索栏里输入尔湾(Irvine):

    进入界面之后,尔湾的房产信息就会非常直观的呈现出来:

    在搜索框里,会出现许多可筛选信息:

    第一个筛选,可以直观的看到出售、潜在名单、出租、已售等信息。

    第二个筛选:可以直接根据您的预算设定适合的房产上限和下限价格

    第三个筛选:可以根据您的实际需要设定卧室的数量

    第四个筛选:可以直接决定您需要的房产类型:独立屋、出租公寓、自有公寓和联排别墅均可选择

    第五个筛选:可以设定一些额外的内容,例如:浴室数量、建造面积、占地面积、建造年、HOA费用和已挂牌天数。

    根据这些筛选,您就可以根据自己的需求选择所需要的房屋,地图上呈现出来的红点就是筛选结果,点进去之后您就可以看到相关房屋的具体情况了:

    除此之外,对于华人来说,教育也是至关重要的话题,如果您想要了解相关城市的学区情况,可以直接去GreatSchools网站进行搜索:

  • 搜索学区,以尔湾(Irvine)为例:

    打开GreatSchools网站界面,搜索尔湾(Irvine):

    在进入界面之后,您可以很直观的看到尔湾各个学校的名称和地址等信息,对尔湾的学校有一个大致的了解:

    如果您想要具体了解某所学校,可以直接点进链接,就可以直接看清楚学校的评分等各项具体数据:

    在了解完如何查看房价和学校情况之后,如何对这庞大的数据进行具体的筛选分析也成了令人头痛的问题。就让地产君来为你介绍一些热门城市,一步一步帮您缩小选择范围。

1.资金充足、买房自住:热门城市

综合一流:尔湾(Irvine)

尔湾现在已经成为了南加州购房投资的热门城市,各方面的发展都比较均衡。如果你的资金足够充足,并且考虑买房自住的话,尔湾是你的不二选择。就尔湾目前的发展趋势来说,虽然尔湾目前的房价很高,但是房屋的升值空间已经开始减小或者说开始趋于饱和,投资回报率会比较低。当然,如果你不差钱,尔湾张开怀抱欢迎你。那尔湾为什么会成为洛杉矶的首选呢?

  • 位置卓越:

    尔湾位于美国加利福尼亚州奥兰治县,总面积大约为180平方公里。由于位置卓越,尔湾居民前往周边任何城市都非常方便,另外还毗邻约翰韦恩机场,出行便捷。加州几条主要的州际公路都穿过了尔湾,构成了尔湾运输行业的大动脉。此外,尔湾大部分家庭都有汽车,公共交通巴士服务也比较方便。

    从人口来说,尔湾的亚太裔占比将近一半。作为一个年轻的新兴城市,尔湾的历史较为短暂,但其所具有的发展速度和巨大的发展潜力吸引了众多华人的目光。再加上尔湾完善的政府管理和服务机构、宜人的气候、优良的学区和理想的治安状况,已经成为众多华人买房投资移民的最终目的地。

  • 治安:

    整体来说,尔湾市的整体治安系统完善,生活环境良好,一直都在全美最安全城市前10或前20的名单上徘徊,甚至于在1995年,尔湾就曾名列美国大城市安全情况调查的榜首。尔湾拥有高质量的硬件基础,公园星罗遍布,休闲场所随处可见,每个社区都有一两个中小型购物中心,实在是一流的理想社区了!

  • 教育:

    教育是很多华人家长最为看重的一点,而尔湾优质的教育资源和良好的教育环境一定能够满足您的要求。尔湾联合学区一直以他优异的教学质量闻名,一贯被评为美国最佳教育系统之一。学区内一共有38所学校,其中有14所被评选为全美蓝丝带学校,5所被评选为加州金丝带学校,更有30所被评选为加州杰出学校。像国际知名的加州大学尔湾分校、南加州大学橙县分校、加州州立大学富勒顿分校等,都分布在尔湾境内。总体来说,尔湾当下的教育环境和教育氛围能够满足不同年龄段不同人的需求,能够给学生一个良好的学习环境和理想的成长环境。

  • 房价水平:

    尔湾目前的房屋价值中位数是859500美元,每平方英尺的平均标价为491美元。目前在尔湾上市的房屋的中间价是1015000美元,而出售房屋的中间价是820200美元。相对于美国的平均房价来说,尔湾的整体房价大约是美国平均房价的4倍,就美国整体来看,尔湾的房价还是很高的。尔湾的高房价是由于经济的高速发展、优越的地理位置、高质量的教学水平、安全的生活环境、宜人的气候和尔湾未来发展的可预见性的巨大潜力等种种原因决定的,因此尔湾的高房价的存在性十分合理。

  • 房价预期:

    尔湾的房价在过去的一年里上涨了1.2%,美国的房价在过去一年上涨了6.6%,虽然相对于美国2018年整体房价的增幅来说,尔湾房价的上涨幅度似乎是比较小的,但是从尔湾相对于美国整体的超高房价来说,尔湾房价的上涨幅度依旧是良好的。

  • 出租投资:

    尔湾的中位数租金是3500美元,美国的租金中位数是1675美元。相对于美国的整体租金来说,尔湾的中位数租金是美国平均的2倍多。这对于投资房地产市场的人来说依旧是有利的,尔湾的高租金可以帮助房地产商赚取更多的租金利润。所以,买房用来自住的同时如果有多余空间还可以用来出租。

2.设施完善、价格适中:优质城市

除了像尔湾这样高房价的热门城市之外,还有一些比较受华人喜爱的优质城市,例如Tustin,Orange,Anaheim,YorbaLinda,Brea,LaHabra等。这些城市稍靠内陆,房产价格比尔湾要低一些。但是这些城市大多设施都非常完善,而且交通也十分方便,去洛杉矶则比尔湾更近更方便,非常适合预算比较充足的华人购买。如果你觉得尔湾的价格过高,想要性价比的话,地产君为你介绍一些设施完善,价格适中的明星城市。

  • 花园城市:约巴林达

    如果你资金充足,喜欢风景优美依山傍水的城市环境,清静安稳,富饶风情,约巴林达是你不容错过的选择。约巴林达是加利福尼亚州橙县北部的富裕郊区城市,家庭中间年收入超过12万美元,是全美最有钱的城市之一。约巴林达的失业率和犯罪率都非常低,拥有135英亩的公园和运动场所,能够提供给居民大量的户外活动,拥有便利的购物中心和评分优秀的学区,因此在全美宜居城市排名中一直位于前列。

  • 公共设施:

    约巴林达城市环境相当好,公园和高尔夫场的数量很多,总体环境很美。而且,约巴林达是一个相对传统的城市,整个城市都饱含着老美的风情和味道,小区住宅整洁漂亮。由于有众多的富人在此定居,因此也有许多的豪宅,大多在半山腰,拥有无敌的山景可以瞭望整个南洛杉矶地区。

  • 交通

    约巴林达在洛杉矶市中心以东的40英里,车程约45分钟,且到洛杉矶国际机场也不过50分钟的从车程。约巴林达毗邻91号公路,90号公路从城市内部穿过,整个地理位置相当优越。约巴林达距离北边华人聚集区罗兰岗市约20分钟的车程,东边又与奇诺岗市隔山相望,与南边的尔湾距离不过20几分钟的车程,距离西边的迪士尼乐园约20分钟的车程,是一个“四通八达”的城市。

  • 教育

    约巴林达的学区为普拉森-约巴林达联合学区,整个学区大约有28000名学生,师生比为1:27,拥有23所小学,8所初中和4所高中。学区的成绩在洛杉矶地区也十分优秀,大部分的公立学校评分都在9分及以上,尤其是小学的整体分数非常高,很多都是满分。

  • 治安

    约巴林达是橙县北部的一个美国传统城市,相对也比较富裕的,但是也是南加州犯罪率最低的一个城市。约巴林达的暴力犯罪率仅仅为0.06%,财产犯罪率为0.9%。

  • 房价预测

    据zillow数据显示,约巴林达的房屋中值为84.18万美元,每平方米的价值中值为4262.65美元。在2018年一年内上涨了5.35%,并预计2019年房价将出现略微的下降,约1%左右。因此,若你对约巴林达的整体环境还算满意并有意入手房屋自住或是投资,2019年将是一个很重要的年份,抓准时机很有可能为您节约一大笔资金。

  • 出租投资

    目前,约巴林达的月租金中位数在3364美元左右,虽然约巴林达是一个老牌城市,并且房屋的品质配套设施比较完善,但是相较于洛杉矶2900美元的月租金来说也算很高了。除此之外,约巴林达的租房市场比较火热,在过去一年增长了4.86%,可见未来的购房需求比较大,市场也会比较火热。

身份象征:圣马力诺

如果你是家庭优越的精英富豪,寻求身份认同,可以说,圣马力诺是你不二选择。因为在圣马力诺拥有房产是身份的象征。圣马力诺是洛杉矶以东一个老牌的华人豪宅区,总人口约1.5万人,素有“小比佛利山”的美称。圣马力诺城市绿化覆盖面积广,街道宽敞整洁,城市治安优良,是著名的亨廷顿图书馆的所在地,毗邻加州理工大学,拥有顶尖的教学水平,是全美唯一一个全满分学区。全独栋房型和超高房价使圣马力诺成为一个低调而纯粹的富人区,也聚集了最顶尖的一批华裔来此置业。

  • 教育

    学业成绩指数(API)是衡量美国加州个别学校的学业成绩和进步的指标,得分从200到1000不等。2017年3月15日,加州教育委员会和加州教育部推出了新的问责制。但在过去加州教育厅每年API排行榜中,圣马力诺联合学区API得分为932,已连续11年蝉联榜首,也是全美唯一一个全满分学区。

    并且,圣马力诺毗邻世界最顶尖学府之一的加州理工学院。加州理工学院是美国为数不多的几所主要致力于纯科学和应用科学教学的理工学院之一,经常被评为世界排名前十的大学之一。优质的学区教学资源,顶尖大学的文化熏陶,教育始终是华人选择住宅的第一要义,而圣马力诺就是一个绝好的选择。

  • 治安

    圣马力诺 San Marino,不到10平方公里的小城市,总人口就一万出头。下图是圣马力诺人口构成表,亚裔人数过半,占总人口的54%,是加州华人比例最高的城市之一,也是全加州房价最贵的城市之一,一定程度上是对人员的一次筛选,同时,这意味着圣马力诺交了更多的税,与获得了更多警力投入,治安方面是可以放心的。

    圣马力诺是少数几个要求商业车辆在城市内工作必须获得许可证的城市之一。这样做的理由是,商业车辆运营商和服务提供商,如园丁、拼车服务提供商和维修工人,更有可能在城市内造成社会混乱,因此必须事先获得控制犯罪和起诉的授权。这一规定以及其他一些规定,包括禁止公寓楼、联排别墅和夜间停车。

  • 房屋特色

    全圣马利诺是一座低调但纯粹的富人城,全城只有4000户人家,每户都是独栋的建筑,一栋房屋占地数英亩。当地政府有着严格的设计审查和分区法,不可切割房屋,即便每套房屋占地几英尺,你也不能将其切割成两栋房子,更别说公寓了,这也保证了这里的户主有足够强大的经济基础。

    此外,圣马力诺的大多数房屋建于1920年至1950年之间,圣马力诺在其房主中培养了一种历史保护意识,规定所有住宅都是用木头建造,家家户户都必有大窗户和百叶窗,不能随意砍树,保持超高程度的植被覆盖率,对该市的商业活动有着严格的限制,以保留城市原来的朴实而高贵的风貌。

  • 房价预测

    圣马力诺的市场趋势表明,过去一年房屋销售中位数增加了310000美元(16%),同期每平方英尺的平均价格从891美元下跌至878美元。一定程度上,还是受到了经济波动的影响。但是,不可否认的是,圣马力诺的房屋保值性很强。

    一个城市房屋保值能力强不强,一看库存量,二看抢手程度。圣马力诺房屋的抢手性自是不必多说,库存量也是在连年走低。

    根据当地政策,圣马力诺对房屋翻新要求较严格,平时对开发新房产管控也较为严格。所以,目前公寓类型的房产在圣马力诺用凤毛麟角来形容,绝不为过。主流房型为独栋房,加之圣马力诺城市土地总体面积不大,新房的开发余地极小。在2008年金融危机时期,美国其他地区房价全线走低,圣马力诺的房价也基本维持住了平稳水准。而2017年1月, San Marino 独立屋中位价格 227.5万美金,比2016年同期增长14%。

    如果你觉得约巴林达和圣马力诺贵的令人咋舌,有没有价格相对中间,开发年份较少,性价比高的地区呢?地产君这就为你介绍!

秀丽宜居:奇诺

奇诺是美国加利福尼亚州圣贝纳迪诺县下属的一座城市,面积大约为76.8平方公里。奇诺市是近年来洛杉矶华人东区的一个新兴都市,是继核桃市、钻石吧之后的又一个华人密集城市,目前华人比例为15%-20%之间。它早在2012年就在“全球最佳居住城市”中名列前茅了。位置优越、景色秀丽、城市安全以及房产增值潜力高是这个城市的几大优势。

  • 空气质量:

    由于奇诺的地形平原丘陵兼具,多绿色植被,牧野绿荫扶疏,景色壮丽宜人。又因为早期奇诺市着重于农牧业发展,所以工业污染比较小,虽然近年来转型吸收工商业进驻,但整体的环境质量还是很有保障的,特别是在市区内,绿化覆盖率高,有38座公园。

  • 交通:

    奇诺市拥有发达的交通网,连接71丶91丶60丶10号公路,无论是通往山岳林立的内陆,或者是海滨城市均相当便捷街道整齐宽敞,四通八达。而交通网络的发达有效保障了奇诺人们的日常生活,让人们的生活更为便利。

  • 教育:

    奇诺境内的奇诺谷联合学区(Chino Valley Unified School District)有20所小学丶五所中学丶三所高中,和一所大学附设的高中,以及Chaffey Community College大学。Chaffey Community College小区大学在奇诺有100英亩的分校。此外,奇诺周边还有:克莱蒙大学丶波莫那加州工艺大学丶波莫那州大丶河滨加大和圣伯纳汀诺州大等。奇诺市内有48所教堂丶一个公共图书馆丶儿童博物馆(Youth Museum)与百年学堂博物馆(Old School House Museum)各一。其中,位于B Street的百年学堂1888年建,至今超过百年历史,是奇诺市最早的一所学校,现委由圣伯纳汀诺县府划为博物馆经营。总体来说,奇诺市的教学质量良好。教学底蕴深厚。

  • 治安:

    2005年奇诺被CNN和Money杂志评选为全美100个最适合居住城市的第68名及治安最好城市的第28名,同时奇诺占地利之便,且民生消费水平也较低廉,是值得移民久住的场所。

  • 房价水平:

    奇诺的房价中位数为489,800美元,每平方英尺的中位价格是264美元。而美国房屋价值中位数为226700美元,每平方英尺的中间标价是153美元。奇诺的目前的房价是美国平均房价的两倍不止,目前在奇诺上市的房屋的中位价格为517790美元,而售出的房屋的中位价格为496,600美元。整体来说,奇诺的房价水平较高,而近些年来,奇诺的房价一直处于上升水平,投资回报率高。

  • 房价预期:

    在过去的一年里,奇诺住宅的价格上涨了2.9%,美国的房价在过去一年上涨了6.6%,相对于美国的整体房价来说,奇诺的房价增速还是比较缓慢的。但从整体基数来说,奇诺的房价已经远高于美国平均水平。如今的增速也证明了奇诺是一个有着很大潜力的房地产投资城市,而且又因为是华人密集区,所以整体来说在奇诺投资房产也是一个比较好的选择。

    zillow预测奇诺房价将在明年上涨1.4%,预计美国平均房价明年将上涨4.1%,相对于美国的整体房价来说,奇诺的预计增速较慢。但数据显示,奇诺的房价在未来的一段时间还将处于稳定增长状态,而随着奇诺的经济发展水平来看,奇诺的房地产市场还有很大的发展潜力,发展前景也比较明朗。

华人性价比之选:奇诺岗

奇诺岗是美国加州圣伯纳迪诺县下辖的市级建制社群,亚裔人口占比为39.37%,亚裔人口的超高占比让更多华人选择在这里买房投资。而奇诺岗最让华人青睐的不只是便利的生活交通,更多的是它优越的地理位置。奇诺岗位于加州四个县的交汇之处,吸引了这四个县的白领新贵和专业人才来这里置办房产。由于这里的房价比相邻的钻石吧市房价低10%左右,而受到越来越多的华人关注。代表华人标志的大华超市早早就在这里建立,加上各种中餐馆的开放,极大方便了这里的华人生活。

  • 空气质量:

    奇诺岗市区内的空气质量良好,化工污染小。同时绿化非常好,市区里有三千英亩的公共地带,四十座公园,几十英里的步行小道和山道、马道,到处是郁郁葱葱的绿色地带,植被覆盖率高。

  • 交通:

    由于奇诺岗位于加州四个县的交汇之处,作为一个连接枢纽,奇诺岗的交通基础建设良好,人们的出行非常方便,附近有71号、91号、57号和60号高速公路,交通网络发达。

  • 发展潜力:

    奇诺岗是加州政府重点规划的洛杉矶三个新兴城市(Irvine、Rancho Cucamonga、 Chino Hills) 之一, 是成长率最快,最安全和最适合居住的城市,如今尔湾的发展增速变得较为缓慢,但奇诺岗的发展潜力正在被慢慢挖掘。同时奇诺岗在世界范围内也享有一定声誉,特别是近十年内奇诺岗的人口增长、收入和房价的平均水平高于其他社区。

  • 治安:

    美国联邦调查局根据FBI的犯罪数据发布了榜单,2005年,奇诺岗在美国最安全的城市中排名第28位,在2008年上升至第13位,在2011年上升为第11位。根据排名显示,奇诺岗的治安情况良好,华人的安全有了更多保障。

  • 教育:

    奇诺岗成年居民中有41.2%拥有学士学位或更高学历,且多从事专业性或经理以上职务工作。使得奇诺岗成为家庭收入较高的城市之一。奇诺岗学区是该县最好的学区,有20所小学,5所中学,4所高中。奇诺岗累计有21所学校获得加州杰出学校,有11所学校获得2018年加州荣誉学校称号。奇诺岗优质且丰富的教育资源,吸引了一大批重视教育的华裔家长。

  • 房价水平:

    奇诺岗的房屋价值中位数是676400美元,每平方英尺的中间标价为342美元,目前在奇诺山上市的房屋的中间价为72万美元,而出售房屋的中间价为63.3万美元。美国房屋价值中位数为226700美元,每平方英尺的中间标价是153美元,奇诺岗的房价远远高于美国的平均房价水平,这里是当下中高资产人士最佳的置业场所。但是由于高居不下的房价,这里的交易量逐渐落后于奇诺和安大略,但是考虑到优质的教育资源,奇诺岗的高房价绝对是物超所值的。

  • 房价预期:

    奇诺岗的房价在2018年增长了2.2%,美国的房价在过去一年上涨了6.6%,。同时,根据zillow数据显示,奇诺岗的2019年增长预期为1.1%,美国平均上涨4.1%。虽然房价增速缓于美国的平均水平,但是根据奇诺岗的高房价来看,现在的增速水平证明了该地房市的持续性发展潜力。

  • 出租投资:

    奇诺岗的租金中位数为2700美元,美国的租金中位数是1675美元,奇诺岗的租金水平远远高于美国平均房价水平。总体来说,奇诺岗的住房还是有很高的投资价值的,房价在不断的增长,房屋租金也必将持续增长。

  • 风险因素:

    由于奇诺岗位于太平洋沿岸地震带,所以潜在的地震危害性很大。但是地震只引发了一些损伤事件,没有发生死亡和重伤。但这也是奇诺岗房市的潜在的风险。

    • 其他有很多近海但不沿海的城市,如Laguna Niguel,AlisoViejo,这些城市住宅最近也因为气候宜人、价格尚可、住宅环境优美等优势越来越被人们青睐。还有一些稍再靠内陆的城市如Lake Forest,Mission Viejo,RanchoSanta Margrita,Coto de Caza等城市虽比前面几个城市稍离海滩远一点,但因价格合理,城市设计优美,住宅空间比较宽敞等优点也越来越吸引有眼光的买家。

3.升值空间、投资潜力:新兴城市

美国国家奢侈品经纪公司Compass旧金山办事处首席经济学家塞尔玛•赫普(Selma Hepp)认为,现阶段买家应该重新审视洛杉矶和旧金山的房地产市场,并寻找新的合适的购房机会。如果您想要在美国投资买房获取更高的回报率的话,去一些热门城市已经不是首选了。事实上,去一些新兴的正在发展的城市投资更加划算。因为这些城市正处于发展时期,各方面的设施都还在建设状态,房价也不会太高,正好适合入手投资。等之后发展到一定阶段,房价也会随之上升,投资自然也就是稳赚不赔。因此,地产君为你推荐一些新兴的且房产升值潜力较大的城市。同样的房型,你能用比尔湾低60-80万的资金入手,且升值空间巨大,不心动吗?

机场直通:安大略

安大略是在美国加州洛杉矶东南部的新兴城市,这是一座近年发展极为迅速的新兴城市,也是内陆最为富裕的城市之一。安大略凭借其良好的交通条件与土地资源,重点发展工商业,因此被誉为批发业和制造业的中心,目前拥有各类企业和商家10万家,富有极强的活力和发展未来。再加上安大交通发达,以安大略国际机场为核心交通网络紧密连接,可直达世界各地,便捷了贸易的同时促进了经济的发展。

  • 交通:

    安大略市的交通十分发达,拥有三条主要的高速公路、两条铁路和一个国际机场,作为南加州第二大的国际机场,安大略国际机场是最重要的航空货运中心,有多条通往国际大都市的航线。安大略已经开通了往返中国的航班,这对有往返中美需求的华人来说是很不错的定居点。

  • 公共设施:

    安大略市拥有大量公共娱乐设施,公园、城市公园、城市绿化带和体育设施的占地面积都相当的大,并且公园都设有野餐区、慢跑区,各大生活社区内均设有游泳池,供居民使用。除此之外,安大略还拥有南加州最大的购物中心——米尔斯购物中心,米尔斯购物中心里有数百个专卖店以及世界上最大的影剧院,被称作是加州最大的室内折扣品零售商场。安大略还有著名的展览中心、美术馆等景点,吸引了大批的洛杉矶游客前往观光与华人前往定居。

  • 教育:

    安大略的教育资源也十分的丰富,共拥有6所学校,其中6所为公立学校,且学校的水平都位于中等以上。教育水平在全美来说也处于中上水平,还是很值得考虑的。

  • 治安

    安大略市的治安很不错,2000年与1994年相比,其总犯罪率下降了31.8%,并且自工商业的大力发展,大批工商业发展人才的涌入使得整个城市的文化教育水平与整体素质大幅提高,今年的治安水平更好。

  • 房价市场分析

    洛杉矶西部的城市例如罗兰岗、钻石吧等开发较早,也有很成熟的配套设施、便捷的交通设备、优质的学区和较好的治安环境,因此广受华人市场的欢迎,但是也因此房产市场早已趋于饱和。因此,地处南加州内陆中部的安大略将成为下一个房产市场热捧点。一是产业的变革加速推动了城市进程,二来受到多元产业影响而带来的人口激增,三则是大量的全新社区正在规划建造之中,安大略的未来升值空间将非常大。

    自从去年年底美国房产市场的大幅疲软后,今年1月份的购房数量上升了4.6%,1、2月份的抵押贷款数量也明显增加。而且目前,安大略的房价还不到尔湾的一半,平均40万美金即可购置一处三房的房产,入室的门槛很低,而且随着洛杉矶城市重心的向东转移,居住需求不断扩大,房价上涨也只会是时间问题。

  • 房价预测

    据zillow的最新数据可知,近10年来安大略的房价持续攀升,并且涨幅十分明显,升值潜力十分可观。目前安大略独立屋房价中位数约为37.2万美元,较去年相比增加了16750美元,同期平均每平方英尺价格从278美元上涨至297美元。预计未来的一年内将上涨5.4%,租金中位数将达到每月1864美元。

    下图为安大略房产中位数销售价格变化图。

    我们可以看出在去年年安大略房市在1月份开始加速回升,并且上升趋势明显,虽然在三月时有所下滑,但是很快四月份又复苏并上升势头很猛,根据近几年的发展趋势,我们不难预测其未来仍将持续上涨。

内陆帝国:库卡蒙格

如果你是首次购房且资金有限怎么办?看看库卡蒙格!库卡蒙格牧场市,是洛杉矶中区的一个新兴城市,多次被评为全美宜居中型城市,总人口近18万人,其中亚裔人口大约占11%,年家庭收入中位数大约为82489美元,远远超出了加州平均水平。除此之外,当地房屋占地面积大,房龄新,社区环境良好,具有很高的性价比,在同类城市之中库卡蒙格属于犯罪率最低的城市之一,整体的经济增长势头也在全美领先位置。

  • 交通:

    库卡蒙格的地理位置十分优越,在10号、15号、15号和210高速公路三横一纵的交界处附近,距离安大略国际机场只有数分钟的车程,附近还有克莱蒙大学城、多个高级购物中心以及国家级滑雪旅游胜地,可以说是在交通、学习、娱乐和购物上都相当的便利。据悉未来安大略机场还要和大陆多个城市开通直航,具有不少的升值空间。

  • 教育:

    整个城市因为区域的不同而被划分到多个不同的学区内,共有27所小学、9所初中和4所高中。Etiwanda学区市全加州最顶尖的学区之一,学分普遍在9-10分左右。

  • 城市发展

    目前,库卡蒙格市依托隔壁安大略的发达工业和奇诺市的高端技术,其未来发展趋势一片大好。而且,加州政府将其作为重点规划的三大新型试点城市之一,也为库卡蒙格市的发展提供了多一份的助力。总而言之,库卡蒙格凭借其优越的地理位置大力发展其经济,同时吸引了大批高等教育的人前来定居,因此整个城市的居住环境质量也大幅提升,犯罪率大比率减少,而成为南加州最受瞩目的地区之一。

    而且,库卡蒙格市在大力发展经济的同时,也没有减少对城市环境的建设。对公园、娱乐、体育设施上的投资也丝毫没有减弱,目前全市有31个公园、49英里的自行车道和97英里的运动小道和大型的体育场、大型活动厅以及公共图书馆。这些地标式的综合体为现代人的便捷生活提供了更多的可能性。

  • 治安

    据统计,在全美10万以上的人口城市中,库卡蒙格市属于犯罪率最低的城市之一。库卡蒙格市曾被美国money杂志评为全美最适合居住的城市之一,因此,也成为了华人趋之若鹜的一个定居点。

  • 房价水平

    据上图可知,虽然目前库卡蒙格市受到房贷利率上涨的影响而出现了下跌的现象,但是我们仍要认识到目前库卡蒙格房产市场的火热状态,并且短期内仍有上涨的趋势。据专家分析,由于房源处于紧张状态而又受到税改的影响,以及房东们降低了出售房产的意愿,这些因素都将促进房价的上升。

    除此之外,目前的租房市场也十分火热,由于大多人租房的原因为仍在观望市场或是资金暂时不足,因而未来几年这些租房者很有可能将加入购房的队伍之中,将大大提升房产市场的竞争度。

  • 房产投资分析
    • 相较于周边地区,库卡蒙格市的投资回报率更高。

      同样的户型,在库卡蒙格市的房价只要尔湾地区的一半左右,约76万美元,而出租所收得的租金却相差不大,因此其投资回报率要远高于周边的一些热门城市。

    • 作为一个传统的老美城市,城市内亚裔的占比也在逐步上升,加上99大华超市以及周边中餐厅的开业让华人的生活变得更加方便,因此对华人的吸引力也大幅提升。
    • 市内国际航线的开通,与国内的连接更为方便紧密,为华人减少了很多交通麻烦,发展也将不容小觑。
  • 目前适合入手吗?
    • 若是你购房为投资用,那么同尔湾等地相比,同样的户型能以低60-80万的价格入手,而且后期租金相差不大,回报率可想而知会比尔湾大得多。此外,未来的库卡蒙格牧场市依靠优质的学区、国际航线的开通将吸引更多的亚裔入住,发展不容小觑。
    • 若是你购房为自住用,目前房价相较于去年有了一些下跌,此时入手也不会吃亏。而且上图可知虽然房产市场有所下滑但租房需求仍然火热,这也是一项不需要太愁的投资。