外国人每年怎么报税、交税,以及税收类型等。

是风不是我2017年11月27日

从税法上讲,外国人是指区别于美国公民、美国居民(绿卡持有者)和美国税法居民(在美国居住183天以上的外国人)的个人。投资房地产涉及的税务主要包括:房地产税,出租、出售房地产时产生的所得税,房地产买卖时的过户税。

 

①房地产税(Property Taxes):

 是地方政府(郡、市、镇)向房地产的所有者征收的税收。无论是美国公民、居民或外国居民,每年都要向当地政府缴纳房地产税。

 

②房地产出租收入所得税(Income Tax on Rental Income):

 一旦房产开始出租并产生租金收入,投资者须每年向国税局申报1040 NR税表来报告当年的租金毛收入及各项费用支出,如扣除费用后有净利润,屋主须向国税局纳税。外国投资者的报税期限为下一年的1月1日至6月15日。大部 分外国投资者在房屋出租的开头几年无需交纳任何收入税,因为国税局规定出租房建筑(不包括土地)成本的27.5分之一可算为每年的折旧并作为出租减项之 一。同时,每位外国报税人还享有$3,950的个人免税额。

 

③出售房地产时产生的所得税(Income Tax on Capital Gain):

 外国人出售其在美国拥有的房地产,要按利润缴纳所得税。利润的计算方式为房地产卖价扣除当初买价,装修费,大项维修费,和买卖时所产生的其他费用。如果拥 有房地产不到一年,适用10-35%的累进税率;如果超过一年,适用15%的长期资本利得税率。为了防止外国卖家逃税,法律规定买家在向外国卖家购买房地 产时,必须从成交价中预扣10%并在20天之内向国税局申报8828表格。买家将8828-A表格交给外国卖家作为扣税的证明。如果买家没有从购房款中预 先扣缴这笔税款, 那么国税局可以要求买家支付外国卖家的欠税,再支付最高可达一万美元的罚款。如果买家买的是自住屋,且房价少于30万元,则买家可以免除扣缴的义务。在房 屋成交的次年年初, 外国卖家要向国税局申报1040NR 表格, 并在附表D上申报上一年房产交易的利润,并将所收到的8828-A表格附上作为预缴税款的证明。如果之前预扣的税款多过应缴税款,外国卖家可以获得退税, 反之补缴剩余的税款。除了联邦所得税,在绝大多数州,外国投资人还要就其利润缴纳州所得税,但是佛州没有州所得税。

 

④其他税种:

 美国多数的州,都对房地产交易征收过户税,在佛罗里达,这种税叫Doc. Stamps OnDeed,是一种合同印花税,买方要按房屋购买价格的0.7%缴纳。如果是贷款购房,买方还要额外按贷款额缴纳0.35%的印花税(Doc. Stamps On Note)。如果是短租的度假屋,投资人还要每月按租金收入的13%缴纳营业税(Sales Tax)和旅游税(TouristDevelopment Tax)。

 

⑤外国人报税号(ITIN):

 外国投资者购入房地产后,应立即向国税局申请外国人报税号(ITIN),因为每年的个人收入税申报及房屋出售时都会用到ITIN。如外国投资者不提供ITIN,国税局规定无论是物业出租公司还是房客都必须履行扣缴义务,代扣30%的毛租金并及时上交给国税局。


2017年11月27日
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